Trêve hivernale 2026-2027 : ce qu’un bailleur peut encore faire en cas d’impayés
Depuis le 1er novembre 2026, la trêve hivernale suspend en principe l’exécution des expulsions jusqu’au 31 mars 2027 inclus. Elle ne suspend ni le loyer, ni la dette, ni les démarches amiables ou judiciaires que le bailleur peut engager.
Mis à jour le 3 novembre 2026.
La réponse courte : la trêve hivernale protège le locataire contre l’exécution de certaines expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars inclus. En revanche, elle n’efface pas les loyers impayés. Le propriétaire peut continuer à réclamer les sommes dues, rechercher un accord, faire délivrer un commandement de payer et saisir le juge lorsque la situation le justifie.
Autrement dit, attendre le 1er avril n’est pas une stratégie de gestion. Plus un impayé est traité tôt, plus les solutions amiables, les aides, la caution ou l’assurance loyers impayés peuvent être mobilisées utilement.
Ce que la trêve change vraiment
1er novembre
La trêve débute chaque année le 1er novembre. Pour l’hiver 2026-2027, elle s’applique donc depuis le 1er novembre 2026.
31 mars inclus
La période prend fin le 31 mars 2027 inclus. Dans les situations protégées, l’expulsion physique est reportée après cette date.
La dette continue
Le loyer et les charges restent dus. Le bailleur peut donc suivre la dette et engager les démarches prévues par la loi.
Les démarches à engager sans attendre
En pratique, le premier objectif consiste à empêcher un retard ponctuel de devenir une dette durable. Pour cela, il faut avancer par étapes et conserver une trace claire des échanges.
- Vérifier qu’il ne s’agit pas d’un simple décalage bancaire ou d’une erreur d’affectation.
- Contacter rapidement le locataire pour comprendre l’origine du retard.
- Confirmer par écrit le montant dû et la date de régularisation annoncée.
- Examiner immédiatement les conditions d’une caution ou d’une garantie loyers impayés.
- Proposer un échéancier seulement s’il reste réaliste avec le loyer courant.
- Passer à une démarche formelle si les engagements ne sont pas respectés.
La trêve suspend l’expulsion, pas la gestion du dossier
Le Code des procédures civiles d’exécution et la loi du 6 juillet 1989 encadrent précisément les droits des parties. Trois idées permettent d’éviter la plupart des contresens.
Le loyer reste dû
La trêve ne supprime ni les loyers ni les charges. Une dette peut donc continuer à augmenter pendant l’hiver si aucune solution n’est trouvée.
Le juge peut être saisi
Service-Public précise qu’un bailleur peut engager une procédure d’expulsion pendant la trêve. Si le juge l’ordonne, l’exécution interviendra après la période de protection dans les cas concernés.
Pas d’expulsion soi-même
Le propriétaire ne peut ni changer les serrures, ni vider le logement, ni expulser lui-même le locataire. La procédure légale reste obligatoire.
Le délai de six semaines
Lorsque le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette clause ne peut produire effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines.
Le commandement doit notamment indiquer le délai laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, le risque de résiliation du bail et la possibilité de solliciter le Fonds de solidarité pour le logement. Le locataire peut aussi demander au juge des délais de paiement dans les conditions prévues par la loi.
En revanche, le commandement de payer ne signifie pas qu’une expulsion va avoir lieu automatiquement six semaines plus tard. En l’absence de paiement ou d’accord, le bailleur peut alors demander au juge de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion. La décision judiciaire reste donc une étape centrale.
Pourquoi le suivi mensuel change la situation
Un bon suivi locatif ne garantit pas l’absence d’impayé. En revanche, il évite qu’un incident reste invisible pendant plusieurs semaines.
D’abord, le gestionnaire contrôle l’encaissement et relance rapidement. Ensuite, il formalise les échanges, suit un éventuel échéancier et vérifie les garanties. Enfin, si la situation se dégrade, il prépare le passage à une démarche formelle sans perdre les délais contractuels ou juridiques.
- Décompte précis du loyer, des charges et des versements reçus.
- Relances et engagements conservés par écrit.
- Contrôle de la GLI, de la caution et des délais de déclaration.
- Orientation vers les dispositifs d’aide lorsque cela peut débloquer la situation.
- Transmission d’un dossier clair au commissaire de justice ou au conseil juridique si nécessaire.
Une procédure en quatre étapes
Qualifier l’impayé
Commencez par vérifier le compte et l’origine du retard. Un incident ponctuel ne se traite pas comme une dette qui s’installe depuis plusieurs semaines.
Formaliser l’accord
Si le locataire peut régulariser, écrivez l’accord. Distinguez toujours le loyer courant de l’apurement de la dette.
Activer les garanties
Consultez la caution ou le contrat de garantie loyers impayés sans attendre. Les délais de déclaration dépendent du contrat souscrit.
Passer au formel
Si les engagements échouent, faites-vous accompagner pour le commandement de payer, puis la saisine du juge lorsque les conditions sont réunies.
La trêve ne s’applique pas dans toutes les situations
Le principe de protection comporte des exceptions. Par exemple, l’article L. 412-6 prévoit que le sursis ne s’applique pas lorsqu’une personne a été expulsée après être entrée sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le juge peut aussi supprimer ou réduire le bénéfice de la trêve pour d’autres lieux occupés selon des procédés comparables.
Service-Public précise également que l’expulsion peut avoir lieu pendant l’hiver lorsqu’une solution de relogement correspondant aux besoins du locataire est assurée. D’autres situations particulières, notamment certaines décisions liées au domicile conjugal, obéissent à leurs propres règles.
La fermeté n’autorise pas les raccourcis
Changer la serrure
Le propriétaire ne peut pas reprendre le logement par lui-même, même si plusieurs loyers restent impayés.
Couper les fluides
Couper l’eau, l’électricité ou exercer une pression matérielle pour provoquer le départ du locataire expose à des risques juridiques.
Attendre sans suivre
À l’inverse, ne rien faire pendant cinq mois peut laisser la dette devenir beaucoup plus difficile à apurer.
Ce que vous pouvez faire pendant l’hiver
Réclamer les sommes dues
Vous pouvez continuer à demander le paiement du loyer et des charges et tenir un décompte précis de la dette.
Rechercher un accord
Lorsque la situation le permet, un échéancier réaliste peut éviter l’aggravation du dossier.
Poursuivre la procédure
La trêve n’interdit pas le commandement de payer ni la saisine du juge. Elle reporte surtout l’exécution de l’expulsion dans les situations protégées.
Sécuriser le bail avant l’impayé
La gestion du risque commence avant le premier retard. Un bail à jour, un dossier locataire cohérent, des garanties adaptées et un suivi régulier réduisent les erreurs lorsque survient une difficulté.
Pour compléter ce dossier, consultez aussi notre article sur la nouvelle notice d’information du bail applicable depuis le 18 octobre 2026 et notre guide pour sécuriser les loyers et limiter les litiges.
FAQ sur la trêve hivernale
La trêve hivernale annule-t-elle les loyers impayés ?
Non. Le loyer et les charges restent dus pendant toute la période. La trêve suspend en principe l’exécution de certaines expulsions, pas la dette.
Un propriétaire peut-il saisir le juge pendant la trêve ?
Oui. Service-Public indique qu’un propriétaire peut engager une procédure d’expulsion pendant la trêve. Si le juge ordonne l’expulsion, son exécution intervient après la période de protection dans les situations concernées.
Peut-on envoyer un commandement de payer en hiver ?
Oui. La trêve n’empêche pas la délivrance d’un commandement de payer. Avec une clause résolutoire, l’article 24 prévoit un délai de six semaines avant que la clause puisse produire ses effets.
La trêve s’applique-t-elle aux squatteurs ?
Pas de la même manière. Le Code des procédures civiles d’exécution prévoit notamment une exception lorsqu’une personne est entrée sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
Faut-il attendre avril avant de traiter un impayé ?
Non. Il vaut mieux suivre le dossier dès le premier incident, rechercher une solution réaliste et activer les garanties ou démarches utiles sans attendre que la dette augmente.
Pour vérifier les règles à jour
Vous gérez un logement avec un impayé ?
La meilleure protection consiste à intervenir tôt, documenter le dossier et respecter chaque étape. LUDAEL Immobilier accompagne les propriétaires à Paris et en proche banlieue pour la gestion locative, le suivi des loyers, les relances et la coordination des démarches lorsque la situation se complique.
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