Dispositif Jeanbrun 2026 : graal fiscal ou mirage ?
Depuis l’arrêt du Pinel au 31 décembre 2024, beaucoup d’investisseurs cherchent un nouveau cadre pour investir en location nue. Cependant, le dispositif Jeanbrun 2026 apporte une réponse fiscale réelle, mais son intérêt dépend fortement du prix d’achat, du financement, des loyers plafonnés et de la durée de détention.
Version mise à jour le 2 mars 2026.
Concrètement, le dispositif Jeanbrun 2026, créé par la loi de finances 2026, repose sur un échange simple en apparence : le propriétaire loue nu, respecte des plafonds, puis réduit sa base imposable grâce à un amortissement.
Sur le papier, la promesse est séduisante. Cependant, l’équation peut devenir difficile, surtout en zone tendue. Par ailleurs, l’objectif affiché est ambitieux, mais l’ancien en ville risque de rester compliqué pour beaucoup de projets.
Dans cet article, je reprends donc le cadre légal, la mécanique de l’amortissement, la règle du déficit foncier, le calcul des loyers plafonds, puis 8 cas chiffrés à Paris 17 et à Tours, dans le neuf et dans l’ancien. Ensuite, je fais un point très concret sur la question souvent oubliée : que se passe-t-il après 9 ans ?
Ce que le dispositif change vraiment.
Le dispositif Jeanbrun ne fonctionne pas comme le Pinel. Contrairement à son prédécesseur, il ne donne pas une réduction d’impôt directe. En revanche, il permet une déduction au titre de l’amortissement, sous conditions.
Un amortissement
Chaque année, le bailleur peut déduire une fraction de la valeur du logement, hors foncier. Cette déduction réduit le revenu foncier imposable.
Des plafonds
En contrepartie, le logement doit être loué nu, comme résidence principale, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources pendant au moins 9 ans.
Une vraie limite
L’avantage fiscal existe réellement. Toutefois, les loyers plafonnés et le coût du crédit peuvent produire une trésorerie négative, surtout dans les marchés chers.
Ce que dit la loi.
Le dispositif repose sur une option fiscale. En pratique, le propriétaire doit l’exercer lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement, de l’année d’achèvement des travaux, ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement.
De plus, le bien doit être situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif. Il doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans.
Enfin, la location doit démarrer dans les 12 mois suivant l’achèvement, l’achèvement des travaux ou l’acquisition si elle est postérieure. Par ailleurs, le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
- Logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
- Location nue à usage de résidence principale.
- Engagement de location de 9 ans minimum.
- Respect des plafonds de loyers et de ressources.
- Option fiscale irrévocable pour le logement concerné.
L’ancien : “travaux lourds”, ça veut dire quoi ?
Dans l’ancien, la loi vise deux grandes situations. D’abord, elle concerne les logements qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA. Ensuite, les logements pour lesquels les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et répondent aux critères d’une réhabilitation lourde.
Dans cette analyse, je me concentre volontairement sur le seuil de 30 %, car il est plus parlant sur le terrain. En revanche, ce seuil ne suffit pas à lui seul. Cependant, il faut aussi que les travaux répondent à la notion de réhabilitation lourde au sens fiscal.
Point important : le texte de l’article 47 ne pose pas, à lui seul, une condition générale “DPE A ou B” pour entrer dans le dispositif. Néanmoins, l’énergie reste centrale. Les passoires F et G bloquent certaines hausses de loyer et les interdictions progressives de location pèsent déjà sur les stratégies locatives. Ainsi, dans l’ancien, viser une meilleure classe énergétique reste souvent incontournable.
30 %
Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition pour entrer dans l’un des cas visés.
Réhabilitation
Le texte renvoie à la réhabilitation lourde. Il ne suffit donc pas d’empiler des travaux esthétiques ou de confort.
DPE
Même sans condition A/B inscrite comme règle générale du dispositif, le DPE reste déterminant pour louer, revaloriser et arbitrer.
Comment fonctionne l’avantage fiscal ?
Le cœur du dispositif n’est pas une réduction d’impôt immédiate. En réalité, il s’agit d’une déduction d’amortissement qui réduit le revenu foncier imposable.
D’abord, la loi exclut forfaitairement la valeur du foncier, estimée à 20 % du prix d’acquisition net de frais. En première approche, pour le neuf, l’amortissement porte donc sur 80 % du prix net de frais.
Ensuite, pour l’ancien, la base est majorée, le cas échéant, du montant des travaux. Toutefois, sur ce point, une vigilance demeure utile : la notion de “prix d’acquisition net de frais” devra être sécurisée dans chaque dossier. En pratique, il est prudent de faire valider la base retenue par un expert-comptable.
| Type de logement | Location intermédiaire | Location sociale | Location très sociale | Plafond annuel |
|---|---|---|---|---|
| Neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % | 8 000 €, majoré à 10 000 € ou 12 000 € selon la part de loyers social ou très social |
| Ancien avec travaux lourds | 3 % | 3,5 % | 4 % | 8 000 €, majoré à 10 000 € ou 12 000 € selon la part de loyers social ou très social |
Le plafond à connaître et le piège des intérêts.
En revenus fonciers, le déficit foncier imputable sur le revenu global est en principe limité à 10 700 € par an. Toutefois, la part du déficit qui provient des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global. Elle est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Concernant le plafond majoré de 21 400 €, il existe bien une logique de relèvement pour certaines dépenses de rénovation énergétique. Cependant, ce mécanisme reste soumis à conditions. Cependant, il ne faut donc pas le présenter comme un bonus automatique.
La loi de finances 2026 prolonge ce mécanisme en visant des dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Par conséquent, le traitement doit être vérifié opération par opération.
Comment calcule-t-on le loyer maximal ?
La rentabilité dépend fortement du loyer autorisé. C’est souvent là que le dispositif devient difficile, surtout dans les villes où les prix d’achat sont élevés.
D’abord, le plafond dépend de la zone et d’un coefficient multiplicateur. Ensuite, le coefficient est calculé à partir de la surface utile, soit la surface habitable majorée de 50 % des annexes dans la limite prévue par les règles applicables.
La formule du coefficient est : 0,7 + 19 / surface utile, avec un plafond à 1,2. Ainsi, les petites surfaces bénéficient d’un effet de coefficient, mais seulement jusqu’à cette limite.
Pour 2026, les plafonds mensuels de référence utilisés dans les exemples sont de 19,71 €/m² en zone A bis et de 11,80 €/m² en zone B1. Enfin, à Paris, il faut aussi intégrer l’encadrement des loyers. Vous devez donc souvent retenir le plafond le plus bas entre le dispositif fiscal et le loyer de référence majoré.
Que se passe-t-il si vous revendez avant 9 ans ?
Le sujet est essentiel. Le dispositif n’est pas une simple option sans conséquence. En cas de rupture, les amortissements déduits peuvent être réintégrés.
D’abord, le texte ne parle pas d’un prorata simple. En revanche, il prévoit une majoration du revenu net foncier de l’année de rupture à hauteur des amortissements déjà déduits, puis un mécanisme de quotient.
Concrètement, si vous rompez l’engagement en vendant trop tôt ou en ne respectant plus les conditions de location, le revenu foncier de l’année est majoré du montant des amortissements déduits. Pour le calcul de l’impôt, cette majoration est divisée par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit. Ensuite, l’impôt supplémentaire est multiplié par ce même nombre d’années.
Le texte prévoit toutefois des exceptions, notamment en cas de décès, de licenciement ou d’invalidité dans les conditions visées par la loi.
Paris 17 et Tours : 8 exemples pour comprendre.
Pour éviter les généralités, je conserve donc les 8 cas chiffrés travaillés dans la version initiale. Les exemples comparent Paris 17 et Tours, studio et 4 pièces, neuf et ancien avec travaux.
Toutefois, les hypothèses sont volontairement simples. Les prix d’achat sont des prix médians par m² au 1er janvier 2026. Les loyers de marché sont issus de moyennes non meublées. Les loyers plafonds 2026 utilisent les zones A bis et B1. Enfin, le crédit est simulé sur 20 ans à 3,26 % hors assurance.
Par ailleurs, les frais d’acquisition et frais d’agence ne sont pas financés dans ces simulations. Enfin, les charges annuelles restent des hypothèses prudentes. En réalité, elles varient fortement selon l’immeuble, les travaux, la taxe foncière, la vacance et la gestion.
Avec crédit, location intermédiaire.
Pour rendre les cas comparables, les loyers sont hors charges. De plus, les hypothèses de charges restent identiques au tableau sans crédit.
| Cas | Invest. total hors frais | Loyer plafond HC / mois | Charges + taxes + gestion / mois | Mensualité crédit 20 ans 3,26 % | Amortissement annuel | Cashflow / mois année 1 avant impôt |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paris 17 studio neuf (22 m²) | 218 108 € | 520 € | 183 € | 1 238 € | 6 107 € | -901 € |
| Paris 17 studio ancien +30 % (22 m²) | 298 098 € | 520 € | 183 € | 1 692 € | 7 567 € | -1 355 € |
| Paris 17 4 pièces neuf (75 m²) | 836 250 € | 1 409 € | 463 € | 4 747 € | 8 000 € | -3 801 € |
| Paris 17 4 pièces ancien +30 % (75 m²) | 1 058 070 € | 1 409 € | 463 € | 6 007 € | 8 000 € | -5 061 € |
| Tours studio neuf (30 m²) | 124 980 € | 425 € | 126 € | 710 € | 3 499 € | -411 € |
| Tours studio ancien +30 % (30 m²) | 134 550 € | 425 € | 126 € | 764 € | 3 416 € | -465 € |
| Tours 4 pièces neuf (75 m²) | 237 675 € | 844 € | 284 € | 1 349 € | 6 655 € | -789 € |
| Tours 4 pièces ancien +30 % (75 m²) | 263 835 € | 844 € | 284 € | 1 498 € | 6 697 € | -938 € |
Sans crédit, mêmes hypothèses de charges.
Ce deuxième tableau montre la trésorerie mensuelle si l’achat est réalisé comptant. En parallèle, les hypothèses de charges restent identiques.
| Cas | Loyer plafond HC / mois | Charges + taxes + gestion / mois | Amortissement annuel | Cashflow / mois année 1 avant impôt |
|---|---|---|---|---|
| Paris 17 studio neuf (22 m²) | 520 € | 183 € | 6 107 € | 337 € |
| Paris 17 studio ancien +30 % (22 m²) | 520 € | 183 € | 7 567 € | 337 € |
| Paris 17 4 pièces neuf (75 m²) | 1 409 € | 463 € | 8 000 € | 946 € |
| Paris 17 4 pièces ancien +30 % (75 m²) | 1 409 € | 463 € | 8 000 € | 946 € |
| Tours studio neuf (30 m²) | 425 € | 126 € | 3 499 € | 299 € |
| Tours studio ancien +30 % (30 m²) | 425 € | 126 € | 3 416 € | 299 € |
| Tours 4 pièces neuf (75 m²) | 844 € | 284 € | 6 655 € | 560 € |
| Tours 4 pièces ancien +30 % (75 m²) | 844 € | 284 € | 6 697 € | 560 € |
Projection rapide sur 9 ans, avec et sans crédit.
Hypothèse conservée : loyers et charges augmentent de 1 % par an. En revanche, la mensualité de crédit reste constante. Les montants sont avant impôt.
| Cas | Cashflow cumulé 9 ans avec crédit avant impôt | Cashflow cumulé 9 ans sans crédit avant impôt |
|---|---|---|
| Paris 17 studio neuf (22 m²) | -95 840 € | 37 886 € |
| Paris 17 studio ancien +30 % (22 m²) | -144 883 € | 37 886 € |
| Paris 17 4 pièces neuf (75 m²) | -406 370 € | 106 352 € |
| Paris 17 4 pièces ancien +30 % (75 m²) | -542 372 € | 106 352 € |
| Tours studio neuf (30 m²) | -43 013 € | 33 614 € |
| Tours studio ancien +30 % (30 m²) | -48 881 € | 33 614 € |
| Tours 4 pièces neuf (75 m²) | -82 767 € | 62 957 € |
| Tours 4 pièces ancien +30 % (75 m²) | -98 806 € | 62 957 € |
La lecture est claire : dans ces exemples, emprunter génère un cashflow négatif. À l’inverse, acheter comptant génère un cashflow positif. Néanmoins, il ne faut pas s’arrêter à cette seule analyse.
Avec crédit, vous payez toutefois une mensualité. Néanmoins, cette mensualité contient des intérêts, mais aussi du capital remboursé. Autrement dit, une partie de l’effort de trésorerie construit du patrimoine. En parallèle, le dispositif Jeanbrun peut créer une économie d’impôt via l’amortissement.
Au final, l’intérêt dépend de votre situation personnelle : fiscalité, capacité d’épargne, patrimoine déjà constitué, horizon de détention, niveau de risque accepté et qualité réelle du bien acheté. C’est pourquoi le dispositif doit être analysé comme un outil, et non comme une promesse automatique.
Peut-on remonter le loyer au niveau du marché ?
C’est l’un des points les plus importants. Après 9 ans, le bailleur retombe dans les règles classiques du bail d’habitation. Or, remonter un loyer plafonné au niveau du marché ne se fait pas d’un coup.
En zone tendue, si le loyer est manifestement sous-évalué, vous pouvez proposer une réévaluation au renouvellement. Toutefois, la procédure est stricte. Il faut proposer la hausse au moins 6 mois avant la fin du bail.
Dans une agglomération de plus d’un million d’habitants, il faut produire au moins 6 références de loyers comparables. Dans les autres zones, 3 références peuvent suffire. De plus, les références doivent répondre à des critères précis.
Ensuite, même si la hausse est acceptée ou fixée, elle s’applique progressivement. Pour un logement vide, Service-Public rappelle les règles d’application par 1/3 ou par 1/6 selon la durée du bail et l’importance de la hausse.
Enfin, à Paris, il faut ajouter l’encadrement des loyers. Même après 9 ans, vous restez borné par le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Celui-ci reste contestable.
Donc oui, après 9 ans, on peut tenter une remise à niveau. Mais non, ce n’est ni automatique, ni rapide, ni garanti.
Dispositif Jeanbrun 2026 : graal ou mirage ?
Le dispositif apporte un avantage fiscal réel. En effet, l’amortissement peut réduire l’imposition des loyers et améliorer la lecture fiscale d’un projet locatif. Pour un bailleur déjà fiscalisé, déjà propriétaire et inscrit dans une logique patrimoniale longue, il peut devenir un levier intéressant.
Mais les chiffres montrent aussi une réalité très concrète. En revanche, dans beaucoup de cas financés à 100 %, la trésorerie reste fortement négative, surtout en zone tendue. De plus, lorsque le déficit vient surtout des intérêts, il ne s’impute pas sur le revenu global. Ainsi, il se reporte, ce qui change complètement la promesse perçue.
Mon avis : le dispositif semble mieux calibré pour soutenir une logique patrimoniale longue et plutôt orientée vers le neuf, que pour relancer facilement l’ancien dans les grandes villes. Dans les marchés déjà encadrés comme Paris, l’effet risque donc d’être limité, sauf cas très spécifiques.
FAQ sur le dispositif Jeanbrun 2026.
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il vraiment le Pinel ? +
Oui, le dispositif Jeanbrun reprend l’idée d’un avantage fiscal pour encourager l’investissement locatif. Toutefois, il ne fonctionne pas comme le Pinel. En effet, le Pinel accordait une réduction d’impôt directe, alors que le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement qui réduit le revenu foncier imposable.
Concrètement, LUDAEL Immobilier analyse aussi le loyer réellement possible, la facilité de location, le risque de vacance et la cohérence patrimoniale. Ainsi, le dispositif n’est pas étudié seul, mais dans le cadre global du projet.
L’ancien avec travaux est-il vraiment intéressant ? +
Oui, l’ancien avec travaux peut être intéressant. Cependant, il demande une vraie prudence. En effet, les travaux lourds augmentent le budget, allongent le calendrier et peuvent fragiliser la rentabilité si le loyer reste plafonné.
Par conséquent, LUDAEL Immobilier regarde aussi l’état de l’immeuble, le DPE, le potentiel locatif, la demande réelle et la qualité du secteur. De cette manière, l’achat n’est pas uniquement guidé par la fiscalité.
Faut-il acheter comptant ou avec crédit ? +
Il n’y a pas de réponse unique. Avec un crédit, l’investisseur conserve son capital et utilise l’effet de levier. En revanche, la mensualité peut créer un cashflow négatif. À l’inverse, l’achat comptant améliore souvent la trésorerie, mais immobilise davantage d’épargne.
Dans ce cas, LUDAEL Immobilier compare le cashflow, la qualité du bien, les charges, la vacance possible, la revente et la stratégie patrimoniale. Ainsi, la décision reste financière, mais aussi immobilière.
Pour aller plus loin sur l’investissement locatif.
Ces sujets sont liés à la stratégie d’un propriétaire bailleur. En effet, ils deviennent utiles lorsqu’un investissement repose sur une durée longue, une fiscalité particulière ou un arbitrage entre location et revente.
- Le droit de préemption des locataires – guide complet pour comprendre et agir.
- Bail Code civil vs bail loi 89 : comparatif, opportunités et risques.
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Les textes et références à vérifier.
Le dispositif étant récent, il faut garder une approche prudente. Ainsi, avant d’investir, il est préférable de croiser les textes, la doctrine fiscale, le financement et les conseils de votre expert-comptable.
Vous souhaitez arbitrer entre fiscalité, rentabilité et gestion ?
Un avantage fiscal ne suffit jamais à faire une bonne opération immobilière. Le prix d’achat, le loyer plafond, le financement, la fiscalité, les travaux, la vacance locative et la sortie doivent être regardés ensemble.
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