Encadrement des loyers : ce qu’un propriétaire doit vérifier avant de louer.
À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, le loyer d’un logement ne se fixe pas seulement en fonction du marché. Il doit aussi respecter un loyer de référence majoré, et parfois intégrer avec prudence un complément de loyer. Pour un propriétaire bailleur, la difficulté n’est pas seulement de calculer un prix : il faut sécuriser l’annonce, le bail et la relation locative.
L’encadrement des loyers désigne un dispositif qui limite le loyer de certains logements loués avec un bail d’habitation ou un bail mobilité. Il ne faut pas le confondre avec la simple limitation des hausses de loyer en zone tendue. Dans les territoires concernés par le plafonnement, le loyer de base ne doit pas dépasser un loyer de référence majoré.
En pratique, le propriétaire doit vérifier plusieurs éléments avant de publier son annonce : l’adresse, le nombre de pièces, l’époque de construction, le caractère vide ou meublé, la surface habitable, le loyer hors charges, les charges et l’existence éventuelle de caractéristiques pouvant justifier un complément de loyer.
Ce guide se concentre volontairement sur l’Île-de-France. D’autres villes françaises peuvent être concernées par l’encadrement des loyers. Si votre bien se situe hors Paris, Plaine Commune ou Est Ensemble, il faut donc vérifier le régime applicable avant de fixer le loyer.
Où s’applique l’encadrement des loyers en Île-de-France ?
En Île-de-France, les principaux territoires concernés par les loyers de référence sont Paris, Plaine Commune et Est Ensemble. Les données officielles sont consultables via les outils de référence de la DRIHL et de Service-Public.
Paris
Le dispositif s’applique aux logements concernés situés à Paris, avec un simulateur officiel permettant de retrouver les loyers de référence selon les caractéristiques du bien.
- Adresse parisienne.
- Nombre de pièces.
- Époque de construction.
- Location vide ou meublée.
Plaine Commune
Le territoire regroupe notamment Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
Est Ensemble
Le territoire comprend Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
Comment fonctionne le loyer de référence majoré ?
Le mécanisme repose sur trois niveaux : un loyer de référence minoré, un loyer de référence et un loyer de référence majoré. Pour le bailleur, le plafond pratique à vérifier est le loyer de référence majoré.
Le calcul se fait à partir de la surface habitable et du loyer de référence majoré exprimé en euros par mètre carré. Le loyer de base hors charges ne doit pas dépasser ce plafond.
- Identifier le bon territoire et le bon secteur.
- Vérifier le nombre de pièces principales.
- Vérifier l’époque de construction.
- Choisir correctement entre location vide et location meublée.
- Comparer le loyer hors charges au loyer de référence majoré.
Le complément de loyer n’est pas un simple supplément.
Le complément de loyer peut permettre de dépasser le loyer de référence majoré, mais seulement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur géographique.
Autrement dit, il ne suffit pas de dire qu’un appartement est « beau », « lumineux » ou « bien placé ». Il faut pouvoir expliquer ce qui le distingue réellement : vue, terrasse, qualité exceptionnelle, prestations rares, éléments de confort très supérieurs, ou autre caractéristique objectivable.
Ce qui peut aider à le justifier
- Une terrasse ou un extérieur rare pour le secteur.
- Une vue remarquable ou une localisation exceptionnelle.
- Des prestations de confort réellement supérieures.
- Une caractéristique non déjà prise en compte dans le loyer de référence.
Ce qui fragilise le complément
- Une justification trop générale ou non documentée.
- Des défauts importants dans le logement.
- Un DPE F ou G, qui empêche l’application d’un complément selon la loi.
- Des caractéristiques déjà intégrées dans le calcul du loyer de référence.
DPE F, DPE G : pourquoi le sujet devient très sensible.
Le DPE ne sert pas seulement à informer le locataire. Il influence aussi la possibilité de louer, de réviser le loyer et de justifier certains éléments de prix.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont progressivement considérés comme non décents pour les nouveaux contrats de location. De plus, pour les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G ne permet pas la révision annuelle du loyer.
Enfin, un complément de loyer ne peut pas être appliqué lorsque le logement présente certaines caractéristiques défavorables listées par la loi, notamment une classe F ou G. Le sujet DPE doit donc être vérifié avant de fixer un loyer et avant d’annoncer un éventuel complément.
- Vérifier la validité du DPE.
- Identifier la classe énergétique.
- Anticiper l’interdiction de louer certains logements énergivores.
- Éviter un complément de loyer juridiquement fragile.
Que risque le propriétaire en cas de loyer mal fixé ?
Le risque n’est pas uniquement théorique. Un loyer mal fixé peut entraîner une contestation, une diminution du loyer, un remboursement, une procédure administrative ou une perte de confiance avec le locataire.
Loyer de base trop élevé
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, une action en diminution de loyer peut être engagée. Le propriétaire peut donc devoir corriger le loyer et restituer un trop-perçu.
Complément contesté
Le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation afin de contester le complément de loyer.
Sanction administrative
À Paris, le non-respect de l’encadrement peut être signalé à la Ville de Paris. Le propriétaire encourt une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Comment sécuriser votre loyer avant l’annonce ?
Le bon réflexe consiste à vérifier le loyer avant la publication de l’annonce, et non au moment de la signature du bail. Cela évite de recevoir des candidatures sur un loyer qui devra ensuite être corrigé.
LUDAEL Immobilier accompagne les propriétaires bailleurs dans cette phase de préparation : lecture du cadre applicable, estimation du loyer, vérification de l’encadrement, analyse du complément éventuel et préparation des mentions utiles.
- Vérification de l’adresse et du territoire.
- Comparaison entre location vide, meublée ou autre cadre.
- Analyse du loyer hors charges et des charges.
- Étude prudente du complément de loyer.
- Vérification DPE et points de conformité.
- Préparation de l’annonce, du bail et des justificatifs.
FAQ sur l’encadrement des loyers.
Le loyer encadré se calcule-t-il charges comprises ? +
Non. Le contrôle du plafond porte sur le loyer de base hors charges. Les charges doivent être présentées séparément, avec une méthode cohérente selon le type de bail.
La location meublée a-t-elle un loyer de référence différent ? +
Oui, le caractère vide ou meublé fait partie des éléments qui peuvent modifier le loyer de référence applicable. C’est l’une des raisons pour lesquelles le choix du bail doit être fait avant de publier l’annonce.
Peut-on ajouter librement un complément de loyer ? +
Non. Le complément doit être justifié par des caractéristiques particulières de localisation ou de confort. En cas de contestation, le bailleur doit pouvoir démontrer que le logement présente bien ces caractéristiques.
Un logement F ou G peut-il justifier un complément de loyer ? +
Non, la loi exclut le complément de loyer lorsque le logement présente certains défauts, notamment lorsqu’il est classé F ou G. Il faut donc être particulièrement prudent avant d’annoncer un complément.
Un propriétaire peut-il être sanctionné ? +
Oui. En cas de non-respect, le loyer peut être corrigé, un trop-perçu peut devoir être restitué et une amende administrative peut être encourue dans certains territoires, notamment à Paris.
Pour vérifier les règles à jour.
Les règles peuvent évoluer. Avant de signer un bail, il est donc préférable de vérifier les sources officielles applicables au territoire du logement.
- DRIHL Île-de-France — carte officielle des loyers de référence : Paris, Plaine Commune et Est Ensemble.
- Service-Public — Paris : montant du loyer pour un bail d’habitation.
- Service-Public — Plaine Commune : montant du loyer.
- Service-Public — Est Ensemble : montant du loyer.
- Service-Public — complément de loyer : règles et contestation.
- Légifrance — article 140 de la loi ELAN.
- Service-Public — DPE G et interdiction de location depuis 2025.
Vous voulez fixer un loyer cohérent, conforme et défendable ?
Avant de publier votre annonce, LUDAEL Immobilier peut vous aider à vérifier le cadre applicable, le loyer de référence, le complément éventuel, le DPE et les documents utiles à la mise en location.