Version mise à jour le 2 mars 2026.

Le Pinel s’est arrêté au 31 décembre 2024. Beaucoup de bailleurs cherchent un relais. Le dispositif « Jeanbrun » 2026, créé par la loi de finances 2026, propose un échange simple : vous louez nu, vous respectez des plafonds, et vous réduisez votre base imposable grâce à un amortissement.

Sur le papier, la promesse est nette. En pratique, l’équation est souvent dure, surtout en zone tendue. Je termine donc avec une conclusion assumée, parce que l’objectif affiché est ambitieux, et parce que l’ancien (en ville) risque de rester hors-jeu pour beaucoup de projets.

Vous allez trouver dans cet article le cadre légal, la mécanique de l’amortissement, la règle du déficit foncier, le calcul des loyers plafonds, puis 8 cas chiffrés (Paris 17 et Tours, neuf et ancien). Ensuite, je fais un point très concret sur “que se passe-t-il après 9 ans ?”.

Important : les chiffres ci-dessous sont des exemples. Ils servent à comprendre le mécanisme. Pour un projet réel, il faut recalculer avec votre prix, votre financement, vos charges et votre fiscalité.

1) Ce que dit la loi.

Le dispositif repose sur une option fiscale. Vous devez l’exercer lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement (neuf) ou de l’année d’achèvement des travaux (ancien), ou de l’acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement.

Le bien doit être situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif. Il doit être loué nu, à usage de résidence principale.

Vous vous engagez à louer pendant 9 ans minimum, en respectant des plafonds de loyers et des plafonds de ressources.

La location doit démarrer dans les 12 mois qui suivent l’achèvement (neuf) ou l’achèvement des travaux (ancien), ou l’acquisition si elle est postérieure. C’est le délai exact prévu par le texte.

Vous ne pouvez pas louer à un membre de votre foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus.

2) L’ancien : “travaux lourds”, ça veut dire quoi, vraiment ?

Dans l’ancien, la loi vise des rénovations lourdes. Le texte prévoit notamment le cas où les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, et doivent répondre à la notion de “réhabilitation lourde” au sens fiscal.

La loi prévoit aussi un autre cas (rénovation “à neuf” au sens TVA), mais dans cet article je me concentre sur le seuil de 30 %, car c’est la situation la plus parlante sur le terrain.

Et je tranche un point important, parce qu’il circule partout : le texte de l’article 47 ne pose pas une condition “DPE A ou B obligatoire” pour entrer dans « Jeanbrun ». Une fiche pratique de place (FPI) indique même l’absence de condition de performance énergétique spécifique au dispositif, en dehors des règles générales déjà applicables.

En revanche, l’énergie vous rattrape par d’autres portes. D’abord, les passoires F et G bloquent la réévaluation d’un loyer sous-évalué. Ensuite, certaines classes deviennent progressivement interdites à la location. Donc, même si « Jeanbrun » n’écrit pas “DPE A/B”, viser une meilleure classe reste souvent incontournable dans l’ancien.

3) Comment fonctionne l’amortissement « Jeanbrun » ?

Le principe est simple : vous déduisez chaque année une fraction du prix du logement, au titre de l’amortissement. Ce n’est pas une réduction d’impôt “directe”. C’est une baisse de votre base taxable.

Base amortissable : la loi exclut le foncier forfaitairement à 20 %. Donc, en première approche, vous amortissez 80 % du prix d’acquisition net de frais. Pour l’ancien, cette base est majorée, le cas échéant, du montant des travaux.

Point à sécuriser : “prix d’acquisition net de frais” n’est pas détaillé ligne par ligne dans l’article. En pratique, beaucoup l’interprètent comme le prix du bien hors frais d’acquisition (notaire) et hors honoraires. Mais tant que la doctrine fiscale n’a pas donné la définition, la bonne approche est de faire valider le traitement exact par votre expert-comptable.

Voici les taux annuels et le plafond annuel, tels que posés par l’article 47, en location “intermédiaire / sociale / très sociale”.

4) Déficit foncier : le plafond à connaître, et le piège des intérêts

En revenus fonciers, le déficit foncier imputable sur le revenu global est limité à 10 700 € par an.

Le piège classique : la part du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global. Elle est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Concernant le plafond majoré “21 400 €”, il existe bien une logique de plafond augmenté pour certains travaux de rénovation énergétique, mais c’est un régime à conditions et à dates. Et il y a eu plusieurs messages contradictoires ces derniers mois. La loi de finances 2026 prolonge ce mécanisme en modifiant l’échéance et en visant des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.

5) Loyers plafonnés : comment on calcule, et pourquoi ça coince vite

Le plafond dépend de la zone et d’une formule de coefficient. Le coefficient est calculé à partir de la surface utile (surface habitable + 50 % des annexes, plafonnées).

La formule du coefficient est : 0,7 + 19 / surface utile, avec un plafond à 1,2. En pratique, les petites surfaces sont donc “boostées” par le coefficient, mais seulement jusqu’à 1,2.

Pour 2026, les plafonds mensuels Pinel (hors charges) sont notamment de 19,71 €/m² en zone A bis et 11,80 €/m² en zone B1.

Et à Paris, il faut ajouter une contrainte locale : l’encadrement des loyers s’applique aux baux d’habitation (vide ou meublé). Autrement dit, vous devez souvent respecter le plafond le plus bas entre le plafond “dispositif fiscal” et le loyer de référence majoré.

6) Si vous revendez avant la fin des 9 ans ou si vous ne respectez pas l’engagement ? que ce passe t il ?

Le texte ne parle pas de “prorata” au sens simple. Il décrit une majoration et un mécanisme de quotient.

Si vous rompez l’engagement (vente avant le terme, location non conforme, etc.), le revenu net foncier de l’année est majoré du montant des amortissements déduits. Pour l’imposition, cette majoration est “lissée” : on divise par le nombre d’années de déduction (quotient), on calcule l’impôt supplémentaire, puis on multiplie par ce même nombre d’années.

Exemple simple.
Vous avez déduit 7 000 € par an pendant 4 ans, soit 28 000 € au total.
En cas de rupture, on majore le revenu foncier de 28 000 €.
Pour le calcul, on prend 28 000 / 4 = 7 000 €.
On calcule l’impôt supplémentaire comme si on ajoutait 7 000 € au revenu global.
Puis on multiplie cet impôt supplémentaire par 4.

Le texte prévoit des exceptions (décès, licenciement, invalidité) qui évitent la majoration.

7) Les 8 cas chiffrés : Paris 17 et Tours, studio et 4 pièces, neuf et ancien

Je pose des hypothèses simples, sinon on mélange tout.

Les prix d’achat sont des prix médians par m² au 01/01/2026 (Figaro Immobilier). Les loyers de marché sont des moyennes SeLoger (non meublé). Les plafonds 2026 (zone A bis et B1) viennent d’une source fiscale de référence (EFL).

Le crédit est simulé sur 20 ans à 3,26 % hors assurance. Les frais de notaire et d’agence ne sont pas financés ici. Les charges annuelles sont des hypothèses prudentes et varient énormément selon l’immeuble.

Tableau 1 – Avec crédit, location intermédiaire

Pour que ce tableau soit comparable au tableau sans crédit, j’utilise la même enveloppe de charges. Les loyers sont hors charges.

Lecture immédiate : dans les gros achats financés, l’effort mensuel est souvent tiré vers le bas par la combinaison prix élevé et loyer plafond. Quand le déficit existe, il provient souvent surtout des intérêts d’emprunt. Cette part ne s’impute pas sur le revenu global. Elle se reporte sur des revenus fonciers futurs.

Tableau 2 – Sans crédit, mêmes hypothèses de charges

Ce tableau sert de point de comparaison. Il montre la trésorerie mensuelle si vous achetez comptant, avec les mêmes hypothèses de charges.

Ce tableau montre une chose très simple. Sans crédit, la trésorerie mensuelle redevient positive dans tous les cas. C’est logique. Vous encaissez un loyer. Vous payez des charges. Et vous n’avez pas de mensualité.

Mais il ne faut pas conclure trop vite. Un cashflow positif n’est pas automatiquement une bonne opération. Vous immobilisez un capital important. Vous prenez aussi un risque locatif et un risque de charges. Enfin, vous devez comparer ce cashflow au rendement attendu, à la qualité du bien, et à votre horizon de détention.

Tableau 3 – Projection rapide sur 9 ans, avec et sans crédit

Hypothèse : loyers et charges augmentent de 1 % par an. La mensualité de crédit reste constante. Les montants sont avant impôt.

La lecture est claire. Emprunter dans ces exemples génère un cashflow négatif. Acheter comptant génère un cashflow positif. Mais il ne faut pas s’arrêter à cette seule analyse.

Avec crédit, vous payez une mensualité. Cette mensualité contient des intérêts, mais aussi du capital remboursé. Autrement dit, une partie de l’effort de trésorerie construit du patrimoine. En parallèle, le dispositif Jeanbrun peut créer une économie d’impôt via l’amortissement. Il peut aussi créer des déficits. Une partie peut s’imputer sur le revenu global, dans la limite annuelle. Le reste peut se reporter sur des revenus fonciers futurs, selon les règles applicables.

Au final, l’intérêt dépend de votre situation

8) Après 9 ans : peut-on remonter le loyer au niveau du marché ?

Au bout de 9 ans, vous avez rempli l’engagement minimal. Ensuite, vous retombez dans les règles classiques du bail d’habitation. Et là, il faut être très lucide : remonter un loyer plafonné au niveau du marché ne se fait pas “d’un coup”.

En zone tendue, si le loyer est manifestement sous-évalué, vous pouvez proposer une réévaluation au renouvellement. Mais vous devez respecter une procédure stricte. Il faut proposer au moins 6 mois avant la fin du bail. Dans une agglomération de plus d’un million d’habitants, il faut fournir au moins 6 références de loyers comparables.

Ensuite, même si la hausse est acceptée ou fixée, elle s’applique progressivement. Service-public rappelle la règle du 1/3 ou du 1/6, et précise le cas où la hausse dépasse 10 %.

Exemple très concret.
Vous êtes à 500 € et le marché serait à 1 000 €.
L’écart est énorme, donc on dépasse largement 10 %.
La hausse s’étale par 1/6, soit environ +83 € par an sur 6 ans, et parfois sur deux renouvellements selon la durée du bail.

Et à Paris, vous avez en plus l’encadrement des loyers. Même si vous avez des références, vous restez borné par le loyer de référence majoré (sauf complément de loyer, qui doit être justifié et contestable).

Donc oui, après 9 ans, on peut tenter une remise à niveau.
Mais non, ce n’est ni automatique, ni rapide, ni garanti.

9) Conclusion : Graal ou mirage ?

Le dispositif apporte un avantage fiscal réel. L’amortissement peut “gommer” une partie de l’impôt sur les loyers. Sur un bailleur déjà fiscalisé et déjà propriétaire, c’est un vrai levier.

Mais les chiffres montrent aussi quelque chose de très concret.
Dans beaucoup de cas financés à 100 %, la trésorerie reste fortement négative, surtout en zone tendue. Et quand le déficit vient surtout des intérêts, il ne s’impute pas sur le revenu global. Il se reporte, ce qui change complètement la promesse perçue.

Mon avis, le dispositif semble mieux calibré pour soutenir une logique “patrimoniale longue” et plutôt orientée vers le neuf, que pour relancer facilement l’ancien dans les grandes villes. Dans les marchés déjà encadrés comme Paris, l’effet risque d’être faible sur l’offre locative, sauf cas très spécifiques.

Si vous êtes déjà propriétaire bailleur de plusieurs biens, LUDAEL Immobilier peut vous accompagner sur la mise en location et la gestion locative, avec une stratégie claire et une sélection locataire très rigoureuse.

01 81 69 89 99 – 06 35 47 35 80 – contact@ludael-immobilier.com
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Quelques liens utiles :

Texte de loi (article 47) : Légifrance

Décret n°2025-913 (réhabilitation lourde) : Légifrance

Plafonds Pinel 2026 (référence de calcul) : EFL

Règles déficit foncier (BOFiP) : BOFiP

Loyer sous-évalué (procédure) : Service-public

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