Logement classé G : peut-on encore louer en 2026 ?
La décence énergétique interdit en principe la nouvelle mise en location d’un logement classé G. Mais un bail déjà en cours, un DPE susceptible d’être actualisé et les contraintes de copropriété ne se traitent pas de la même façon. Voici les règles vérifiées et les décisions à prendre.
Mise à jour juridique : 4 novembre 2026. Champ principal : logements situés en France métropolitaine, loués comme résidence principale, vides ou meublés, soumis au régime de décence énergétique applicable. Les locations à usage particulier ou de courte durée nécessitent un examen distinct.
La réponse courte : en métropole, un logement classé G ne répond pas au niveau minimal de performance exigé pour les baux d’habitation nouvellement signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis l’entrée en vigueur de cette exigence. Cela ne signifie pas qu’un bail antérieur a pris fin automatiquement ni qu’il existe une amende forfaitaire universelle du seul fait de la lettre G.
Quelles classes énergétiques peuvent être louées ?
En 2026
La classe G est en dessous du niveau minimal de décence énergétique, dans les situations concernées. Une nouvelle location doit respecter au moins la classe F.
Dès 2028
Le seuil sera renforcé : les logements classés F ne satisferont plus au critère énergétique. La classe E deviendra le minimum exigé.
Dès 2034
La classe E sera à son tour concernée. Pour les baux visés, les logements devront atteindre au moins la classe D.
Le calendrier résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les échéances des départements ultramarins sont différentes : il ne faut pas transposer directement celles de la métropole.
Un locataire en place doit-il quitter un logement classé G ?
Non, pas automatiquement. La règle de décence énergétique joue selon la date de signature, de renouvellement ou de reconduction du bail. Cependant, l’entrée en vigueur du seuil n’annule pas du jour au lendemain un bail déjà en cours. La date d’échéance contractuelle doit être vérifiée.
En revanche, lors du renouvellement ou de la reconduction tacite soumis au seuil applicable, le propriétaire doit être en mesure de satisfaire à l’exigence de décence. Cela peut créer un droit à mise en conformité pour le locataire sans annuler automatiquement le contrat. De plus, le calendrier n’autorise pas le propriétaire à récupérer librement le logement.
Pour un bail vide, la durée initiale habituelle est de trois ans si le bailleur est une personne physique. La qualité du bailleur peut modifier cette durée. Pour un bail meublé de résidence principale, la durée est généralement d’un an, sauf situation particulière telle que le bail étudiant. Il faut donc examiner les dates réelles du contrat et non appliquer un raisonnement unique à tous les locataires.
Contrôler le DPE avant d’engager des travaux
D’abord, demandez le rapport complet et vérifiez sa date, son numéro ADEME, sa méthode, les caractéristiques renseignées et les travaux suggérés. Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable pour une nouvelle mise en location ; en principe, les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 restent valables dix ans.
Par ailleurs, pour les petits logements, des seuils de classement adaptés aux surfaces de référence inférieures ou égales à 40 m² peuvent aussi justifier la consultation d’une attestation de nouvelle étiquette. Il ne suffit jamais de modifier soi-même une lettre sur une annonce.
Important : le DPE d’un lot et le DPE collectif de l’immeuble n’ont pas le même objet. Ainsi, le second peut aider à décider de travaux collectifs, mais ne remplace pas automatiquement le diagnostic individuel requis pour louer.
Calcul du DPE : ce qui change en 2026 et en 2027
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité, utilisé pour le calcul de l’énergie primaire du DPE, est passé de 2,3 à 1,9. Certains logements chauffés à l’électricité peuvent ainsi obtenir une meilleure étiquette sans travaux. Les anciens DPE restant valables peuvent, lorsque les conditions sont réunies, bénéficier d’une attestation officielle téléchargeable gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
Une seconde évolution est déjà officiellement annoncée : au 1er janvier 2027, ce coefficient doit passer de 1,9 à 1,7. Les DPE établis avant cette date resteront valables et pourront bénéficier d’une nouvelle mise à jour gratuite selon les modalités annoncées par le ministère.
Il serait donc incorrect d’annoncer un reclassement automatique pour chaque logement G ou de remettre en location aujourd’hui un logement non décent au motif qu’un meilleur classement serait peut-être obtenu en 2027. La preuve de la classe utilisable dans le dossier doit être disponible au moment de la mise en location.
Pour vérifier votre dossier : Observatoire DPE-Audit ADEME.
Quels risques prend un bailleur qui loue un logement G ?
Le premier risque concerne la non-décence du logement. Le locataire peut demander une mise en conformité. Si le différend persiste, il peut engager les démarches prévues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, avec intervention possible de la commission départementale de conciliation et du juge des contentieux de la protection.
Selon les faits et sous réserve des limites que prévoit la loi, le juge peut déterminer des travaux, leur délai de réalisation, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, éventuellement avec consignation. Par ailleurs, les organismes concernés peuvent conserver certaines allocations logement lorsqu’ils constatent la non-décence, mais leur disparition n’est pas une conséquence automatique dans tous les dossiers.
Il n’existe pas de « 15 000 € d’amende automatique » applicable à tout bailleur dont le logement est classé G. En revanche, d’autres infractions ou manquements précis peuvent entraîner des sanctions : il faut distinguer les textes et la procédure effectivement applicables.
En revanche, un locataire ne peut pas décider unilatéralement d’arrêter de payer tout son loyer sans base légale ou décision appropriée. Il doit formaliser la situation et suivre les recours autorisés.
Et la responsabilité de l’agence immobilière ?
Ainsi, le professionnel qui prend en charge la location doit examiner le DPE et alerter le bailleur sur le cadre réglementaire. Une simple décharge du propriétaire ne neutralise pas l’obligation de conseil ni le risque de responsabilité du mandataire. La bonne pratique consiste à documenter les vérifications et à ne pas commercialiser un logement ne répondant pas aux exigences applicables.
Que faire lorsque la rénovation dépend de la copropriété ?
À Paris et en proche banlieue, l’isolation, la toiture, les façades, les conduits ou un chauffage collectif peuvent limiter les travaux qu’un propriétaire peut entreprendre seul. D’abord, distinguez les parties privatives et communes, puis consultez le règlement de copropriété, l’audit ou le DPE collectif disponible, le plan pluriannuel de travaux et les dernières décisions d’assemblée générale.
L’article 20-1 prévoit des limites particulières aux mesures que le juge peut ordonner si le copropriétaire démontre ses démarches en assemblée générale et la réalisation de travaux privatifs, sans parvenir au seuil exigé. D’autres contraintes techniques ou patrimoniales, précisément justifiées, peuvent également être prises en compte.
Attention : ces difficultés ne constituent pas une dispense générale et automatique de décence ni une autorisation universelle de remettre en location. Conservez convocations, projets de résolution, procès-verbaux, devis, refus administratifs et avis techniques.
Comment sortir concrètement de la classe G ?
Le DPE permet de repérer des pistes. Toutefois, adaptez le programme de travaux à l’état réel du bâti. Pour un appartement ancien, les priorités peuvent comprendre l’isolation des murs et planchers, le traitement des fenêtres, la ventilation, la production d’eau chaude et le chauffage. L’ordre des opérations compte : améliorer l’étanchéité sans examiner la ventilation peut créer d’autres problèmes.
Ensuite, demandez des devis détaillés, comparez les gains attendus et vérifiez les éventuelles autorisations de copropriété ou d’urbanisme. Un audit énergétique ou un accompagnement qualifié peut permettre de comparer des scénarios avant d’engager des dépenses importantes.
Si le logement est occupé, les travaux doivent être organisés dans le respect des droits du locataire : information préalable, conditions d’accès et, lorsque les travaux durent plus de 21 jours, réduction de loyer dans les conditions légales.
Quelles aides étudier en 2026 ?
Selon les revenus du bailleur, les caractéristiques du logement et le scénario de travaux, plusieurs financements peuvent être mobilisés. MaPrimeRénov’ comprend notamment des parcours pour les travaux ciblés et la rénovation d’ampleur, selon les critères en vigueur ; ces dispositifs ne couvrent pas automatiquement toutes les opérations. En copropriété, le syndicat des copropriétaires peut examiner les aides dédiées aux travaux collectifs.
Avant de signer un devis, consultez France Rénov’, vérifiez la qualification RGE lorsqu’elle est exigée, les conditions d’ancienneté, les performances visées et les éventuels engagements de location. Les règles et enveloppes budgétaires peuvent évoluer. Par conséquent, ne considérez aucune aide comme acquise avant la validation du dossier.
Pour certains travaux, des certificats d’économies d’énergie, un éco-prêt à taux zéro ou des mécanismes locaux peuvent compléter le montage sous conditions. Vérifiez les conditions de cumul. Un projet pertinent se chiffre toujours en coût net, en gain énergétique prévisible et en calendrier de remise en location.
Peut-on donner congé au locataire pour rénover ?
Par ailleurs, un propriétaire ne peut pas mettre fin librement à un bail simplement parce que son logement est classé G. Pour les baux concernés, le congé doit répondre aux motifs et délais fixés par la loi : vente, reprise ou motif légitime et sérieux, notamment lorsque de véritables travaux lourds peuvent justifier ce dernier.
Le bailleur doit prévoir des travaux réels et suffisamment caractérisés, et le congé doit respecter les formes et délais applicables au logement vide ou meublé. Le locataire peut contester ce congé : le juge appréciera les circonstances. L’argument « DPE G » ne constitue donc pas à lui seul un droit automatique à expulser ou à récupérer les clés.
Une rénovation peut parfois être organisée en cours de bail avec les précautions légales. Lorsque la solution suppose de libérer le logement, il faut faire examiner le calendrier et le dossier avant toute notification.
Conserver, rénover, louer ou vendre : décider avec les bons éléments
En pratique, la réglementation énergétique n’impose pas à tous les propriétaires la même stratégie. Pour certains studios, une attestation actualisée du DPE peut changer l’analyse. Pour un appartement en copropriété, une rénovation privative peut être insuffisante. Ailleurs, une vente peut être envisagée, en tenant compte des diagnostics et des éventuelles obligations d’audit en fonction du type de bâtiment.
LUDAEL Immobilier peut accompagner les propriétaires à Paris et dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne pour analyser la situation locative, organiser les démarches de gestion et éclairer l’arbitrage entre maintien en location, travaux et vente. Les choix techniques et juridiques spécialisés relèvent des professionnels qualifiés compétents.
Voir aussi : les diagnostics immobiliers et l’encadrement des loyers.
FAQ : louer un logement classé G en 2026
Contrat de location et DPE
Peut-on signer un nouveau bail pour un appartement encore classé G ?
En France métropolitaine et dans les locations soumises aux règles décrites ici, non : la classe G ne satisfait pas au critère énergétique de décence. Vérifiez la validité du diagnostic et toute attestation officielle avant de prendre une décision.
Le bail en cours devient-il automatiquement nul ?
Non. Le changement de seuil n’annule pas automatiquement le contrat. Il faut examiner sa date de signature, de renouvellement ou de reconduction et les recours de mise en conformité applicables.
La réforme du DPE de 2026 reclasse-t-elle tous les logements électriques ?
Non. Le coefficient de conversion de l’électricité a changé, mais l’effet sur l’étiquette dépend du logement. Un justificatif officiel ADEME est nécessaire pour exploiter un reclassement dans un dossier.
Une nouvelle réforme est-elle attendue en 2027 ?
Oui. Un arrêté publié en 2026 prévoit une réduction du coefficient de conversion de l’électricité à 1,7 à compter du 1er janvier 2027. Elle ne permet pas d’ignorer les obligations actuellement en vigueur.
Travaux, copropriété et prochaines échéances
Une copropriété qui refuse les travaux dispense-t-elle automatiquement le bailleur ?
Non. Certaines impossibilités et les démarches que le bailleur a accomplies peuvent limiter les travaux que le juge peut imposer dans certaines hypothèses. Elles doivent être prouvées et ne créent pas une exemption générale de location.
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer ?
Pas de sa propre initiative au seul motif du DPE G. Les litiges de décence suivent des procédures particulières et le juge peut prendre des mesures sur le loyer dans les cas prévus par la loi.
Un propriétaire peut-il donner congé pour travaux ?
Certains travaux importants peuvent relever d’un motif légitime et sérieux, sous conditions, à l’échéance du bail. L’existence d’un DPE G ne suffit pas : la réalité des travaux, la procédure et les délais doivent être établis.
Quelles sont les prochaines échéances ?
En métropole, le seuil de décence s’étendra aux logements classés F en 2028, puis à ceux classés E en 2034, pour les baux concernés. L’anticipation des travaux est donc également importante pour les propriétaires de biens classés F ou E.
Textes et organismes vérifiés
- Loi du 6 juillet 1989, article 6 : décence énergétique et calendrier.
- Loi du 6 juillet 1989, article 20-1 : recours, travaux et limites liées aux contraintes.
- Service-Public : diagnostic de performance énergétique : validité, évolutions et location.
- Ministère de la Transition écologique : réforme du DPE en 2026.
- Ministère : évolution annoncée du DPE au 1er janvier 2027.
- Service-Public : logement décent et recours.
- Service-Public : congé donné par le bailleur.
- Service-Public : MaPrimeRénov’ et conditions en 2026.
- Service-Public : travaux pendant le bail.
Données juridiques vérifiées au 4 novembre 2026. Ce guide général ne remplace pas l’examen des pièces du bail ni le conseil juridique individualisé.
Votre logement est classé G : quelle décision prendre ?
Avant d’engager des travaux ou de décider de vendre, identifions votre situation locative, la validité du DPE, vos contraintes de copropriété et les options réalisables.
06 35 47 35 80 · ludovic.navarre@ludael.com