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Catégorie : Réglementation immobilière

Cette catégorie regroupe les articles consacrés à la réglementation immobilière. Vous y trouverez des informations utiles sur les règles juridiques, les évolutions légales et les obligations qui peuvent concerner la vente, la location, la gestion locative ou d’autres sujets immobiliers encadrés par des textes précis.

  • Taxe sur les logements vacants 2025 : Le guide complet pour comprendre, l’éviter et contester une erreur

    Taxe sur les logements vacants 2025 : Le guide complet pour comprendre, l’éviter et contester une erreur

    Introduction : Un défi fiscal pour les propriétaires parisiens

    La gestion d’un patrimoine immobilier à Paris ou en proche banlieue parisienne exige une vigilance de chaque instant. Au-delà de la recherche de locataires et de l’entretien des biens, la fiscalité occupe une place prépondérante. Parmi les impôts les plus redoutés, la taxe sur les logements vacants (TLV) se retrouve aujourd’hui au cœur de nombreuses interrogations.

    Chaque année, chez Ludael Immobilier, nous recevons des appels de propriétaires désemparés. Ces derniers reçoivent des avis d’imposition alors que des locataires occupent leurs appartements Dans la grande majorité des cas, il s’agit d’une erreur administrative ou d’une méconnaissance des nouvelles procédures digitales.

    Ce guide a pour objectif de vous apporter une clarté totale. Nous allons détailler le fonctionnement de cette taxe, les zones concernées, et surtout, comment prouver votre bonne foi auprès de l’administration. En tant que partenaire de votre gestion locative, nous croyons que le conseil et l’écoute sont les meilleures armes face à la complexité fiscale.

    1. Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants (TLV) ?

    La taxe sur les logements vacants n’est pas une nouveauté, mais son application s’est durcie. Pour comprendre cet impôt, il faut d’abord saisir sa raison d’être : fluidifier le marché locatif dans les zones où la demande est bien supérieure à l’offre.

    La définition légale de la TLV

    La TLV est un impôt annuel qui frappe les logements non meublés, vacants depuis une certaine période, situés dans des communes appartenant à des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Ces zones sont qualifiées de « tendues ».

    Distinction entre TLV et THLV

    Il est fréquent de confondre la TLV et la THLV. Pourtant, leur fonctionnement diffère :

    • La TLV : Elle s’applique automatiquement dans les zones tendues (Paris et sa périphérie notamment). Elle est perçue par l’État.
    • La THLV (Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants) : Elle concerne les communes hors zones tendues. Ce sont les collectivités locales qui décident, par délibération, de l’instaurer. Elle est perçue par la commune.

    Le périmètre géographique : Focus sur Paris et la proche banlieue

    Votre bien immobilier intègre presque systématiquement le périmètre des zones tendues s’il se situe à Paris ou dans les départements limitrophes.Depuis 2023, le décret a élargi ce périmètre à de nombreuses communes de la « grande couronne » également.

    2. Êtes-vous redevable de cette taxe ? Les critères d’application

    L’administration fiscale ne taxe pas n’importe quel logement vide. Pour être assujetti, votre bien doit répondre à des critères précis de confort et de durée de vacance.

    Un logement « habitable »

    Pour être taxable, le logement doit être apte à l’habitation. Cela signifie qu’il doit disposer :

    • D’une structure close et couverte (toit et fenêtres en bon état).
    • D’installations minimales (eau courante, électricité, sanitaires). Un logement totalement délabré ou nécessitant des travaux structurels majeurs peut échapper à la taxe, comme nous le verrons plus loin.

    La durée de vacance : Le point crucial

    La taxe est due si le logement est resté vide pendant au moins une année complète au 1er janvier de l’année d’imposition.

    Comprendre le calendrier fiscal : L’exemple 2025

    Beaucoup de propriétaires sont surpris par le décalage temporel.

    Exemple : Pour que vous soyez redevable de la TLV en décembre 2025, votre logement doit avoir été vacant de façon continue entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025.

    Vous évitez toute taxation si un locataire occupe votre logement durant plus de 90 jours consécutifs lors de cette période. Cependant, si l’administration n’a pas reçu l’information de l’occupation, elle générera l’avis d’imposition par défaut.

    3. Comment est calculé le montant de la TLV ?

    Le coût de la vacance est élevé. Le législateur a conçu cet impôt pour qu’il soit plus onéreux qu’une simple taxe d’habitation, afin de pousser les propriétaires à louer.

    La base d’imposition

    Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du logement. C’est la même base que celle utilisée pour la taxe foncière. Cette valeur est régulièrement revalorisée par les lois de finances.

    Les taux applicables en 2025

    Le taux progresse selon la durée de la vacance :

    1. 17 % pour la première année où le logement devient taxable.
    2. 34 % pour les années suivantes.

    À cela s’ajoute une taxe additionnelle pour frais de gestion perçue par l’État (environ 8 % du montant de la taxe). Pour un appartement de 30m² à Paris, la facture peut s’élever à plusieurs milliers d’euros, impactant lourdement votre rentabilité immobilière.

    Main pointant l’écran d’un ordinateur affichant “Gérer mes biens immobiliers” sur impots.gouv.fr, avec documents administratifs et calculatrice sur un bureau.

    4. L’origine des erreurs : Le portail « Gérer mes biens immobiliers »

    Depuis 2023, une nouvelle obligation déclarative a vu le jour. Chaque propriétaire déclare la nature de l’occupation pour chacun de ses biens (résidence principale, secondaire, location ou logement vacant).

    Pourquoi 99 % des taxes sont-elles dues à des erreurs ?

    Dans notre pratique quotidienne chez Ludael Immobilier, nous constatons que la majorité des taxes reçues par nos clients sont injustifiées. Voici les causes principales :

    • Oubli de mise à jour : Le propriétaire a loué le bien mais n’a pas déclaré l’identité du locataire sur son espace personnel impots.gouv.fr.
    • Changement de locataire mal saisi : Une période de battement entre deux baux peut être mal interprétée par l’algorithme fiscal.
    • Données obsolètes : L’administration utilise parfois des informations datant de deux ans pour établir ses fichiers.

    L’accompagnement Ludael dans la déclaration

    Dans le cadre de notre gestion locative, nous portons une attention particulière à cette saisie. Nous aidons nos clients à naviguer dans l’interface « Gérer mes biens immobiliers ». Une erreur de date ou de statut peut déclencher automatiquement un avis de TLV. Nous nous assurons que la cohérence entre le bail signé et la déclaration fiscale soit parfaite.

    5. Guide approfondi des exonérations : Comment éviter la taxe ?

    C’est la partie la plus importante pour vous, propriétaire. Il existe plusieurs situations légales qui permettent d’être exonéré de la TLV, même si le logement est vide. L’État propose d’ailleurs des outils de simulation, mais rien ne remplace une analyse technique précise.

    L’occupation supérieure à 90 jours (3 mois)

    C’est le motif d’exonération le plus fréquent. Si vous prouvez que le logement a été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence, la taxe tombe.

    • Le cas des baux en cours d’année : Si votre locataire est entré dans les lieux en juillet 2024, le bien n’est plus vacant au sens fiscal pour l’année 2025.
    • Prouver l’occupation : L’administration demande des preuves tangibles. Le bail ne suffit pas toujours s’il y a un doute.

    La vacance involontaire (Le bien est « à louer » ou « à vendre »)

    Si vous essayez de louer votre bien mais que vous ne trouvez pas de locataire, vous ne devriez pas être taxé. Cependant, vous devez prouver que cette vacance est indépendante de votre volonté.

    • Critères de prix : Le loyer demandé doit être au prix du marché (attention à l’encadrement des loyers à Paris !). Si vous demandez un loyer prohibitif, l’administration considérera que vous ne faites pas d’effort réel.
    • Preuves à fournir : Mandats de gestion signés avec une agence comme Ludael Immobilier, annonces publiées sur les portails immobiliers, registre des visites.

    Les logements nécessitant des travaux importants

    L’administration exclut les logements inhabitables du champ d’application de la taxe. Pour cela, le montant des travaux de remise en état doit dépasser 25 % de la valeur vénale du bien.

    • Nature des travaux : Il doit s’agir de travaux lourds (réfection totale de l’électricité, plomberie, gros œuvre, isolation thermique globale).
    • Justification : Vous devez fournir des devis détaillés et des factures acquittées émanant d’entreprises certifiées.

    Les logements occupés en tant que résidences secondaires

    Le paiement de la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire meublée écarte toute application de la TLV. On ne peut pas taxer deux fois le même logement pour le même motif d’occupation.

    6. Propriétaire taxé par erreur : La marche à suivre et les preuves

    Vous venez de recevoir un avis d’imposition pour la taxe sur les logements vacants alors que votre appartement parisien est loué. Voici la procédure rigoureuse pour obtenir un dégrèvement total.

    Rassembler les preuves irréfutables

    L’administration fiscale est pragmatique. Elle veut des documents qui attestent d’une vie réelle dans le logement.

    1. Le bail de location : Indispensable. Votre bail a été signé en cours d’année (ex : juillet 2024), précisez-le clairement.
    2. L’état des lieux d’entrée : Ce document prouve la remise des clés et donc l’occupation physique.
    3. Les quittances de loyer : Fournissez les quittances couvrant la période de référence.
    4. Les factures de fluides : C’est souvent l’élément déclencheur. Une facture d’électricité ou d’eau montrant une consommation cohérente avec une présence humaine est la preuve ultime de non-vacance.

    L’appui spécifique de votre gestionnaire immobilier

    Si vous confiez votre bien à un professionnel, ce dernier devient votre meilleur allié. Chez Ludael Immobilier, nous fournissons à nos clients :

    • Une attestation de mise en location : Document officiel confirmant les dates précises d’occupation.
    • Un historique des locataires : Précisant les noms et les périodes, ce qui facilite le travail des services fiscaux (SIP).
    • Un courrier type de réclamation : Nous aidons à rédiger l’explication technique pour que votre dossier soit traité prioritairement.

    Déposer la réclamation

    La démarche s’effectue généralement en ligne via votre messagerie sécurisée sur le site des impôts. Vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement pour agir. Toutefois, nous vous conseillons d’agir dès réception de l’avis pour éviter des prélèvements automatiques inutiles.

    7. Pourquoi choisir une gestion locative experte pour prévenir ces litiges ?

    La gestion immobilière ne se limite pas à encaisser des loyers. C’est un métier de conseil et de protection du patrimoine. Faire appel à Ludael Immobilier pour vos biens à Paris et en proche banlieue vous offre une sécurité sur plusieurs niveaux.

    La veille fiscale et juridique

    Le droit immobilier évolue sans cesse. Entre l’encadrement des loyers, les diagnostics obligatoires et les nouvelles taxes, il est facile de commettre une erreur. Nous assurons une veille constante pour anticiper les changements qui pourraient impacter vos revenus.

    La rigueur administrative

    Le portail « Gérer mes biens immobiliers » est une source de stress pour beaucoup de propriétaires. En nous confiant votre gestion, vous déléguez cette complexité. Nous reportons chaque changement de situation avec exactitude. Cette rigueur évite ainsi les relances de l’administration..

    Une relation basée sur l’écoute et le conseil

    Chez Ludael Immobilier, nous ne cherchons pas seulement à multiplier les mandats. Nous sélectionnons des propriétaires qui partagent nos valeurs de qualité et de respect des normes. En retour, nous offrons un accompagnement sur-mesure. Si vous faites face à une taxe injustifiée, nous ne vous laissons pas seul : nous analysons le dossier avec vous et vous proposons la stratégie de défense la plus efficace.

    Conclusion : Prenez les devants pour votre patrimoine

    La taxe sur les logements vacants est un outil fiscal puissant, mais elle ne doit pas devenir une charge injuste. Si 99 % des taxes reçues par les propriétaires bailleurs sont des erreurs, cela prouve que la communication entre les citoyens et l’administration fiscale reste perfectible.

    La clé de la sérénité réside dans l’anticipation et la conservation rigoureuse des justificatifs. Que vous gériez un studio à Paris ou plusieurs appartements en banlieue parisienne, restez vigilant sur vos déclarations d’occupation.

    Vous rencontrez des difficultés avec votre gestionnaire actuel ? Vous vous sentez seul face aux complexités de la taxe sur les logements vacants ?

    Chez Ludael Immobilier, nous sommes à votre disposition pour échanger sur vos problématiques de gestion locative. Notre expertise technique et notre sens de l’écoute sont au service de la sécurité de votre investissement.

    Contactez-nous pour un audit gratuit de votre situation locative ou découvrez notre offre de services de gestion à Paris et proche banlieue

    Sources et ressources pour approfondir :

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  • Réforme DPE 2026 : ce qui change au 1er janvier, comment vérifier votre étiquette, et quoi faire ensuite

    Réforme DPE 2026 : ce qui change au 1er janvier, comment vérifier votre étiquette, et quoi faire ensuite

    Le DPE a pris une place énorme dans l’immobilier. Je le vois chaque semaine en vente comme en location. Un bon DPE rassure. Un mauvais DPE inquiète. Entre les deux, une zone grise existe, et une seule lettre peut faire basculer une visite, une négociation, ou la décision d’un propriétaire. Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a évolué. Ce changement n’a rien d’un détail réservé aux diagnostiqueurs. Il peut modifier l’étiquette de certains logements, surtout ceux chauffés à l’électricité, et il peut donc changer la lecture d’un dossier par un acquéreur, un locataire, une banque ou un notaire.

    Dans cet article, je vous propose une méthode simple et utile. D’abord, comprendre ce qui change au 1er janvier 2026. Ensuite, savoir si votre logement peut être concerné par une amélioration d’étiquette. Puis, vérifier officiellement votre DPE sur l’outil public de l’ADEME avec le numéro associé. Enfin, télécharger une attestation quand elle existe et utiliser correctement les documents, selon que vous vendez, que vous louez, ou que vous cherchez à améliorer votre DPE dans la durée.

    Réforme DPE 2026 : ce qui change au 1er janvier 2026 et pourquoi ça peut compter pour vous

    La réforme DPE 2026 repose sur un point central. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire a été revu. Avant, le calcul utilisait un coefficient de 2,3. Depuis le 1er janvier 2026, ce coefficient passe à 1,9. Autrement dit, à consommation électrique identique, la consommation affichée en énergie primaire peut devenir plus favorable. Cette évolution vise notamment à mieux aligner le calcul sur une valeur européenne actualisée et à corriger une pénalisation historique des logements chauffés à l’électricité par rapport à d’autres énergies.

    Cependant, il faut rester clair. Ce changement ne transforme pas un logement mal isolé en logement performant. Il ne supprime pas le besoin de rénovation lorsque le bâti en a besoin. Il ajuste un paramètre de calcul. Ainsi, dans certains cas, l’étiquette remonte sans travaux. Dans d’autres, elle ne bouge pas. Dans tous les cas, une seule méthode évite les erreurs : la vérification officielle, parce que le document fait foi dans un dossier.

    Par ailleurs, sur le terrain, l’effet peut être concret. Une étiquette plus favorable réduit parfois les objections, fluidifie les échanges, et évite un blocage inutile. Néanmoins, je préfère un discours sobre. Une lettre gagnée ne vend pas un bien à elle seule. En revanche, elle retire un frein. Et retirer un frein, surtout sur un marché exigeant, peut faire une vraie différence.

    Qui est le plus souvent concerné par une amélioration d’étiquette ?

    Dans la pratique, les logements les plus susceptibles d’être concernés sont ceux où le chauffage est électrique, et souvent aussi ceux où l’eau chaude est produite électriquement. L’impact se voit encore plus quand l’étiquette était proche d’un seuil. C’est typiquement le cas de nombreux logements classés E, F ou G qui frôlent la limite de la lettre au-dessus.

    Je préfère le dire franchement. Ce n’est pas automatique. Ce n’est pas garanti. Pourtant, c’est assez fréquent pour justifier une vérification systématique si le chauffage est électrique et si le DPE est moyen ou mauvais. À l’inverse, ignorer cette mise à jour peut coûter du temps. En vente, vous perdez parfois des semaines sur une discussion inutile. En location, vous prenez le risque de ne pas avoir la preuve à jour au moment où on vous la demande.

    Concrètement, une règle simple aide beaucoup. Si le logement est chauffé à l’électricité et qu’il est classé E, F ou G, vérifiez. Si vous êtes vendeur ou bailleur et que le DPE est “limite”, vérifiez encore plus vite. Le coût de cette vérification reste nul. Le gain potentiel, lui, peut être très réel.

    Comment vérifier officiellement votre DPE sur le site de l’ADEME et éviter les mauvaises surprises

    La vérification officielle passe par l’Observatoire DPE-Audit, géré par l’ADEME. C’est la base publique de référence. Chaque DPE valable possède un identifiant, souvent appelé “numéro ADEME”. Sans cet identifiant, le diagnostic n’a pas de valeur. Dans la vraie vie, ce numéro devient votre clé. Il permet de retrouver la fiche, de vérifier que le DPE existe bien, et d’accéder aux fonctionnalités officielles, dont le téléchargement d’une attestation quand elle est proposée.

    Le lien direct vers l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME est ici
    https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/

    Vous pouvez aussi passer par Service-Public, qui renvoie vers l’outil officiel et rappelle le principe de vérification
    https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R67366

    Ensuite, la méthode reste simple. Vous prenez votre rapport DPE et vous repérez le numéro ADEME. Puis vous saisissez ce numéro sur l’Observatoire. Enfin, vous contrôlez que la fiche correspond bien au logement concerné. Ce réflexe évite des erreurs classiques, parce que le DPE circule beaucoup. En vente, on s’échange des PDF, on imprime, on scanne, on transfère. Or je vois régulièrement des versions incomplètes, des documents sans numéro, ou des confusions entre plusieurs diagnostics. Dans ces cas-là, un acquéreur sérieux, un notaire, ou un gestionnaire rigoureux vont tiquer. Et quand ils tiquent, la confiance baisse, les discussions se tendent, et le temps s’allonge.

    Au final, la vérification officielle protège sur trois points. D’abord, elle confirme que le DPE existe dans la base. Ensuite, elle confirme qu’il correspond au bien. Enfin, si une mise à jour officielle est disponible, elle permet de récupérer le document qui atteste de l’étiquette recalculée.

    Attestation ADEME 2026 : à quoi elle sert et comment l’utiliser correctement ?

    Depuis cette évolution de calcul, une attestation peut être proposée pour certains diagnostics déjà réalisés. La logique est simple. On évite de refaire un DPE uniquement pour appliquer un nouveau coefficient, quand une mise à jour administrative suffit. Concrètement, vous recherchez votre DPE via son numéro sur l’Observatoire ADEME. Si l’outil propose une attestation, vous la téléchargez.

    Ensuite, il faut l’utiliser correctement. Vous ne remplacez pas votre DPE par l’attestation. Vous conservez le DPE initial et vous joignez l’attestation. L’attestation prouve la nouvelle étiquette issue de la mise à jour. Dans un dossier de vente ou de location, c’est ce couple “DPE + attestation” qui sécurise tout.

    Je le dis clairement, parce que c’est un point sensible. Si vous annoncez une étiquette améliorée, vous devez pouvoir la prouver immédiatement. Sinon, l’effet se retourne contre vous. En visite, l’acheteur se méfie. Au compromis, le notaire demande une base claire. En location, un candidat sérieux vous demandera le document. En gestion locative, le dossier doit rester solide, parce que c’est lui qui protège en cas de contestation.

    Attestation ADEME DPE 2026 et baisse du coefficient électricité de 2,3 à 1,9
    DPE 2026 : l’attestation ADEME et l’évolution du coefficient électricité (2,3 → 1,9).

    Vendre avec la réforme DPE 2026 : ce que ça change dans une négociation

    En vente, le DPE agit sur trois leviers très concrets. D’abord, la confiance. Ensuite, la projection. Enfin, la négociation. Quand l’étiquette est meilleure, l’acquéreur se projette plus facilement. Il anticipe moins de travaux, imagine moins de contraintes et se sent plus en sécurité. Même quand ce n’est pas totalement rationnel, le marché réagit souvent comme ça.

    Si l’étiquette s’améliore grâce à la réforme DPE 2026, vous pouvez en tirer un avantage simple. Vous réduisez certaines objections. Ainsi Vous rendez votre annonce plus lisible et vous évitez qu’un acquéreur se ferme avant même la visite. Surtout, vous coupez court à des discussions basées sur une étiquette ancienne qui ne correspond plus à la lecture officielle.

    Néanmoins, une amélioration d’étiquette ne transforme pas un mauvais produit en bon produit. Elle retire une épine. Elle réduit un frein. Et parfois, c’est suffisant pour faire avancer un dossier plus vite. Dans votre communication, restez factuel. Présentez le DPE, puis l’attestation officielle si elle existe. Expliquez calmement. Évitez les formulations trop marketing. Elles déclenchent souvent l’effet inverse.

    Louer avec la réforme DPE 2026 : vigilance décence énergétique, dossier solide et preuve à jour

    En location, le sujet devient plus sensible. Le DPE ne sert pas seulement à informer. Il touche aussi à la décence énergétique et au calendrier des interdictions progressives pour certaines étiquettes. Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction de louer un logement classé G s’applique pour les contrats signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de cette date, selon les cas. Comme les règles évoluent et que certaines situations se nuancent, je recommande de vérifier sur une source officielle avant de décider.

    Le rappel Service-Public sur ce point est ici
    https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A17975

    Dans ce contexte, si votre logement est chauffé à l’électricité et qu’il était classé G, une amélioration d’étiquette reconnue officiellement peut changer votre situation. Toutefois, seule la preuve compte. En pratique, verrouillez votre dossier locatif de façon simple. Conservez le DPE. Ajoutez l’attestation ADEME si elle existe. Archivez les documents. Ensuite, annoncez uniquement une étiquette que vous pouvez produire. Ce réflexe évite les discussions inutiles et protège si quelqu’un conteste.

    Par ailleurs, même quand l’étiquette s’améliore, gardez une vision moyen terme. Le marché avance. Les exigences avancent. La rénovation intelligente devient une stratégie patrimoniale, pas uniquement une contrainte. Un bailleur qui anticipe évite les urgences.

    Des entreprises spécialisées dans l’analyse des DPE sont, dans ce cas, parfois très utiles. Elles vous aident à comprendre précisément votre classement, à identifier ce qui vous pénalise réellement, puis à construire un plan de travaux cohérent pour viser un DPE D. L’objectif reste simple : sortir durablement du calendrier des interdictions de mise en location, qui s’étend progressivement aux logements classés F à partir de 2028 puis aux logements classés E à partir de 2034.

    Calendrier officiel
    https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16096

    Si vous souhaitez être accompagné sur l’analyse, les préconisations et la coordination d’une rénovation énergétique avec une logique très concrète, vous pouvez aussi vous appuyer sur Meryll Frébourg et sa société RENOTE Conseil, notamment sur la mise aux normes énergétiques et techniques
    https://renote-conseil.fr/

    Copropriétés : DPE collectif obligatoire pour les copropriétés d’au maximum 50 lots depuis le 1er janvier 2026

    Un point important revient souvent trop tard dans les dossiers. Le DPE ne concerne pas seulement les logements pris isolément. Il concerne aussi les immeubles. Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d’au maximum 50 lots entrent dans l’obligation de DPE collectif, selon le calendrier prévu. Dans certains dossiers, ce sujet ressort au moment de la vente, notamment quand l’acquéreur veut comprendre l’état énergétique de l’immeuble, la trajectoire de travaux, ou le niveau de pilotage de la copropriété.

    Page Service-Public qui détaille le DPE collectif et le calendrier
    https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37504

    Même si vous ne faites pas le DPE collectif vous-même, ce point reste utile. Il aide à anticiper les questions. Il aide aussi à comprendre le contexte d’un immeuble, surtout en investissement. Une copropriété qui connaît son état énergétique et qui pilote le sujet se valorise souvent mieux, parce qu’elle réduit l’incertitude.

    Améliorer réellement son DPE au-delà de la réforme et éviter les travaux au hasard

    La réforme DPE 2026 peut améliorer une étiquette dans certains cas sans travaux. Toutefois, si votre objectif consiste à passer d’un DPE F ou G vers un DPE D, vous devez sortir d’une logique de petits travaux dispersés. Ce qui marche, c’est une approche structurée. Vous commencez par comprendre ce qui pénalise réellement le logement. Ensuite, vous identifiez les postes dominants. Puis vous choisissez des actions qui donnent un gain significatif, avec un budget cohérent, sans créer de problèmes secondaires.

    Je prends un exemple fréquent. Beaucoup de propriétaires isolent sans penser à la ventilation. Ils améliorent l’isolation, puis ils créent de l’humidité, des moisissures, ou un inconfort. Résultat, ils dépensent deux fois. À l’inverse, quand on fait les choses dans l’ordre, on avance sereinement. On améliore le confort, puis la performance. On sécurise, ainsi, la valeur du bien.

    Dans ce cadre, s’entourer des bonnes personnes change tout. Quand vous avez un doute sur votre DPE, ou quand vous voulez une stratégie claire pour améliorer votre étiquette, l’analyse et les préconisations évitent les décisions approximatives. Ensuite, si vous passez à l’action, un architecte peut cadrer les travaux, optimiser l’espace, et sécuriser le projet. Sur ce point, je peux aussi vous recommander Thomas Mimi, de l’agence Kaizo Studio, si vous cherchez un accompagnement sérieux et structuré.

    Je précise un point important. Ces recommandations sont des mises en relation. Elles n’enlèvent rien à votre besoin de comparer, de demander des devis, et de choisir la solution la plus adaptée à votre bien et à votre budget. En revanche, elles permettent de partir sur de bonnes bases et d’éviter les impasses.

    Ce que je vous conseille de faire maintenant, sans vous disperser

    Si vous voulez aller vite et bien, gardez ce fil simple. Commencez par retrouver votre DPE et son numéro ADEME. Ensuite, vérifiez sur l’Observatoire de l’ADEME. Puis, si une attestation est disponible, téléchargez-la et conservez-la avec votre DPE. Enfin, ajustez votre dossier selon votre projet.

    Si vous vendez, mettez votre dossier à jour et communiquez proprement, sans survendre, en restant factuel. Pour louer, vérifiez votre situation au regard des règles de décence et sécurisez vos documents. Si vous envisagez des travaux, réfléchissez en stratégie, avec une logique cohérente, parce que l’objectif n’est pas de faire des travaux pour faire des travaux. L’objectif est de gagner en performance, en confort et en valeur.

    Besoin d’un avis clair sur votre DPE, ou d’un accompagnement vente ou location ?

    Vous voulez vendre ou louer à Paris ou en proche banlieue et vous voulez éviter les approximations sur le DPE. Je peux vous aider à vérifier les documents, à présenter un dossier solide, et à positionner votre bien avec un discours clair, sans promesse floue.

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  • Réforme 2025 de la saisie sur rémunérations en matière locative : ce que les bailleurs doivent savoir

    Réforme 2025 de la saisie sur rémunérations en matière locative : ce que les bailleurs doivent savoir

    Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a évolué. Le coefficient d’énergie primaire (CEP) de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Ce changement vise à mieux refléter la réalité du mix électrique français et à corriger la pénalisation historique de nombreux logements chauffés à l’électricité.

    Ce qui change

    Avant le 1er janvier 2026Depuis le 1er janvier 2026
    CEP électricité = 2,3CEP électricité = 1,9
    Logements électriques souvent pénalisésEnviron 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique

    Valorisation immédiate

    Un DPE recalculé peut, dans certains cas, repositionner un bien en D ou en E au lieu de F ou G. Cette évolution peut renforcer l’attractivité du logement à la vente comme à la location. Sur le terrain, une meilleure étiquette retire souvent un frein dans la discussion, dans la négociation et dans la perception globale du bien.

    Plus de lisibilité réglementaire

    La réforme ne décale pas le calendrier légal des interdictions de location. En revanche, si votre logement gagne officiellement une classe énergétique grâce au nouveau calcul, votre situation peut changer concrètement. Un logement qui sort du classement G ou F ne se lit plus de la même manière dans un dossier locatif ou patrimonial.

    Confiance renouvelée

    Un classement DPE plus favorable rassure les acquéreurs, les locataires et parfois même les banques ou les notaires. Cette meilleure lisibilité peut fluidifier les échanges et éviter certaines objections immédiates. Un DPE plus cohérent avec la réalité du logement améliore aussi la qualité perçue du dossier présenté.

    Un point à bien comprendre

    La réforme est entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Les DPE et audits énergétiques réalisés à compter de cette date intègrent automatiquement le nouveau coefficient. Les DPE déjà établis restent valables pendant 10 ans. Si le nouveau calcul améliore l’étiquette, une mise à jour gratuite peut être obtenue sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

    Il faut toutefois rester lucide. Ce changement corrige un paramètre de calcul, mais il ne transforme pas un logement mal isolé en logement performant. Dans certains cas, l’étiquette s’améliore. Dans d’autres, elle ne bouge pas. La seule bonne méthode consiste donc à vérifier officiellement le DPE concerné.

    Bien préparer 2026

    Commencez par retrouver votre DPE et son numéro ADEME. Vérifiez ensuite la fiche correspondante sur l’Observatoire DPE-Audit. Si une attestation de mise à jour est disponible, téléchargez-la et conservez-la avec le DPE initial.

    Si vous vendez, mettez à jour votre dossier et communiquez avec des éléments officiels, sans survendre l’effet de la réforme. Si vous louez, vérifiez votre situation au regard des règles de décence énergétique et ne présentez qu’une étiquette que vous pouvez prouver immédiatement.

    Enfin, si votre logement reste pénalisé malgré cette évolution, gardez une approche simple et structurée. Des travaux cohérents, bien pensés et réalisés dans le bon ordre restent le vrai levier pour améliorer durablement la performance énergétique et la valeur du bien.

    Je continuerai à suivre ces sujets de près pour vous aider à anticiper les impacts concrets sur vos projets de vente, de location et de gestion locative.

    Sources utiles

    Gouvernement français

    Service-Public.fr – Calcul du DPE : les nouveautés

    Observatoire DPE-Audit de l’ADEME

    TF1 Info (vidéo)

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  • Bail Code civil vs bail loi 89 : comparatif, opportunités et risques.

    Bail Code civil vs bail loi 89 : comparatif, opportunités et risques.

    Un Code civil ancien et un contrat de location loi 89 posés sur une table, accompagnés d’un stylo, illustrent les choix de bail possibles pour un propriétaire.

    Paris et l’Île-de-France font face à une pénurie de logements aggravée ces dernières années. La tension locative, les loyers élevés et la difficulté à trouver un logement alimentent une vraie crispation du marché.

    Voir notre analyse de la crise du logement 2025

    Dans ce contexte tendu, de plus en plus de propriétaires s’interrogent sur les alternatives au bail d’habitation classique. L’une d’elles est le bail régi par le Code civil, aussi appelé bail de droit commun. Ce contrat est parfois utilisé pour une résidence secondaire, pour une location à une société ou pour certaines situations spécifiques. Il offre plus de liberté contractuelle, mais il ne permet pas de contourner légalement la loi du 6 juillet 1989 lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire.

    Qu’est-ce qu’un bail régi par le Code civil ?

    Un bail Code civil désigne un contrat de location soumis aux dispositions générales du Code civil, en particulier aux articles 1708 et suivants, par opposition aux baux spéciaux protégés par des lois particulières, comme la loi du 6 juillet 1989 pour les résidences principales.

    Concrètement, ce bail de droit commun offre une grande liberté contractuelle. Le propriétaire et le locataire définissent librement la durée, le montant du loyer, les conditions de résiliation, le dépôt de garantie et les clauses particulières du contrat.

    Aucune durée minimale n’est imposée par un texte spécial. Aucun contrat type n’est obligatoire. En principe, tout se négocie. Mais cette liberté a une limite simple : elle ne vaut que si le logement ne relève pas du champ impératif de la loi de 1989.

    Dans quels cas peut-on utiliser un bail Code civil ?

    La loi encadre strictement la location des logements occupés à titre de résidence principale. En dehors de ce cadre, le bail Code civil peut être utilisé, mais seulement dans des situations précises.

    • Les résidences secondaires : logement occupé moins de 8 mois par an par le locataire, ce qui n’en fait pas sa résidence principale.
    • Les locations à une personne morale : par exemple, une société qui prend le bail pour loger un salarié, un dirigeant ou un collaborateur.
    • Certaines locations saisonnières ou touristiques : dans ce cas, les règles applicables relèvent surtout du meublé de tourisme et du droit commun. En pratique, un même client ne peut pas être logé plus de 90 jours consécutifs par année civile dans ce cadre.
    • Certains biens hors habitation principale : terrain de loisirs, garage, box, cave ou dépendance loués séparément.

    En résumé, le bail Code civil concerne uniquement les logements ou locaux qui ne servent pas de résidence principale au locataire. Si le bien est occupé comme résidence principale, le juge peut requalifier le contrat en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec application rétroactive des règles protectrices du locataire.

    Bail Code civil vs bail loi 89 : tableau comparatif des différences

    Le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 concerne les locations vides ou meublées qui constituent la résidence principale du locataire. À l’inverse, le bail Code civil s’applique hors de ce champ. Voici un tableau comparatif clair pour visualiser les écarts.

    CaractéristiqueBail Code civil (droit commun)Bail d’habitation loi 89 (résidence principale)
    Cadre légal applicableCode civil, principalement articles 1708 à 1762. Liberté contractuelle importante.Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, qui encadre strictement les locations de résidence principale.
    Usage du logementRésidence secondaire, bail société, location touristique ou cas particuliers. Pas de résidence principale.Résidence principale du locataire, occupée en principe au moins 8 mois par an.
    Durée du bailLibre. Courte ou longue. Déterminée ou indéterminée selon le contrat.3 ans minimum en location vide si le bailleur est une personne physique, 6 ans s’il s’agit d’une personne morale, 1 an minimum en meublé, ou 9 mois pour un étudiant.
    Préavis du locataireFixé par le contrat.Encadré par la loi : 3 mois en vide, 1 mois en meublé ou en zone tendue, avec cas de réduction prévus par les textes.
    Préavis du bailleurFixé par le contrat, sous réserve de l’abus de droit et de la bonne foi contractuelle.Très encadré : uniquement à l’échéance et pour vendre, reprendre ou motif légitime et sérieux.
    Encadrement des loyersPas d’encadrement spécifique du niveau du loyer par la loi de 1989, mais pas de possibilité de frauder sur l’usage réel du logement.Encadrement applicable en zone tendue et, dans certaines villes, plafonnement du niveau de loyer.
    Dépôt de garantieLibre, sous réserve du caractère raisonnable de la clause.1 mois maximum en vide, 2 mois maximum en meublé.
    Honoraires d’agencePlus grande liberté contractuelle, mais prudence extrême en cas de risque de requalification.Plafonds légaux à la charge du locataire, avec répartition strictement encadrée.
    Clauses obligatoiresPas de contrat type imposé, mais un écrit complet reste vivement recommandé.Contrat écrit avec mentions obligatoires et modèle type encadré.
    DiagnosticsLe bail Code civil ne dispense pas des obligations générales d’information et de sécurité. Plusieurs diagnostics restent nécessaires selon la nature du bien et de la location.Dossier de diagnostic technique à annexer au bail : DPE, ERP, plomb, gaz, électricité, bruit selon les cas.

    En résumé

    Le bail loi 89 protège fortement le locataire et encadre la relation locative dans la durée. Le bail Code civil, lui, offre plus de souplesse au propriétaire, mais seulement dans des cas limités. Il ne doit jamais être utilisé pour maquiller une résidence principale en résidence secondaire.

    Bail Code civil : quelles opportunités pour les propriétaires ?

    Un cadre plus souple face à la loi 89

    Le bail Code civil attire certains bailleurs parce qu’il offre plus de flexibilité. Dans des zones comme Paris, où la réglementation locative est dense, cette souplesse peut sembler intéressante. Elle ne devient un vrai avantage que si le cadre juridique du contrat est parfaitement conforme à l’usage réel du logement.

    Fixation plus libre du loyer

    Dans un bail d’habitation soumis à la loi de 1989, le loyer est encadré en zone tendue, et davantage encore dans les secteurs soumis à l’encadrement du niveau des loyers. Avec un bail Code civil régulièrement utilisé, cette mécanique ne s’applique pas de la même manière.

    En revanche, il faut être très clair : si le logement est en réalité occupé à titre de résidence principale, un loyer fixé hors cadre peut être contesté, le bail peut être requalifié, et les règles protectrices peuvent s’appliquer rétroactivement.

    Honoraires d’agence : plus de liberté, mais pas d’imprudence

    Le bail Code civil laisse davantage de liberté dans la rédaction des clauses financières. Cela peut donner de la marge sur la répartition des honoraires. Mais là encore, cette liberté n’a de valeur que si le contrat est juridiquement à sa place. Une mauvaise qualification du bail peut remettre en cause toute l’économie du dossier.

    Une durée de bail ajustable

    Le bailleur peut adapter la durée du bail à son projet : mission professionnelle, résidence secondaire, logement d’attente, besoin de récupération à court terme. Cette souplesse peut être utile, notamment pour les logements destinés à des entreprises ou à des occupants temporaires.

    Un dépôt de garantie potentiellement plus élevé

    Le dépôt de garantie n’est pas plafonné par les règles de la loi de 1989 lorsque celle-ci ne s’applique pas. Le contrat peut donc prévoir un montant supérieur. Il faut toutefois rester mesuré, car une clause manifestement excessive peut devenir source de litige.

    Une optimisation possible, mais seulement dans le bon cadre

    Le bail Code civil peut être utile. Il permet d’adapter la durée, la souplesse et certains équilibres économiques du contrat. Mais il n’est pas un outil de contournement. S’il est mal utilisé, l’avantage apparent se transforme souvent en risque juridique et financier.

    Bail Code civil et diagnostics : quelles obligations ?

    Le bail Code civil n’efface pas les obligations générales

    Beaucoup de bailleurs pensent qu’en sortant de la loi de 1989, ils sortent aussi des obligations documentaires. C’est faux. Le bail Code civil ne dispense pas, par principe, des obligations générales d’information, de sécurité et de décence qui peuvent continuer à s’appliquer selon la nature du bien et l’usage qui en est fait.

    Le DPE et les autres diagnostics

    Pour une mise en location d’un logement, il est prudent de constituer un dossier documentaire complet. Le DPE est en principe requis pour informer le futur locataire, sauf exception, notamment lorsque le logement est destiné à être occupé moins de 4 mois par an. L’état des risques doit également être remis en cas de mise en location. Selon l’ancienneté de l’immeuble et des installations, d’autres diagnostics peuvent être nécessaires, comme le plomb, le gaz, l’électricité ou le diagnostic bruit.

    La surface habitable et la loi Boutin

    La mention de la surface habitable est une obligation typique des baux de résidence principale. En bail Code civil pur, cette exigence n’a pas la même portée. Pour autant, indiquer la surface reste fortement conseillé. C’est plus propre, plus transparent, et cela réduit les contestations.

    Conclusion sur les diagnostics

    Le bail Code civil allège certains formalisme propres à la loi de 1989, mais il ne dispense pas le bailleur d’agir sérieusement. Un dossier complet protège mieux qu’un contrat “souple” mais mal documenté.

    Risques juridiques et financiers en cas de non-respect de la loi 89

    Contourner la loi 89 : une pratique à haut risque

    Utiliser un bail Code civil pour louer une résidence principale est une fausse bonne idée. Cela peut sembler rentable à court terme, mais le risque de requalification est réel. Et quand il se matérialise, il coûte souvent bien plus que le gain espéré.

    Requalification judiciaire du bail

    Ce qui compte, ce n’est pas seulement le titre du contrat. C’est l’usage réel du logement. Si le locataire y vit comme dans sa résidence principale, le juge peut requalifier le bail en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur perd alors le bénéfice des clauses les plus avantageuses qu’il pensait avoir sécurisées.

    Encadrement des loyers et sanctions

    Dans les zones où le niveau des loyers est encadré, un loyer supérieur au loyer de référence majoré peut être contesté par le locataire. En cas de manquement persistant, le préfet peut prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

    Honoraires illégaux

    Une répartition abusive des honoraires ou la facturation de frais non autorisés dans un dossier qui relève en réalité de la loi de 1989 peut aussi poser problème. Le risque pèse sur le bailleur, mais aussi sur l’agence qui a monté ou laissé passer le dossier.

    Clauses fragiles ou inadaptées

    Un contrat mal calibré peut cumuler les erreurs : dépôt de garantie excessif, congé mal rédigé, clause abusive, absence de surface, diagnostics incomplets, ou encore état des lieux négligé. Chaque faiblesse ajoute un angle d’attaque au dossier.

    Dépôt de garantie et délais

    Quand le contrat relève en réalité de la loi de 1989, les délais de restitution du dépôt de garantie s’imposent : 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, 2 mois en cas de retenues justifiées. Un retard expose le bailleur à une majoration légale.

    Décence énergétique et logement indécent

    La décence énergétique s’impose pour les baux d’habitation. Depuis 2023, les logements les plus énergivores dépassant 450 kWh d’énergie finale par m² et par an ne peuvent plus être loués dans ce cadre. Le calendrier se durcit ensuite progressivement pour les logements classés G, puis F, puis E. Là encore, appeler le contrat “bail Code civil” ne change rien si le logement est en réalité loué comme résidence principale.

    Responsabilité de l’agent immobilier

    Un professionnel qui conseille un bail Code civil hors cadre prend un risque. Son devoir de conseil l’oblige à vérifier la cohérence entre le contrat proposé et la réalité de l’occupation. Une agence sérieuse refuse les montages douteux.

    Conclusion : contourner la loi peut coûter cher

    Ne pas respecter la loi de 1989 peut conduire à une requalification du bail, à des remboursements, à des amendes, à des litiges et à un préjudice d’image. La bonne stratégie n’est pas de contourner le droit. C’est de choisir le bon contrat pour le bon usage.

    Conclusion : quel type de bail choisir ?

    Deux logiques différentes

    Le bail Code civil et le bail loi 89 ne répondent pas à la même logique. Le premier privilégie la liberté contractuelle hors résidence principale. Le second sécurise la location d’habitation principale par un cadre protecteur et impératif.

    Les atouts du bail Code civil

    Il offre de la souplesse sur la durée, le loyer, certaines garanties et le calendrier du contrat. Il peut être pertinent pour une résidence secondaire, un bail société ou une occupation temporaire bien identifiée.

    Les limites du bail Code civil

    Il devient dangereux dès qu’il est utilisé dans un mauvais contexte. Si le logement est occupé à titre de résidence principale, le bailleur s’expose à une requalification et à des conséquences parfois lourdes.

    Les atouts du bail loi 89

    Il donne un cadre clair, connu, équilibré et largement sécurisé. Pour une résidence principale, c’est le contrat naturel. Il réduit les zones grises et limite les contentieux quand il est bien rédigé et bien exécuté.

    Nos conseils aux propriétaires

    Avant de choisir, identifiez la vraie nature de l’occupation. Si le locataire doit vivre dans le logement comme dans son domicile habituel, la loi de 1989 s’impose. Si le bien relève réellement d’un autre usage, le bail Code civil peut être pertinent, à condition d’être rédigé sérieusement et de rester cohérent avec la réalité.

    La bonne approche n’est pas de chercher la faille. C’est de sécuriser le dossier dès le départ. Un contrat bien choisi protège mieux le bailleur, le locataire et la relation locative dans son ensemble.

    Sources officielles et références utiles :

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  • Logements insalubres : définition, sanctions et obligations des propriétaires

    Logements insalubres : définition, sanctions et obligations des propriétaires

    Les logements insalubres posent un problème de santé publique en France. Ils mettent en danger les occupants et exposent les propriétaires à des sanctions sévères. Connaître la réglementation permet d’éviter de lourdes conséquences.

    Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

    Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il représente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. Plusieurs critères permettent de l’identifier :

    Présence de fissures importantes ou d’humidité excessive.

    Manque de luminosité ou d’aération insuffisante.

    Organisation des pièces ne respectant pas les normes de vie décente.

    Présence de substances toxiques comme le plomb ou l’amiante.

    Si un bien répond à ces critères, il peut faire l’objet d’une déclaration d’insalubrité par les autorités compétentes.

    Spécificités à Paris et en Île-de-France

    Dans une région densément peuplée comme Paris, l’insalubrité concerne aussi bien les immeubles anciens que les logements vacants. L’Agence Régionale de Santé (ARS) et la mairie de Paris mènent régulièrement des actions pour identifier ces situations.

    Certains arrondissements sont particulièrement touchés à cause de l’ancienneté des bâtiments. Les propriétaires doivent donc vérifier que leur bien respecte les normes avant toute mise en location.

    Les risques juridiques pour les propriétaires

    Louer un logement insalubre expose les propriétaires à de lourdes sanctions :

    1. Sanctions pénales

    Jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende.

    Si le locataire est une personne vulnérable, la peine peut atteindre 5 ans de prison et 150 000 € d’amende.

    2. Sanctions complémentaires

    Confiscation du bien.

    Interdiction de louer pendant 10 ans maximum.

    Interdiction d’exercer certaines activités professionnelles pendant 5 ans maximum.

    3. Obligations civiles

    • Obligation d’effectuer des travaux de mise en conformité.
    • Obligation de reloger les locataires.
    • Risque de devoir payer des astreintes financières en cas de non-respect.

    Les marchands de sommeil, qui exploitent sciemment des logements indignes, sont particulièrement visés par ces mesures.

    Comment éviter les sanctions ?

    Les propriétaires doivent respecter plusieurs étapes pour garantir la salubrité de leur logement :

    1. Faire diagnostiquer le bien par un expert.
    2. Effectuer les travaux nécessaires avant toute mise en location.
    3. Respecter les normes d’habitabilité imposées par la loi.
    4. Consulter un professionnel de l’immobilier pour s’assurer de la conformité.

    Conclusion

    L’insalubrité des logements est un enjeu majeur en France, notamment à Paris. Les propriétaires ont la responsabilité de garantir un habitat sain. En cas de non-respect, les sanctions sont lourdes.

    Besoin d’un accompagnement pour la mise en conformité de votre bien ? Consultez nos experts sur Ludael Immobilier.

    Liens internes :

    Nos services pour les propriétaires

    Liens externes :

    Ministère du Logement – Logements insalubres

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  • Impôts 2026 : Amende de 150 € pour non déclaration de biens immobiliers

    Impôts 2026 : Amende de 150 € pour non déclaration de biens immobiliers

    La réglementation fiscale évolue. Désormais, dès 2026, chaque bien immobilier dont la situation d’occupation ne sera pas renseignée pourra entraîner une amende de 150 € par local. Cette mesure, introduite avec une phase de tolérance lors du lancement du dispositif, sera désormais appliquée de façon plus stricte.

    Contexte et nouvelles obligations déclaratives

    Chaque propriétaire doit déclarer, via l’espace « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, la situation d’occupation précise de ses biens : résidence principale, résidence secondaire, logement vacant ou local occupé par un tiers. Lorsque le logement n’est pas occupé par le propriétaire, il faut également indiquer les informations demandées sur l’occupant et la période concernée.

    L’administration a mis en place une période de tolérance lors du démarrage du dispositif. Mais cette phase de souplesse a pris fin. Il devient donc essentiel de vérifier que chaque local est correctement renseigné et que les informations ont bien été mises à jour après chaque changement de situation.

    LUDAEL Immobilier vous conseille dès maintenant de vérifier vos déclarations.

    Si vous gérez un portefeuille important ou si des changements interviennent, comme de nouveaux locataires, une vacance ou un changement d’usage, pensez à solliciter votre expert-comptable ou votre conseiller en gestion de patrimoine pour fiabiliser votre dossier.

    Si vous ne déclarez pas correctement vos biens immobiliers sur impots.gouv.fr, vous risquez une amende de 150 euros par local

    Comment éviter la sanction et optimiser sa déclaration ?

    Utilisez le service en ligne officiel

    Le portail impots.gouv.fr – Gérer mes biens immobiliers vous permet de :

    • Déclarer le mode d’occupation de chaque bien.
    • Signaler les changements de situation, comme de nouveaux locataires ou un bien devenu vacant.

    Options pour ceux qui rencontrent des difficultés numériques

    Si l’accès en ligne vous pose problème, un formulaire papier intitulé « déclaration d’occupation des locaux par le propriétaire » peut être utilisé dans certains cas. Pour toute aide complémentaire, vous pouvez contacter le 08 09 401 401 du lundi au vendredi de 8h30 à 19h, ou bénéficier d’un accompagnement dans votre centre des impôts ou via un espace France services.

    LUDAEL Immobilier, expert en gestion locative et immobilière, peut également vous guider dans la collecte et la saisie de ces informations essentielles. Profitez d’un accompagnement personnalisé pour sécuriser vos démarches et éviter toute erreur déclarative.

    Un dispositif en phase d’évolution

    La période de tolérance accordée au lancement du dispositif a laissé place à une application plus ferme du texte. Le sujet n’est donc plus théorique : l’obligation déclarative existe, et l’absence, l’omission ou l’inexactitude des informations peut désormais coûter 150 € par local concerné.

    Sources et inspiration

    La rédaction de cet article s’appuie sur plusieurs ressources fiables et complémentaires, notamment :

    • impots.gouv.fr – Le portail officiel « Gérer mes biens immobiliers ».
      Gérer mes biens immobiliers
    • Service-Public.fr – Informations pratiques sur la déclaration d’occupation des biens immobiliers.
      Service-Public.fr
    • Documentation fiscale – Brochure pratique rappelant l’amende de 150 € par local en cas de manquement, d’omission ou d’inexactitude.
      Brochure impôts locaux

    Notre analyse s’appuie aussi sur les échanges menés avec des experts-comptables et des conseillers en gestion de patrimoine. Leurs retours permettent d’éclairer les points pratiques les plus sensibles pour les propriétaires.

    Besoin d’un accompagnement personnalisé ?

    Dans le cadre de sa gestion locative, LUDAEL Immobilier est à votre disposition pour vous conseiller et vous aider à remplir vos obligations déclaratives.

    Découvrez nos services et contactez-nous.

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  • Louer une passoire thermique : vers un assouplissement des interdictions ?

    Louer une passoire thermique : vers un assouplissement des interdictions ?

    location appartement et règle DPE quel casse tête

    Introduction

    Location des passoires thermiques : vers un assouplissement des interdictions ? La réforme concernant les passoires thermiques, initiée dans le cadre de la loi Climat et Résilience, connaît un tournant inattendu. Alors que l’interdiction de louer des appartements classés G devait entrer en vigueur progressivement, un projet de modification est en cours. Cette réforme énergétique pourrait offrir un répit aux propriétaires bailleurs. Quels sont les changements à venir ? Quelles conséquences pour le marché de la location ? Décryptage.

    Contexte et objectifs de la réforme

    La loi Climat et Résilience visait à interdire progressivement la location des logements les plus énergivores. Le dispositif concernait :

    • Dès 2023 : interdiction de location des biens classés G consommant plus de 450 kWh/m²/an.
    • Dès 2025 : interdiction totale des logements classés G.
    • Dès 2028 : interdiction des logements classés F.
    • Dès 2034 : interdiction des logements classés E.

    L’objectif était de contraindre les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique afin de lutter contre les passoires thermiques et réduire la consommation d’énergie des bâtiments en France.

    Un assouplissement en cours : les raisons du report

    Face à une crise du logement locatif et à un manque de biens disponibles, le gouvernement envisage une modification de la réforme. Les principales raisons sont :

    • Un marché locatif sous tension : en Île-de-France et à Paris, la pénurie de logements s’aggrave.
    • Un coût des travaux élevé : la rénovation énergétique est une charge lourde pour les bailleurs.
    • Des aides jugées insuffisantes : malgré MaPrimeRénov’, de nombreux propriétaires peinent à financer les mises aux normes.
    • Une absence de solutions pour certaines copropriétés : des travaux d’ampleur sont impossibles dans certains immeubles.

    Quels changements à prévoir ?

    Allègement des interdictions

    Le gouvernement envisagerait de suspendre ou reporter certaines échéances, notamment pour les appartements classés G et F. Les modalités précises restent à définir, mais un allongement des délais semble probable.

    Exemptions pour certaines copropriétés

    Les immeubles en copropriété pourraient bénéficier d’un assouplissement, notamment lorsque la rénovation globale est techniquement ou financièrement impossible.

    Distinction entre location meublée et vide

    Les logements meublés pourraient être temporairement exclus de l’interdiction afin de ne pas aggraver la pénurie d’offres locatives.

    Quel impact pour les propriétaires bailleurs ?

    Une opportunité pour retarder les travaux

    Ce report donnerait aux bailleurs un sursis pour anticiper et financer les rénovations. Cependant, il est conseillé d’agir dès maintenant pour éviter de se retrouver bloqué par une future échéance.

    Un risque de modifications ultérieures

    Le cadre réglementaire étant en constante évolution, les propriétaires doivent rester vigilants et suivre les annonces officielles pour ajuster leur stratégie.

    Des opportunités en gestion locative

    Avec ces évolutions, faire appel à un professionnel de la gestion locative devient un atout. Une agence spécialisée comme Ludael Immobilier peut :

    • Optimiser le rendement locatif.
    • Anticiper les obligations légales.
    • Conseiller sur les aides financières disponibles.

    Conclusion

    La réforme énergétique connaît un tournant important avec un possible assouplissement des interdictions de location pour les passoires thermiques. Toutefois, les propriétaires bailleurs doivent rester attentifs et envisager dès maintenant les travaux nécessaires pour garantir la pérennité de leurs investissements. Besoin d’un accompagnement sur la gestion de votre bien ? Contactez nous pour une expertise personnalisée.

    Contactez nous dès maintenant pour optimiser la gestion de vos biens et anticiper la réforme énergétique !

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  • Location interdite des logements classés G en 2025 : sanctions et solutions

    Location interdite des logements classés G en 2025 : sanctions et solutions

    Conséquences en cas de non-respect

    Pour un bailleur particulier :

    Le principal risque est simple : louer un logement que la loi considère comme non décent. Dans ce cas, le locataire peut demander la mise en conformité du bien. Il peut aussi saisir la justice, demander une baisse de loyer ou contester certaines conditions de location selon le dossier. Si les conditions légales sont réunies, le juge peut imposer des travaux et adapter le montant du loyer.

    Pour un bailleur professionnel :

    Le risque reste du même ordre, mais il peut être plus lourd. Le bailleur professionnel s’expose davantage à un contentieux, à une mise en conformité forcée et à une mise en cause de sa responsabilité. En pratique, remettre en location un bien classé G sans traiter la question énergétique crée un risque juridique et commercial inutile.

    APL et logement classé G : ce qu’il faut comprendre

    Bail en cours et aides au logement

    Il faut rester précis sur ce point. Les APL ne disparaissent pas automatiquement du jour au lendemain. Si le bail était déjà en cours au 1ᵉʳ janvier 2025, l’aide ne s’arrête pas immédiatement. En revanche, pour un bail signé, renouvelé ou reconduit après cette date sur un logement classé G, la CAF peut conserver l’aide tout en la consignant temporairement pendant le délai laissé pour réaliser les travaux, selon la situation du dossier.

    Ce qu’il faut retenir pour le bailleur

    Le logement classé G crée donc un vrai risque en gestion locative. Il peut aussi compliquer le traitement des aides au logement. Le sujet existe, mais il faut l’expliquer correctement. Il ne s’agit pas d’une suppression immédiate et systématique dans tous les cas.

    Responsabilité des agences immobilières

    Le rôle de conseil de l’agence

    Les agences immobilières ont un devoir d’information et de conseil. Si elles participent à la mise en location d’un logement classé G après le 1ᵉʳ janvier 2025, elles prennent un risque. Le locataire peut contester la situation. Il peut aussi chercher à engager la responsabilité civile professionnelle de l’agence si celle-ci n’a pas correctement alerté le bailleur.

    Pourquoi une décharge ne suffit pas

    En clair, une agence ne doit pas se contenter d’une décharge signée par le propriétaire. Elle doit vérifier le DPE, analyser le contexte du bail et expliquer clairement les conséquences d’une remise en location d’un logement non décent.

    Location interdite des logements classés G depuis le 1er janvier 2025

    Comment un propriétaire peut-il donner congé à un locataire pour travaux ?

    Le propriétaire doit respecter un cadre légal strict. Il doit prouver la réalité des travaux. Il doit aussi respecter le délai de préavis applicable. Enfin, il doit montrer que ces travaux imposent réellement la libération du logement.

    La cour d’appel de Bordeaux a confirmé, dans un arrêt rendu le 6 janvier 2025 (n° 22/05642), qu’un propriétaire peut donner congé à un locataire pour réaliser des travaux de rénovation énergétique obligatoires. Il doit toutefois respecter toutes les conditions légales. Ce n’est donc pas un droit automatique.

    Solutions pour les propriétaires : mise en conformité et accompagnement

    Se faire accompagner par les bons professionnels

    Pour éviter les litiges et améliorer la performance énergétique du bien, le propriétaire peut s’entourer de plusieurs experts :
    Kaizo Studio – Architecte d’intérieur spécialisé en rénovation d’appartements et de maisons.
    Renote Conseil – Expert en accompagnement énergétique.
    2BV Avocat – Cabinet en droit immobilier pour sécuriser juridiquement les démarches.
    D.Pro Diagnostics – Spécialiste en DPE et diagnostics immobiliers.

    Location interdite des logements classés G : faire appel à des experts pour améliorer votre DPE et éviter les risques

    Avant de lancer des travaux, pensez à vérifier le DPE en 2026

    Pourquoi vérifier d’abord ?

    Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le calcul du DPE a évolué pour l’électricité. Certains logements chauffés à l’électricité peuvent obtenir un meilleur classement sans nouvelle visite, via une mise à jour gratuite sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME lorsque les conditions sont réunies.

    Le bon réflexe avant travaux

    Avant d’engager un programme de travaux lourd, vérifiez donc si le logement reste réellement classé G avec les règles actuelles. Ce réflexe ne suffit pas toujours à régler le problème, mais il peut éviter des travaux mal dimensionnés.