Cette catégorie regroupe les articles consacrés à la gestion locative. Vous y trouverez des contenus utiles sur les questions que peuvent se poser les propriétaires bailleurs concernant le suivi d’un bien loué, les obligations de gestion, la relation avec le locataire et les solutions permettant de simplifier et sécuriser la location.
Le gouvernement envisage de revoir la méthode de calcul du DPE. À partir de janvier 2026, le coefficient d’énergie primaire (CEP) de l’électricité passera de 2,3 à 1,9. Ce changement vise à corriger le biais pénalisant les logements chauffés à l’électricité et à mieux refléter notre mix énergétique faiblement carboné.
Ce qui change
Avant 2025
Après 2026
CEP = 2,3
CEP = 1,9
Nombre de logements F/G
850 000 logements sortent du statut de passoire thermique
Valorisation immédiate
Un DPE recalculé pourrait repositionner vos biens en D ou E plutôt qu’en F ou G. Cette nouvelle image renforce l’attractivité à la location ou à la vente. L’impact est rapide et tangible sur la valorisation de votre patrimoine.
Plus grande tolérance réglementaire
Les interdictions de mise en location pour F et G seront repoussées ou atténuées si votre bien gagne une classe. Ce gain de temps vous permet d’ajuster votre stratégie locative ou de vendre sans urgence. La réforme offre un répit précieux pour anticiper les prochaines échéances réglementaires
Confiance renouvelée
Un bon classement DPE rassure les candidats à la location ou à l’acquisition. La confiance retrouvée facilite la signature de loyers plus élevés ou la conclusion de ventes. Un DPE favorable valorise à la fois le bien et votre image professionnelle.
Un point surveillé
La réforme suit une consultation publique prévue en septembre 2025 avant signature de l’arrêté début septembre 2025 L’actualisation du DPE se fera gratuitement via le site de l’ADEME, sans besoin de nouveau diagnostic Certains experts craignent que ce nouveau coefficient masque des défauts de performance réelle du logement Les DPE réalisés en 2025 risquent d’être obsolètes dès janvier 2026 si le coefficient n’est pas appliqué rétroactivement.
Bien préparer la rentrée 2026
Anticiper dès maintenant l’impact du nouveau coefficient sur votre bien Il n’est pas encore possible de simuler précisément l’effet sur chaque logement mais le site de l’ADEME devrait proposer un outil de recalcul gratuit similaire à celui mis en place dan le cadre de l’évaluation des surfaces réduites
Optimiser vos biens en envisageant des travaux d’isolation ou une pompe à chaleur renforce la performance énergétique réelle et augmente la robustesse de votre DPE
Recommuniquer auprès de vos locataires ou acquéreurs pour les informer du nouveau classement anticipé crée de la transparence et de la confiance
Restez informés : je vous tiendrai au courant à chaque étape de la réforme
Ludael Immobilier vous tient informés de chaque évolution réglementaire Vous souhaitez connaître la valeur de votre bien à la vente ou à la location ? N’hésitez pas à nous contacter 📞 01 23 45 67 89 ✉️ contact@ludele-immobilier.com
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Paris et l’Île-de-France font face à une pénurie de logements aggravée ces dernières années. La tension locative, les loyers élevés et la difficulté à trouver un logement alimentent une vraie crispation du marché.
Dans ce contexte tendu, de plus en plus de propriétaires s’interrogent sur les alternatives au bail d’habitation classique. L’une d’elles est le bail régi par le Code civil, aussi appelé bail de droit commun. Ce contrat est parfois utilisé pour une résidence secondaire, pour une location à une société ou pour certaines situations spécifiques. Il offre plus de liberté contractuelle, mais il ne permet pas de contourner légalement la loi du 6 juillet 1989 lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire.
Qu’est-ce qu’un bail régi par le Code civil ?
Un bail Code civil désigne un contrat de location soumis aux dispositions générales du Code civil, en particulier aux articles 1708 et suivants, par opposition aux baux spéciaux protégés par des lois particulières, comme la loi du 6 juillet 1989 pour les résidences principales.
Concrètement, ce bail de droit commun offre une grande liberté contractuelle. Le propriétaire et le locataire définissent librement la durée, le montant du loyer, les conditions de résiliation, le dépôt de garantie et les clauses particulières du contrat.
Aucune durée minimale n’est imposée par un texte spécial. Aucun contrat type n’est obligatoire. En principe, tout se négocie. Mais cette liberté a une limite simple : elle ne vaut que si le logement ne relève pas du champ impératif de la loi de 1989.
Dans quels cas peut-on utiliser un bail Code civil ?
La loi encadre strictement la location des logements occupés à titre de résidence principale. En dehors de ce cadre, le bail Code civil peut être utilisé, mais seulement dans des situations précises.
Les résidences secondaires : logement occupé moins de 8 mois par an par le locataire, ce qui n’en fait pas sa résidence principale.
Les locations à une personne morale : par exemple, une société qui prend le bail pour loger un salarié, un dirigeant ou un collaborateur.
Certaines locations saisonnières ou touristiques : dans ce cas, les règles applicables relèvent surtout du meublé de tourisme et du droit commun. En pratique, un même client ne peut pas être logé plus de 90 jours consécutifs par année civile dans ce cadre.
Certains biens hors habitation principale : terrain de loisirs, garage, box, cave ou dépendance loués séparément.
En résumé, le bail Code civil concerne uniquement les logements ou locaux qui ne servent pas de résidence principale au locataire. Si le bien est occupé comme résidence principale, le juge peut requalifier le contrat en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec application rétroactive des règles protectrices du locataire.
Bail Code civil vs bail loi 89 : tableau comparatif des différences
Le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 concerne les locations vides ou meublées qui constituent la résidence principale du locataire. À l’inverse, le bail Code civil s’applique hors de ce champ. Voici un tableau comparatif clair pour visualiser les écarts.
Caractéristique
Bail Code civil (droit commun)
Bail d’habitation loi 89 (résidence principale)
Cadre légal applicable
Code civil, principalement articles 1708 à 1762. Liberté contractuelle importante.
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, qui encadre strictement les locations de résidence principale.
Usage du logement
Résidence secondaire, bail société, location touristique ou cas particuliers. Pas de résidence principale.
Résidence principale du locataire, occupée en principe au moins 8 mois par an.
Durée du bail
Libre. Courte ou longue. Déterminée ou indéterminée selon le contrat.
3 ans minimum en location vide si le bailleur est une personne physique, 6 ans s’il s’agit d’une personne morale, 1 an minimum en meublé, ou 9 mois pour un étudiant.
Préavis du locataire
Fixé par le contrat.
Encadré par la loi : 3 mois en vide, 1 mois en meublé ou en zone tendue, avec cas de réduction prévus par les textes.
Préavis du bailleur
Fixé par le contrat, sous réserve de l’abus de droit et de la bonne foi contractuelle.
Très encadré : uniquement à l’échéance et pour vendre, reprendre ou motif légitime et sérieux.
Encadrement des loyers
Pas d’encadrement spécifique du niveau du loyer par la loi de 1989, mais pas de possibilité de frauder sur l’usage réel du logement.
Encadrement applicable en zone tendue et, dans certaines villes, plafonnement du niveau de loyer.
Dépôt de garantie
Libre, sous réserve du caractère raisonnable de la clause.
1 mois maximum en vide, 2 mois maximum en meublé.
Honoraires d’agence
Plus grande liberté contractuelle, mais prudence extrême en cas de risque de requalification.
Plafonds légaux à la charge du locataire, avec répartition strictement encadrée.
Clauses obligatoires
Pas de contrat type imposé, mais un écrit complet reste vivement recommandé.
Contrat écrit avec mentions obligatoires et modèle type encadré.
Diagnostics
Le bail Code civil ne dispense pas des obligations générales d’information et de sécurité. Plusieurs diagnostics restent nécessaires selon la nature du bien et de la location.
Dossier de diagnostic technique à annexer au bail : DPE, ERP, plomb, gaz, électricité, bruit selon les cas.
En résumé
Le bail loi 89 protège fortement le locataire et encadre la relation locative dans la durée. Le bail Code civil, lui, offre plus de souplesse au propriétaire, mais seulement dans des cas limités. Il ne doit jamais être utilisé pour maquiller une résidence principale en résidence secondaire.
Bail Code civil : quelles opportunités pour les propriétaires ?
Un cadre plus souple face à la loi 89
Le bail Code civil attire certains bailleurs parce qu’il offre plus de flexibilité. Dans des zones comme Paris, où la réglementation locative est dense, cette souplesse peut sembler intéressante. Elle ne devient un vrai avantage que si le cadre juridique du contrat est parfaitement conforme à l’usage réel du logement.
Fixation plus libre du loyer
Dans un bail d’habitation soumis à la loi de 1989, le loyer est encadré en zone tendue, et davantage encore dans les secteurs soumis à l’encadrement du niveau des loyers. Avec un bail Code civil régulièrement utilisé, cette mécanique ne s’applique pas de la même manière.
En revanche, il faut être très clair : si le logement est en réalité occupé à titre de résidence principale, un loyer fixé hors cadre peut être contesté, le bail peut être requalifié, et les règles protectrices peuvent s’appliquer rétroactivement.
Honoraires d’agence : plus de liberté, mais pas d’imprudence
Le bail Code civil laisse davantage de liberté dans la rédaction des clauses financières. Cela peut donner de la marge sur la répartition des honoraires. Mais là encore, cette liberté n’a de valeur que si le contrat est juridiquement à sa place. Une mauvaise qualification du bail peut remettre en cause toute l’économie du dossier.
Une durée de bail ajustable
Le bailleur peut adapter la durée du bail à son projet : mission professionnelle, résidence secondaire, logement d’attente, besoin de récupération à court terme. Cette souplesse peut être utile, notamment pour les logements destinés à des entreprises ou à des occupants temporaires.
Un dépôt de garantie potentiellement plus élevé
Le dépôt de garantie n’est pas plafonné par les règles de la loi de 1989 lorsque celle-ci ne s’applique pas. Le contrat peut donc prévoir un montant supérieur. Il faut toutefois rester mesuré, car une clause manifestement excessive peut devenir source de litige.
Une optimisation possible, mais seulement dans le bon cadre
Le bail Code civil peut être utile. Il permet d’adapter la durée, la souplesse et certains équilibres économiques du contrat. Mais il n’est pas un outil de contournement. S’il est mal utilisé, l’avantage apparent se transforme souvent en risque juridique et financier.
Bail Code civil et diagnostics : quelles obligations ?
Le bail Code civil n’efface pas les obligations générales
Beaucoup de bailleurs pensent qu’en sortant de la loi de 1989, ils sortent aussi des obligations documentaires. C’est faux. Le bail Code civil ne dispense pas, par principe, des obligations générales d’information, de sécurité et de décence qui peuvent continuer à s’appliquer selon la nature du bien et l’usage qui en est fait.
Le DPE et les autres diagnostics
Pour une mise en location d’un logement, il est prudent de constituer un dossier documentaire complet. Le DPE est en principe requis pour informer le futur locataire, sauf exception, notamment lorsque le logement est destiné à être occupé moins de 4 mois par an. L’état des risques doit également être remis en cas de mise en location. Selon l’ancienneté de l’immeuble et des installations, d’autres diagnostics peuvent être nécessaires, comme le plomb, le gaz, l’électricité ou le diagnostic bruit.
La surface habitable et la loi Boutin
La mention de la surface habitable est une obligation typique des baux de résidence principale. En bail Code civil pur, cette exigence n’a pas la même portée. Pour autant, indiquer la surface reste fortement conseillé. C’est plus propre, plus transparent, et cela réduit les contestations.
Conclusion sur les diagnostics
Le bail Code civil allège certains formalisme propres à la loi de 1989, mais il ne dispense pas le bailleur d’agir sérieusement. Un dossier complet protège mieux qu’un contrat “souple” mais mal documenté.
Risques juridiques et financiers en cas de non-respect de la loi 89
Contourner la loi 89 : une pratique à haut risque
Utiliser un bail Code civil pour louer une résidence principale est une fausse bonne idée. Cela peut sembler rentable à court terme, mais le risque de requalification est réel. Et quand il se matérialise, il coûte souvent bien plus que le gain espéré.
Requalification judiciaire du bail
Ce qui compte, ce n’est pas seulement le titre du contrat. C’est l’usage réel du logement. Si le locataire y vit comme dans sa résidence principale, le juge peut requalifier le bail en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur perd alors le bénéfice des clauses les plus avantageuses qu’il pensait avoir sécurisées.
Encadrement des loyers et sanctions
Dans les zones où le niveau des loyers est encadré, un loyer supérieur au loyer de référence majoré peut être contesté par le locataire. En cas de manquement persistant, le préfet peut prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Honoraires illégaux
Une répartition abusive des honoraires ou la facturation de frais non autorisés dans un dossier qui relève en réalité de la loi de 1989 peut aussi poser problème. Le risque pèse sur le bailleur, mais aussi sur l’agence qui a monté ou laissé passer le dossier.
Clauses fragiles ou inadaptées
Un contrat mal calibré peut cumuler les erreurs : dépôt de garantie excessif, congé mal rédigé, clause abusive, absence de surface, diagnostics incomplets, ou encore état des lieux négligé. Chaque faiblesse ajoute un angle d’attaque au dossier.
Dépôt de garantie et délais
Quand le contrat relève en réalité de la loi de 1989, les délais de restitution du dépôt de garantie s’imposent : 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, 2 mois en cas de retenues justifiées. Un retard expose le bailleur à une majoration légale.
Décence énergétique et logement indécent
La décence énergétique s’impose pour les baux d’habitation. Depuis 2023, les logements les plus énergivores dépassant 450 kWh d’énergie finale par m² et par an ne peuvent plus être loués dans ce cadre. Le calendrier se durcit ensuite progressivement pour les logements classés G, puis F, puis E. Là encore, appeler le contrat “bail Code civil” ne change rien si le logement est en réalité loué comme résidence principale.
Responsabilité de l’agent immobilier
Un professionnel qui conseille un bail Code civil hors cadre prend un risque. Son devoir de conseil l’oblige à vérifier la cohérence entre le contrat proposé et la réalité de l’occupation. Une agence sérieuse refuse les montages douteux.
Conclusion : contourner la loi peut coûter cher
Ne pas respecter la loi de 1989 peut conduire à une requalification du bail, à des remboursements, à des amendes, à des litiges et à un préjudice d’image. La bonne stratégie n’est pas de contourner le droit. C’est de choisir le bon contrat pour le bon usage.
Conclusion : quel type de bail choisir ?
Deux logiques différentes
Le bail Code civil et le bail loi 89 ne répondent pas à la même logique. Le premier privilégie la liberté contractuelle hors résidence principale. Le second sécurise la location d’habitation principale par un cadre protecteur et impératif.
Les atouts du bail Code civil
Il offre de la souplesse sur la durée, le loyer, certaines garanties et le calendrier du contrat. Il peut être pertinent pour une résidence secondaire, un bail société ou une occupation temporaire bien identifiée.
Les limites du bail Code civil
Il devient dangereux dès qu’il est utilisé dans un mauvais contexte. Si le logement est occupé à titre de résidence principale, le bailleur s’expose à une requalification et à des conséquences parfois lourdes.
Les atouts du bail loi 89
Il donne un cadre clair, connu, équilibré et largement sécurisé. Pour une résidence principale, c’est le contrat naturel. Il réduit les zones grises et limite les contentieux quand il est bien rédigé et bien exécuté.
Nos conseils aux propriétaires
Avant de choisir, identifiez la vraie nature de l’occupation. Si le locataire doit vivre dans le logement comme dans son domicile habituel, la loi de 1989 s’impose. Si le bien relève réellement d’un autre usage, le bail Code civil peut être pertinent, à condition d’être rédigé sérieusement et de rester cohérent avec la réalité.
La bonne approche n’est pas de chercher la faille. C’est de sécuriser le dossier dès le départ. Un contrat bien choisi protège mieux le bailleur, le locataire et la relation locative dans son ensemble.
Le marché locatif sous tension : une réalité de terrain
Le marché locatif à Paris et en proche banlieue vit une crise historique en 2025. La tension entre l’offre et la demande atteint un niveau critique : les loyers parisiens ont progressé de +4,2 % sur un an, atteignant en moyenne 38,7 €/m². En petite couronne, les départements comme les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne ou la Seine-Saint-Denis affichent des hausses similaires, avec des loyers médians compris entre 22 € et 29 €/m².
Dans le cadre de mon agence, LUDAEL Immobilier, cette tension se manifeste très concrètement : dès qu’un bien est mis en location, je reçois entre 30 et 40 demandes en moins de deux heures. Pour organiser les visites, je retiens les 10 premiers candidats dont les dossiers financiers sont solides (revenus ≥ 3 fois le loyer, garant physique ou assurance loyers impayés). Cette sélection, exclusivement basée sur des critères objectifs, permet un traitement rapide, dans le respect de la non-discrimination. Mais cela illustre à quel point le problème ne réside plus dans la recherche de locataires, mais dans la sélection des candidatures.
Une crise alimentée par plusieurs leviers structurels
1. Encadrement des loyers : un dispositif utile, contourné, mais aussi source d’effets pervers
Depuis juillet 2019, la mairie de Paris a instauré un dispositif expérimental d’encadrement des loyers, prolongé jusqu’en novembre 2026 par la loi 3DS. Il fixe, pour chaque type de logement, un loyer de référence majoré et minoré, calculé selon la surface, le nombre de pièces, l’année de construction et le quartier. À la base, ce mécanisme visait à limiter la flambée des loyers et à favoriser l’accès au logement pour les locataires aux revenus modestes. Mais en pratique, il a eu l’effet inverse. La rareté de l’offre conjuguée à une demande soutenue conduit les propriétaires à privilégier systématiquement les dossiers les plus solides financièrement, excluant de fait les candidats plus modestes.
Dans 30 à 40 % des cas, ce système est contourné. Certains bailleurs recourent au bail régi par le Code civil pour s’affranchir du plafonnement, ce qui peut entraîner une requalification en bail d’habitation avec annulation de clauses et sanctions financières pouvant atteindre 15 000 € pour un particulier et 45 000 € pour un professionnel. Attention : ce type de bail ne peut pas être utilisé pour une résidence principale, ce qui limite fortement les droits du locataire. Le non-respect de ces éléments peut entraîner de lourdes conséquences juridiques.
Aujourd’hui, pour un investisseur, choisir Paris ou une ville encadrée n’est plus une priorité. La rentabilité, déjà limitée par l’encadrement, est encore plus réduite par la fiscalité, les charges et les risques. Cela dissuade l’investissement locatif, limite l’apport de nouveaux biens sur le marché et aggrave la crise du logement.
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2. Le poids croissant des contraintes énergétiques
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034. Cette réforme, issue de la loi Climat et Résilience, vise à lutter contre les passoires thermiques. Pourtant, les coûts de rénovation énergétique sont souvent très élevés et mal couverts par les aides publiques (MaPrimeRénov’, Eco-PTZ). En pratique, beaucoup de petits propriétaires renoncent à louer ou vendent leur bien.
De plus, certains propriétaires demandent plusieurs diagnostics jusqu’à obtenir une note acceptable, soulevant des questions de fiabilité et d’éthique. Parallèlement, la multiplication des fraudes à MaPrimeRénov’ fragilise la pérennité du dispositif. Il est même évoqué une suppression partielle d’ici fin 2025.
Enfin, la pression réglementaire est mal vécue par les bailleurs, souvent seuls face à des décisions techniques, des coûts lourds, et un manque d’accompagnement adapté.
3. Le recul massif des investisseurs privés
Entre la hausse des taux d’intérêt, la fin du dispositif Pinel, les nouvelles normes environnementales, l’incertitude fiscale et la lourdeur administrative, les investisseurs désertent le marché locatif privé. À Paris, l’encadrement des loyers et les charges élevées réduisent d’autant la rentabilité attendue.
Mais un facteur souvent négligé aggrave encore cette fuite : la peur du mauvais payeur. Lorsqu’un locataire cesse de régler ses loyers, les délais pour obtenir une expulsion sont longs, les coûts juridiques importants, et les recours complexes (avocat, huissier, décision de justice). Sans compter le risque de voir la dette annulée par une procédure Banque de France. Résultat : des propriétaires mis en grande difficulté financière, surtout en cas de prêt immobilier à rembourser. Ce climat anxiogène contribue à freiner durablement la mise en location de nombreux biens.
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4. La réorientation vers la location courte durée
Pour préserver leur rentabilité, de nombreux propriétaires optent pour la location touristique de courte durée, souvent via des plateformes comme Airbnb. Malgré des règles strictes à Paris (résidence principale obligatoire, limite de 120 ou 90 jours/an, autorisation préalable), les contournements sont fréquents : changements d’usage non déclarés, exploitation de locaux commerciaux transformés sans autorisation, division illégale de logements.
Cette évolution retire des milliers de biens du marché locatif traditionnel, aggravant la pénurie. Elle nuit également à l’équilibre des quartiers, souvent désertés par les résidents permanents. À court terme, cela peut paraître attractif pour certains bailleurs ; à long terme, cela affaiblit le tissu social et économique des quartiers.
Les conséquences : des locataires précarisés, des propriétaires sous pression
Les étudiants, jeunes actifs et familles modestes sont les premières victimes de cette crise. Ne pouvant accéder à un logement à Paris ou en petite couronne, ils sont contraints de s’installer toujours plus loin, parfois à plus d’1h30 de leur lieu de travail ou d’étude. Cette mobilité forcée entraîne des fractures sociales et territoriales, et contribue à l’engorgement des transports.
Du côté des propriétaires, la complexité croissante des règles, les coûts de mise en conformité, les risques juridiques et les rémunérations encadrées les découragent. Certains retirent leur bien du marché ou préfèrent vendre, parfois à perte. D’autres, plus opportunistes, cherchent à contourner le système pour maintenir une rentabilité minimale.
Les failles du système actuel
Depuis 8 ans que je fais ce métier, je constate que la réglementation des honoraires de location n’a pas évolué. Le plafonnement des frais pour les locataires rend l’activité peu rentable pour les agences, malgré le temps passé et les coûts engagés (photos, visites, états des lieux, gestion des candidatures). Résultat : moins de professionnels se positionnent sur la mise en location, ce qui fragilise encore l’équilibre du marché.
Les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, notamment) sont sous le feu des critiques. Le gouvernement envisage une réforme en raison de nombreux abus et faux dossiers. En parallèle, la fiabilité des diagnostics DPE est remise en question, alimentant la méfiance des propriétaires.
Témoignages de terrain : quand l’accompagnement change tout
« J’ai confié la location de mon appartement à Ludovic Navarre et je n’ai pas été déçue. L’annonce était claire, les visites se sont enchaînées rapidement et le candidat retenu correspondait parfaitement à mes attentes. Ludovic a géré tout le processus avec efficacité, sérieux et humanité. Je recommande vivement ses services. » — Delphine D.
« Suite à ma mutation aux États-Unis, j’ai confié la location et la gestion de mon appartement à LUDAEL Immobilier. Ludovic Navarre s’est occupé de tout, de l’évaluation du loyer à l’état des lieux d’entrée. Aujourd’hui, je perçois mes loyers sans me soucier de rien. Écoute, réactivité et professionnalisme : je recommande vivement. » — Arthur P.
Vers quelles solutions ?
Face à cette situation, plusieurs pistes sont envisagées :
Transformation des bureaux vacants en logements : plus de 4,5 millions de m² inoccupés en Île-de-France, dont 2,7 millions à Paris. Mais les coûts de transformation sont élevés.
Aides à la rénovation énergétique : malgré les dispositifs existants, beaucoup de propriétaires n’ont pas les ressources nécessaires pour engager les travaux.
Lutte contre les logements vacants : menace de surtaxation, mais risque d’encourager les ventes massives plutôt que la remise sur le marché.
Nouveau prêt à taux zéro, donation exonérée jusqu’à 300 000 € sous conditions : des mesures utiles, mais insuffisantes dans un contexte encadré et fiscalisé.
Développement du logement intermédiaire, en complément du logement social : projet de mission parlementaire en cours.
Mais au-delà des mesures techniques, il faut surtout davantage de concertation avec les professionnels du terrain. Trop souvent, les décisions politiques sont prises sans retour d’expérience ou suivi d’impact. Une meilleure écoute des professionnels de proximité – agents immobiliers, diagnostiqueurs, investisseurs – pourrait permettre de construire des solutions plus efficaces, réalistes et durables.
Zones de report : une géographie de plus en plus inégalitaire
Dans les zones sans encadrement des loyers (92, 94, partie du 93), la tension s’accentue également. Les locataires ne trouvant pas de biens à Paris se reportent vers ces villes. Ainsi faisant grimper les loyers, ce qui bénéficie aux bailleurs… mais accentue les inégalités. À l’inverse, la location courte durée ne participe pas à la vitalité économique locale : les commerçants souffrent de la baisse de fréquentation régulière.
Ce qu’il faut retenir
Paris et sa banlieue font face à une crise locative sans précédent
L’encadrement des loyers, les normes énergétiques et la fiscalité freinent l’offre
Les locataires modestes s’éloignent toujours plus, les propriétaires sont sous pression
Des solutions existent, mais nécessitent une volonté politique forte et un soutien financier adapté
Un marché en voie de stabilisation après deux ans de correction
Au début de 2025, le marché immobilier français montre enfin des signes de stabilisation après deux années de correction. Le point bas a été atteint à l’automne 2024, avec un volume de ventes retombé autour de 777 000 transactions sur douze mois. Depuis, l’activité reprend progressivement. Les premiers mois de 2025 montrent un redémarrage modéré, porté par des conditions de financement un peu plus favorables et par le retour progressif de certains acquéreurs sur le marché.
Cette amélioration s’explique notamment par la désinflation, par la baisse des taux de crédit par rapport à fin 2023, et par le maintien de certains leviers publics comme le PTZ ou les aides à la rénovation énergétique. Le marché reste toutefois sensible à la conjoncture économique générale. Une tension durable sur les taux longs ou sur les rendements obligataires pourrait freiner la reprise du crédit immobilier.
Volumes de transactions : premiers signes de reprise début 2025
À fin novembre 2024, le cumul des ventes sur douze mois en France atteignait 778 000 transactions. Le marché avait alors retrouvé un niveau comparable à celui du milieu des années 2010. Le point bas s’est ensuite situé autour de 777 000 ventes à l’automne 2024, avant un léger rebond.
Début 2025, les indicateurs se redressent. Les Notaires de France relevaient 803 000 transactions à fin février 2025 sur douze mois glissants. Cela ne signifie pas un retour à un marché euphorique, mais bien la sortie progressive de la phase la plus dure de la correction.
Évolution des prix des logements : vers une stabilisation
Les prix des logements anciens ont nettement ralenti leur baisse. Selon l’INSEE, au quatrième trimestre 2024, ils étaient quasi stables en France, avec une variation de +0,1 % par rapport au trimestre précédent. Sur un an, la baisse était revenue à -2,1 %, contre -3,9 % au trimestre précédent et -4,9 % un trimestre plus tôt.
Le premier trimestre 2025 a même marqué un léger rebond. Les prix des logements anciens sont repassés en hausse sur un an à l’échelle nationale. Le marché n’est donc plus dans la même phase qu’en 2023 ou au début de 2024. En revanche, il reste très dépendant des taux, de la solvabilité des ménages et du climat économique général.
Autrement dit, le printemps 2025 n’est pas celui d’une flambée des prix. C’est plutôt celui d’un rééquilibrage progressif, avec moins de baisse, davantage de stabilité, et quelques signaux de reprise selon les secteurs.
Prix de l’immobilier dans les grandes villes
Paris et l’Île-de-France : une stabilisation plus nette qu’en 2024
À Paris, le prix des appartements anciens ressortait à 9 480 € le m² en janvier 2025 selon les Notaires du Grand Paris. La baisse annuelle était alors limitée à -1,9 %, ce qui traduisait déjà un net ralentissement de la correction observée auparavant.
Les avant-contrats publiés au printemps 2025 laissaient même entrevoir un possible retour vers 9 630 € à 9 640 € le m² au début de l’été. Cela ne veut pas dire que Paris repartait franchement à la hausse. Cela montre surtout que la chute des prix s’était quasiment arrêtée dans la capitale.
Le marché parisien restait néanmoins exigeant. Les acquéreurs demeuraient attentifs au DPE, à l’emplacement, à l’état du bien et au prix de présentation. Le printemps 2025 n’a donc pas été un marché de surchauffe, mais plutôt un marché plus lisible qu’en 2023 et 2024.
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Les métropoles régionales : des dynamiques plus contrastées
En province, la situation est plus hétérogène. Certaines grandes villes montrent des signes de reprise, tandis que d’autres poursuivent encore leur ajustement. Les marchés les plus tendus ou les plus recherchés résistent mieux. D’autres, qui avaient beaucoup monté entre 2020 et 2022, corrigent encore plus franchement.
Les réseaux professionnels relevaient ainsi, au printemps 2025, des dynamiques plus favorables dans plusieurs grandes villes, tandis que des marchés comme Lyon ou Nantes restaient davantage sous pression. Le marché des maisons, lui, bénéficiait encore de la recherche d’espace et de confort, même si la solvabilité restait un facteur limitant.
En clair, il n’existe plus une seule lecture nationale du marché. Il faut désormais raisonner ville par ville, voire quartier par quartier, surtout pour estimer correctement un bien ou déterminer un bon prix de mise en vente.
Perspectives pour 2025
Les perspectives 2025 allaient dans le sens d’une reprise progressive, mais encore prudente. En janvier 2025, la FNAIM anticipait un marché autour de 825 000 ventes sur l’ensemble de l’année, soit une amélioration modérée par rapport à 2024.
Cette hypothèse reposait sur plusieurs conditions : poursuite de la détente des taux, inflation contenue, maintien d’un certain pouvoir d’achat immobilier et absence de choc économique majeur. Autrement dit, la reprise était possible, mais elle restait sous conditions.
Le marché ancien devait aussi continuer à bénéficier du ralentissement de la construction neuve. Faute d’offre suffisante dans le neuf, une partie de la demande se reportait naturellement sur l’ancien, ce qui contribuait à soutenir les prix dans les zones les plus tendues.
Conseils pratiques pour acheteurs et vendeurs
Au printemps 2025, les conditions de crédit s’étaient améliorées par rapport à fin 2023, avec des taux autour de 3,1 % pour les particuliers. Cela redonnait un peu d’air aux acquéreurs, sans pour autant recréer un marché facile. Comparer les offres de prêt, soigner son apport et négocier restaient essentiels.
Pour les acheteurs, les meilleures opportunités se trouvaient souvent sur des biens restés plus longtemps sur le marché, sur des logements à rénover, ou sur des dossiers mal présentés. Pour les vendeurs, l’enjeu principal redevenait la justesse du prix. Un bien bien positionné se vendait. Un bien surestimé se bloquait plus vite qu’avant.
En résumé, le printemps 2025 ouvrait une période charnière. Il ne fallait ni sous-estimer les opportunités, ni croire à un retour brutal au marché ultra-porteur d’avant 2022. Chaque vente, chaque achat, chaque estimation exigeait à nouveau de la méthode, des comparables fiables et une vraie stratégie.
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Conclusion : Le printemps 2025, moment stratégique pour l’immobilier
Le marché immobilier français est entré, au printemps 2025, dans une phase de stabilisation. La forte baisse des prix observée auparavant s’est nettement atténuée. Paris et l’Île-de-France restent sur des niveaux élevés, mais avec des ajustements plus limités. En région, les dynamiques sont plus contrastées et demandent une lecture locale beaucoup plus fine.
Des opportunités existent pour les acquéreurs comme pour les vendeurs, à condition d’être bien informé, bien conseillé et réaliste sur les prix. Dans ce marché moins brutal mais encore sélectif, la précision de l’analyse fait toute la différence.
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Dans le secteur immobilier, la compétence et la formation sont des éléments clés pour garantir un service de qualité. Jusqu’à présent, seuls les agents immobiliers détenteurs de la carte professionnelle étaient soumis à une obligation de formation continue. Mais qu’en est-il des collaborateurs qui interviennent en leur nom ?
Un décret très attendu va enfin voir le jour afin d’encadrer leur formation initiale. Cette mesure vise à assurer un haut niveau de professionnalisme et à renforcer la confiance des clients dans les services immobiliers.
Pourquoi cette nouvelle réglementation est-elle essentielle ?
Pendant des années, l’absence d’un cadre légal précis a laissé un vide dans la formation des collaborateurs d’agents immobiliers. La nouvelle réglementation prévoit désormais que ces professionnels devront justifier :
✅ D’une expérience de 18 mois dans un poste similaire
✅ Ou d’une formation obligatoire de 42 heures, comprenant 28 heures en présentiel et 14 heures en distanciel
Cette évolution permettra d’élever le niveau d’expertise des acteurs de l’immobilier et de garantir aux clients un accompagnement plus rigoureux et fiable.
Une formation déjà obligatoire pour les détenteurs de la carte professionnelle
Il est important de rappeler que les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle doivent suivre une formation continue obligatoire chaque année. Cette nouvelle réglementation ne fait donc qu’harmoniser les compétences des professionnels du secteur.
L’objectif est simple : assurer que tous les intervenants, qu’ils soient détenteurs de la carte ou collaborateurs, possèdent les connaissances nécessaires pour répondre aux attentes des clients et respecter la législation en vigueur.
Quels impacts pour les propriétaires et investisseurs ?
Grâce à ce cadre renforcé, les propriétaires bailleurs et investisseurs bénéficieront d’un service encore plus sécurisé et professionnel. L’ensemble des transactions et des démarches immobilières gagneront en transparence et en efficacité.
Ludael Immobilier, s’engage depuis toujours à proposer un accompagnement fondé sur l’expertise et la formation continue. Avec cette nouvelle réglementation, nous renforçons encore notre exigence de qualité pour mieux répondre à vos besoins.
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Lorsqu’un propriétaire décide de vendre le bien qu’un locataire occupe, la situation peut se compliquer en raison du droit de préemption des locataires. Ce mécanisme, conçu pour protéger les occupants, leur offre la possibilité d’acheter leur logement en priorité. Dans ce guide, nous explorons en profondeur le cadre juridique, les démarches à suivre, le rôle du notaire, les implications financières et les recours possibles, le tout dans un langage accessible qui vous aide à comprendre vos droits. Pour découvrir le panorama global du droit de préemption, consultez notre article sur le DPU.
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1. Définition et cadre juridique
Le droit de préemption des locataires est une mesure destinée à protéger les occupants d’un logement en cas de vente. En effet, la loi prévoit que, dans certaines conditions, le locataire doit être informé et peut se porter acquéreur avant que le bien ne soit vendu à un tiers. Ce dispositif repose sur des textes du Code de la construction et de l’habitation ainsi que sur d’autres régulations spécifiques, garantissant ainsi une protection renforcée pour le locataire.
Pour plus de précisions sur le cadre légal, consultez Service-public.fr.
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2. Conditions d’application du droit de préemption
2.1. Quand s’applique-t-il ?
Le droit de préemption des locataires s’applique dans diverses situations telles que la vente d’un logement occupé dans le cadre d’un bail, la mise en copropriété d’un immeuble ou encore dans le cadre de cessions globales de biens immobiliers. Il est important de vérifier, au moment de la vente, si une clause de préemption a été prévue dans le contrat de location, car cela conditionne l’application de ce droit.
2.2. Les critères déterminants
Pour pouvoir exercer ce droit, le locataire doit être dûment informé de la mise en vente et disposer d’un délai légal pour manifester son intérêt. Ce délai, généralement de deux mois, est essentiel pour que le locataire puisse examiner l’offre et, le cas échéant, demander une expertise du bien. Le notaire intervient ici en transmettant l’information et en s’assurant que toutes les conditions prévues par la loi sont respectées, ce qui permet de sécuriser la procédure.
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3. Le rôle central du notaire
Dès le début de la procédure, le notaire joue un rôle fondamental. Il vérifie que la clause de préemption est bien mentionnée dans le bail et s’assure que le locataire a été informé conformément aux exigences légales. Par ailleurs, il collecte l’ensemble des documents nécessaires et veille à ce que la transaction se déroule de manière transparente. Cela permet, dans la majorité des cas, d’éviter les litiges et de garantir que chaque partie connaît ses droits et obligations.
Pour en savoir plus sur l’intervention du notaire, consulter notre notaire de confiance : Notaire
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4. La procédure à suivre pour le locataire
4.1. Notification et réponse
Lorsque le locataire reçoit l’information concernant la vente, il doit réagir rapidement en notifiant par écrit son intention d’exercer son droit de préemption. Il est crucial que cette démarche soit réalisée dans le respect du délai imparti, généralement de deux mois, afin de ne pas perdre son droit d’acquérir le bien.
4.2. Évaluation du bien et fixation du prix
Le prix du bien est déterminé selon une méthode d’évaluation objective qui tient compte de la localisation, de l’état du bien et des prix pratiqués dans le secteur. Si le locataire estime que le prix proposé est inférieur à la valeur réelle du bien, il a la possibilité de demander une expertise complémentaire ou de saisir le juge de l’expropriation afin d’obtenir une révision du montant.
Besoin d’une estimation précise ? contactez nous : contact@ludael-immobilier.com
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5. Recours et litiges
5.1. Contestation de la procédure
Si le locataire estime que ses droits n’ont pas été respectés, il peut contester la procédure devant le tribunal administratif. Cette contestation peut porter sur un défaut d’information, un non-respect du délai ou une évaluation du bien qui ne reflète pas correctement le marché immobilier. Il s’agit d’un recours qui permet de faire valoir ses droits de manière légale et structurée.
5.2. Recours en cas de désaccord sur le prix
Dans le cas où le locataire est en désaccord avec le prix fixé, il est possible de faire appel à un expert immobilier ou de saisir le juge compétent pour que ce dernier fixe un montant jugé équitable. Cette démarche, bien que complexe, est essentielle pour assurer un équilibre entre les droits du locataire et les intérêts du vendeur.
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6. Impact sur les honoraires d’agence et obligations financières
Lorsque le bien concerné fait l’objet d’un mandat de vente signé avec un agent immobilier, il convient de noter que les honoraires restent généralement dus même si le locataire exerce son droit de préemption. Cela s’explique par le fait que le mandat a été conclu et que les démarches effectuées par l’agent justifient le paiement de ces honoraires. Toutefois, certains mandats prévoient des conditions spécifiques qui peuvent modifier cette règle, et il est donc important de bien examiner le contrat.
L’exercice du droit de préemption engage le locataire sur le plan financier. Il doit non seulement être capable de réunir le financement nécessaire, mais aussi prendre en compte les frais annexes tels que les honoraires du notaire, les frais d’expertise, et d’autres dépenses éventuelles. En outre, il est essentiel de préparer minutieusement et de bien comprendre la procédure pour éviter toute mauvaise surprise.
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8. Synthèse des démarches
Pour résumer, la procédure se déroule en plusieurs étapes clés :
1. Information et notification du locataire par le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire,
2. Évaluation objective du bien,
3. Exercice du droit de préemption dans le délai légal,
4. Recours en cas de désaccord sur la procédure ou le prix,
5. Suivi par l’agent immobilier ou le notaire pour garantir la conformité de l’ensemble du processus.
Si l’on suit rigoureusement ces étapes, elles garantissent une sécurité juridique pour toutes les parties impliquées.
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9. Liens internes et références
Pour approfondir vos connaissances sur ce sujet, nous vous invitons à consulter également :
Le droit de préemption des locataires est un dispositif légal qui, bien qu’il puisse sembler contraignant, offre une protection réelle aux occupants en leur donnant la possibilité d’acheter leur logement en priorité. En connaissant précisément leurs droits et en s’appuyant sur l’accompagnement de professionnels comme LUDAEL Immobilier, les locataires et vendeurs peuvent éviter les écueils et mener à bien leurs projets immobiliers. Nous vous invitons à nous contacter pour un accompagnement personnalisé et à explorer l’ensemble de nos ressources pour mieux comprendre les enjeux de l’immobilier, de la vente, de la location et de la gestion locative.
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Dans le secteur immobilier, la compétence et la formation sont des éléments clés pour garantir un service de qualité. Jusqu’à présent, seuls les agents immobiliers détenteurs de la carte professionnelle étaient soumis à une obligation de formation continue. Mais qu’en est-il des collaborateurs qui interviennent en leur nom ?
Un décret très attendu va enfin voir le jour afin d’encadrer leur formation initiale. Cette mesure vise à assurer un haut niveau de professionnalisme et à renforcer la confiance des clients dans les services immobiliers.
Pourquoi cette nouvelle réglementation est-elle essentielle ?
Pendant des années, l’absence d’un cadre légal précis a laissé un vide dans la formation des collaborateurs d’agents immobiliers. La nouvelle réglementation prévoit désormais que ces professionnels devront justifier :
✅ D’une expérience de 18 mois dans un poste similaire
✅ Ou d’une formation obligatoire de 42 heures, comprenant 28 heures en présentiel et 14 heures en distanciel
Cette évolution permettra d’élever le niveau d’expertise des acteurs de l’immobilier et de garantir aux clients un accompagnement plus rigoureux et fiable.
Une formation déjà obligatoire pour les détenteurs de la carte professionnelle
Il est important de rappeler que les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle doivent suivre une formation continue obligatoire chaque année. Cette nouvelle réglementation ne fait donc qu’harmoniser les compétences des professionnels du secteur.
L’objectif est simple : assurer que tous les intervenants, qu’ils soient détenteurs de la carte ou collaborateurs, possèdent les connaissances nécessaires pour répondre aux attentes des clients et respecter la législation en vigueur.
Quels impacts pour les propriétaires et investisseurs ?
Grâce à ce cadre renforcé, les propriétaires bailleurs et investisseurs bénéficieront d’un service encore plus sécurisé et professionnel. L’ensemble des transactions et des démarches immobilières gagneront en transparence et en efficacité.
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Expert en immobilier | Gérant de LUDAEL Immobilier | Spécialiste en estimations, ventes, locations et gestion locative.
23 janvier 2025
Le marché immobilier français en 2024 connaît un ralentissement marqué, selon le bilan publié par les Notaires de France. La baisse des transactions et des prix des logements anciens traduit un contexte de transition, influencé par des facteurs économiques et réglementaires.
Chiffres clés :
➡️ 17 % de baisse des transactions, avec 780 000 ventes sur 12 mois. Niveau comparable à celui de 2015.
➡️ Prix en baisse : -3,9 % pour les appartements et les maisons anciennes.
➡️ Pouvoir d’achat amélioré : +1 à +3 m² financés par rapport à 2023.
Un marché à plusieurs vitesses
• En province, les prix se rapprochent des niveaux de 2022.
• En Île-de-France, la situation reste tendue, avec des prix comparables à ceux de 2019.
Bilan Immobilier 2024 : Focus sur les logements énergivores
La part des ventes de logements classés F et G est en diminution (13 % au 3e trimestre 2024), sous l’effet des réglementations récentes.
Analyse du Bilan Immobilier 2024 par Ludael
Cette année offre des opportunités pour les acheteurs grâce à la baisse des prix. Cependant, la transition énergétique et la contraction du marché imposent des défis aux professionnels du secteur.
👉 Et vous, comment adaptez-vous votre stratégie face à ces changements ?
Et bien sûr, notre blog complet qui regorge de conseils et d’informations utiles pour les propriétaires, investisseurs et locataires.
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