Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ou mettre en location un appartement sachez que la loi vous impose la réalisation de diagnostics immobiliers et la remise des documents à vos futurs acquéreurs ou locataires.
Définition :
Les diagnostics immobiliers sont un ensemble d’informations techniques qui permettent à votre acquéreur ou votre locataire de connaitre l’état général d’un bien immobilier.
Les informations contenues dans ce document permettent de certifier la conformité du bien aux normes réglementaires relatives à la sécurité, aux parasites, et à la performance énergétique. Vous pourrez ainsi connaitre les éventuelles anomalies ou les défauts du bien.
Quels diagnostics pour une vente ?
Dans le cadre de la vente vous devez impérativement effectuer les diagnostics suivants :
- Le DPE ou Diagnostic de performance énergétique
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz, si le bien est équipé d’une chaudière
- L’état de présence de termites et dans certains cas la présence de Mérule (zone géographique identifiées par un arrêté préfectoral)
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
- L’état de présence ou d’absence d’amiante
- L’état des risques miniers, technologiques, sismiques, radon et naturel
- Le diagnostic Bruit
- Pour les biens en copropriété la surface carrez
- Carnet d’information du logement (CIL)
Tous les éléments font partis du dossier de diagnostic technique (DDT). Le CIL n’a pas l’obligation de faire partie de ce DDT.
- Dans le cadre de la vente d’une maison individuelle il faut ajouter l’audit énergétique si la maison est classée F ou G dans le DPE
Quels diagnostics pour une Location ?
- Le DPE ou Diagnostic de performance énergétique
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz, si le bien est équipé d’une chaudière
- Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
- L’état de présence ou d’absence d’amiante
- L’état des risques miniers, technologiques, sismiques, radon et naturel
- Le diagnostic Bruit
- La surface loi BOUTIN
Tous les éléments font partis du dossier de diagnostic technique (DDT).
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Ce diagnostic a pour intérêt d’informer le locataire ou le futur acquéreur sur le montant de charges énergétiques du logement. Il a également pour but de donner des préconisations au niveau des travaux à réaliser pour améliorer la note
Le DPE classe les performances énergétiques du logement entre A et G., A étant la note la meilleure et G la moins bonne. Le diagnostic permet de connaitre ainsi la consommation d’énergie et l’impact des émissions de gaz à effet de serre
Quelles informations dans un DPE ?
Le document doit présenter les éléments ci-dessous (non exhaustifs)
Description et caractéristiques des équipements de productions (chauffage, eau chaude) mais également les équipements sanitaires, ventilation, climatisation …
La consommation annuelle d’énergie (estimation) par catégorie d’équipements
L’évaluation des GES (gaz a effet de serre) liée à la consommation annuelle d’énergie
Donner des informations sur les énergies d’origines renouvelables produites par le logement
Etiquette Energie
Etiquette Climat
Les recommandations pour améliorer les performances du logement
Le rapport du contrôle de la chaudière et /ou de l’entretien annuel
Attention
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023.
- Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.
- Les DPE ont une durée de validité de 10 ans pour ceux réalisés à partir du 1er juillet 2021
Depuis le 1er janvier 2023, seul les logements (hors meublé de tourisme), dont la consommation annuelle ne dépasse pas 449 kilowattheures peuvent être mis en location
Depuis le 1er avril 2023 si le DPE indique G ou F, dans le cas d’une mise en vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble composé de plusieurs logements, il faudra, fournir un audit énergétique
L’état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz
Le diagnostic électrique et gaz donne un aperçu des installations du logement. Le diagnostic évalue les risques et anomalies pouvant mettre en danger les biens et les personnes.
Les risques sont catalogués de risques faibles (ex : un domino non protégé) à risques élevés avec obligation de faire des travaux (ex : un tableau électrique sans disjoncteur …)
Seuls les logements dont l’installation électrique / gaz à plus de 15 ans sont concernés
Attention :
Pour une location les diagnostics ont une durée de validité de 6ans
Pour une vente les diagnostics ont une durée de validité de 3 ans.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Le diagnostic CREP donne des informations sur la présence de plomb dans le logement. Le document remis par le professionnel vous présentera la concentration de plomb et leur état de conservation. Il devra également vous remettre, en annexes, une notice d’information sur les dangers pour la santé du plomb.
Ce diagnostic doit être obligatoirement effectué si votre bien immobilier a été construit avant 1949. Après cette date, l’utilisation du plomb dans les canalisations ou les peintures a été interdit.
Attention
Vous avez plus de1mg/cm² de plomb : vous aurez l’obligation de faire les travaux avant la mise en vente du bien.
Pas de plomb ou concentration inférieur au seuil de 1mg-m². Votre diagnostic est valable à vie
L’état de présence ou d’absence d’amiante
Le diagnostic amiante permet de mettre en évidence la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante dans votre bien.
Attention
Seuls les logements construits avant Juillet 1997 sont concernés. Après cette date l’utilisation de l’amiante a été interdite
Si le diagnostic fait état de présence d’amiante :
L’entreprise qui a réalisé le diagnostic devra vous informer sur l’état de conservation des matériaux contenant de l’amiante. Il devra également vous fournir une analyse de l’air afin de connaitre la quantité de fibre présente dans l’atmosphère de l’appartement.
Suivant les résultats des actions seront obligatoires. Si les matériaux ne sont en très bon état ou dans des coffrages, ils seront juste signalés sans conséquence. A l’inverse vous pouvez être contraint de retirer les matériaux. Attention les coûts d’une telle intervention peuvent vite monter en prix suivant l’importance des matériaux à retirer et surtout des contraintes techniques.
Attention :
Ne jamais retirer soit même les matériaux contenant de l’amiante. C’est un produit hautement cancérigène et sans une protection intégrale il y a de forte chance d’en inhaler ou pénètrent dans votre corps.
Si votre diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2023. Obligation de refaire un diagnostic en cas de vente de votre appartement. Après cette date et en cas d’absence d’amiante le diagnostic est valable à vie.
L’état de présence de termites et présence de Mérules (zones géographiques identifiées par un arrêté préfectoral)
Cet état vous permet de connaitre la présence ou l’absence de termites / mérules dans votre logement. Le diagnostic est obligatoire dans les zones définies (cf arrêté préfectoral)
La présence de termites ou de mérules peut générer des dégradations importantes dans les matériaux contenant du bois (charpentes, structures …)
Que doit contenir le diagnostic ?
Lors de la remise du document, celui-ci doit faire apparaitre des informations tel que :
- Un plan du bien avec les parties ayant fait l’Object d’un contrôle
- Les parties touchées ou ayant été touchés par les parasites
- Le descriptif du logement
Attention :
En cas de présence de parasites dans le logement il est nécessaire d’effectuer un traitement pour supprimer les nuisances. Cependant il est vivement conseillé de surveiller afin d’éviter la réapparition des parasites et de refaire des traitements à intervalles réguliers.
Des termites ? Pas d’inquiétudes la vente de votre bien immobilier est possible. Il faut juste prévenir le futur acquéreur.
Ce diagnostic a une durée de vie de 6 mois. Passé ce délai il faudra le refaire
Le diagnostic Bruit
Ce diagnostic est nécessaire. Il permet de faire apparaitre les nuisances liées aux bruits des aéroports et la zone d’exposition aux bruits dans laquelle le bien immobilier est situé
Attention
Même si le document n’a qu’une valeur informative, il reste obligatoire.
L’état des risques miniers, technologiques, sismiques, radon et naturels
En cas de vente et de location vous avez obligation de faire réaliser l’état des risques miniers, technologiques, sismiques, naturels ainsi que le radon. Ce diagnostic informe votre futur acquéreur ou locataire sur tous les risques à proximité du logement.
Dans ce document, on vous informe de la présence de carrières dans le sous-sol, la présence à proximité de commerces ou d’industries polluantes ou à risques, si le logement est situé dans une zone de risques sismiques ou avec des matériaux présentant des risques de radioactivité (radon est un gaz radioactif incolore et inodore), la présence de zones inondables ou la présence d’argile. (Une construction sur un sol argileux risque de subir des variations si le sol s’assèche ou est trop humide)
Il faut remettre ce document si le bien est situé dans l’un des secteurs ci-dessous :
- Être dans un périmètre d’un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT)
- Être dans un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles (PPRNP)
- Être dans un Plan de Prévention des Risques Miniers (PPRM)
- Être dans une zone sismique
- Être dans une zone de radon
- Être sur une zone exposée au recul du trait de côte
Ces informations sont également disponibles sur le site Géorisques. Pour connaitre la liste des communes concernées ainsi que les PLU, rapprochez vous des services de l’urbanisme de votre commune ou les arrêtés préfectoraux.
Attention le diagnostic doit contenir également les informations suivantes :
- La date car le diagnostic à une durée de vite de 6 mois
- Le numéro de la parcelle concernée. Pour le connaitre vous pouvez vous rendre sur le site Cadastre.gouv
- Le périmètre du bien
- Les cartes et documents liés aux différents risques
La surface loi Boutin / loi carrez
Ces deux lois ou pour objectif de permettre de connaitre la surface du logement.
La loi Boutin est destinée pour les biens mis en locations et la loi carrez pour les appartements ou les maisons en copropriétés. La seconde différence est que la loi Boutin détermine la surface habitable et la loi carrez la surface privative.
Attention
La loi carrez ne s’applique pas aux maisons qui ne sont pas en copropriété.
La loi Boutin impose que le logement dispose d’une pièce principale avec une surface plancher de 9m² au minimum et une hauteur sous plafond d’au moins 2.20m. En outre le volume habitable doit faire 20m3. Si ces 3 critères ne sont pas présents vous ne pouvez louer votre bien immobilier.
Surface Privative / Surface Carrez. Vous souhaitez en savoir plus ? Rendez-vous sur notre article dédié ( a venir)
Connaitre la surface c’est bien, mais y a-t-il des conséquences en cas d’erreur ?
En effet il est toujours bien de s’assurer que la surface que vous prévoyez de louer ou d’acheter correspond bien à ce qui est annoncé.
Si la surface vendue ne correspond pas à la surface réelle avec une différence de plus de 5%, sachez que votre acquéreur peut, soit demander l’annulation de la vente, soit se retourner contre le vendeur pour demander une réduction du prix de vente au prorata de la différence de surface.
Attention :
L’acquéreur a un an à compter de la signature de l’acte de vente pour agir.
En cas de diminution du prix de vente, les frais de notaire seront recalculés sur le nouveau prix
Le diagnostic est valable à vie tant que des travaux pouvant avoir un impact sur la surface ne sont pas réalisés. Il sera obligatoire de le refaire en cas de revente de votre bien.
De même, dans le cadre d’une location, en cas d’erreur de plus de 5% entre la surface réelle et la surface du diagnostic, le locataire peut demander une réduction de prix proportionnelle à la différence.
En cas de non remise de ce diagnostic le locataire peut demander l’annulation du bail.
Le diagnostic est valable à vie tant que des travaux pouvant avoir un impact sur la surface ne sont pas réalisés