Pour fixer le loyer à Paris, commencez par obtenir un premier repère réglementaire et de marché. Ensuite, confrontez ce repère aux caractéristiques réelles du logement. Enfin, vérifiez le DPE, le précédent loyer, les charges et les règles applicables afin d’arrêter un montant cohérent et défendable.
D’abord, le calculateur croise l’adresse du logement avec les données publiques disponibles. À Paris, Est Ensemble et Plaine Commune, il identifie ensuite le cadre d’encadrement applicable et s’appuie sur les référentiels officiels. Dans les autres communes, il peut afficher un repère statistique de marché lorsque la donnée ANIL est disponible. Enfin, le résultat reste indicatif et doit être validé au regard du logement réel.
À retenir : ce plafond réglementaire n’est pas, à lui seul, une estimation complète de la valeur locative de votre logement et n’intègre pas automatiquement un éventuel complément de loyer.
Si le calculateur officiel ne peut pas s’afficher dans cette fenêtre, ouvrez-le directement sur le site de la DRIHL.
Fourchette de loyers de marché hors charges observée par l’OLAP. Elle constitue un repère de marché et non un plafond réglementaire.
Cet indicateur repose sur des loyers d’annonce charges comprises pour des logements de référence non meublés. Il ne constitue ni un plafond réglementaire ni une recommandation de loyer pour votre logement.
LUDAEL peut confronter ces données à l’adresse précise, l’étage, l’ascenseur, l’exposition, la lumière, le plan, l’état, les prestations, le DPE, les charges et l’offre réellement concurrente au moment de la mise en location.
Faire valider mon loyer par LUDAELVotre logement présente-t-il l’un de ces éléments défavorables ?
Le logement possède-t-il une caractéristique réellement distinctive ?
Le mot « encadrement » recouvre plusieurs mécanismes. Le propriétaire doit donc partir de l’adresse, du type de bail, de l’historique locatif et du DPE avant de retenir un montant.
Le marché reste le point de départ. La loi du 6 juillet 1989 pose en principe la liberté de fixation du loyer à la mise en location, sous réserve des autres contraintes applicables, notamment pour les logements F ou G.
Dans les zones tendues, un décret encadre l’évolution de certains loyers lors d’une relocation ou d’un renouvellement. Depuis le 1er août 2026, ce mécanisme est reconduit jusqu’au 31 juillet 2027.
Dans certains territoires ayant mis en œuvre l’expérimentation prévue par l’article 140 de la loi ÉLAN, le loyer de base doit également respecter un loyer de référence majoré.
La réglementation fixe parfois une limite. Cependant, elle ne dit pas toujours quel loyer est économiquement pertinent. En pratique, un propriétaire doit aussi regarder ce que les candidats comparent réellement au même moment.
Le loyer de base, hors charges et hors éventuel complément, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré applicable à la catégorie du logement. Ainsi, le bon réflexe consiste à vérifier l’adresse et le dispositif en vigueur à la date de signature.
Dans les territoires concernés, les références varient selon les paramètres fixés localement, par exemple le secteur, l’époque de construction, le nombre de pièces et le caractère vide ou meublé.
| Montant | Ce qu’il représente | À ne pas confondre avec |
|---|---|---|
| Loyer de base | Loyer hors charges, avant éventuel complément. | Charges locatives. |
| Loyer de référence majoré | Plafond du loyer de base dans le dispositif local. | Valeur locative théorique du marché. |
| Complément de loyer | Somme ajoutée seulement si les conditions légales sont réunies. | Supplément automatique pour un beau logement. |
Un complément peut être envisagé lorsque le logement possède des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par comparaison avec des logements comparables du même secteur. Cependant, ces caractéristiques ne doivent pas déjà être prises en compte dans le loyer de référence ni récupérées au titre des charges.
D’abord, le loyer de base doit être fixé au niveau du loyer de référence majoré. Ensuite, le complément doit être distingué du loyer de base dans le bail : son montant et les caractéristiques précises qui le justifient doivent y être inscrits. Enfin, le locataire peut contester ce complément en saisissant la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail ; il appartient alors au bailleur de démontrer que le complément est justifié.
Par exemple, une vue réellement exceptionnelle, les qualités particulières liées à un étage élevé ou certaines annexes privatives comme une cave ou un stationnement peuvent être examinées. Cependant, aucun de ces éléments n’ouvre automatiquement droit à un complément. Il faut toujours vérifier qu’il est déterminant, exceptionnel par rapport aux logements comparables du même secteur et de la même catégorie, qu’il n’est pas déjà pris en compte dans le loyer de référence et qu’il ne correspond pas à une charge récupérable.
Les décisions ne créent pas une liste automatique de suppléments autorisés. Elles montrent surtout qu’une caractéristique doit être propre au logement, déterminante et appréciée par comparaison avec des biens similaires.
Le loyer hors charges rémunère la mise à disposition du logement. En revanche, les charges récupérables correspondent à des dépenses légalement récupérables auprès du locataire. Ainsi, en copropriété, la totalité des charges appelées au propriétaire n’est pas automatiquement refacturable.
| Situation | Méthode | Vigilance |
|---|---|---|
| Location vide hors colocation au forfait | Provisions sur charges avec régularisation annuelle. | S’appuyer sur les dépenses récupérables et des justificatifs cohérents. |
| Colocation | Provisions ou forfait si le bail le prévoit, selon le régime applicable. | En location vide, l’article 8-1 autorise le forfait pour la colocation ; la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un PACS est exclue de cette définition. En meublé, l’article 25-10 autorise le forfait indépendamment de cette qualification. |
| Meublé – provisions | Même logique que l’article 23 : provisions puis régularisation. | Ne pas confondre charges de copropriété totales et part récupérable. |
| Meublé – forfait | Forfait prévu au bail, sans régularisation ultérieure. | Le montant ne doit pas être manifestement disproportionné. |
| Maison hors copropriété | Identifier les dépenses effectivement récupérables selon les services rendus. | Un montant mensuel doit rester explicable et justifiable. |
Location vide, location meublée et situations relevant réellement d’un bail Code civil ne répondent pas toujours aux mêmes règles. D’abord, il faut donc qualifier correctement l’occupation et le contrat envisagé avant d’arrêter le loyer.
Notre rôle n’est pas de plaquer une formule sur un logement. Nous commençons par écouter le propriétaire, comprendre son projet, analyser ce que permet réellement le bien, puis conseiller un montant qui respecte le cadre tout en restant cohérent avec ses objectifs.
Le propriétaire reste décisionnaire. LUDAEL apporte les repères, les vérifications et le conseil nécessaires pour arbitrer en connaissance de cause.
Un bon conseil ne consiste ni à promettre le loyer le plus élevé ni à appliquer mécaniquement un plafond. Il consiste à expliquer ce qui est possible, ce qui est prudent, ce qui peut être défendu et l’impact concret de chaque choix sur la mise en location.
Adresse, vide ou meublé, résidence principale, situation particulière, historique locatif et projet du propriétaire.
Zone tendue, loyers de référence, précédent loyer, DPE et date du nouveau bail : nous vérifions le cadre avant de parler de montant.
Pour lire le marché, nous comparons des logements réellement concurrents et la demande locale, pas uniquement des annonces affichées.
Pour les charges, nous distinguons ce qui relève du loyer, ce qui est récupérable et la méthode adaptée : provision ou forfait lorsque le cadre le permet.
Lorsqu’un complément ou une situation particulière est envisagé, nous vérifions les conditions et conservons des éléments objectifs.
Enfin, nous présentons le loyer recommandé, ses avantages, ses limites et les risques d’un autre arbitrage. Le propriétaire décide avec une vision claire.
Ouvrez simplement la situation qui se rapproche de la vôtre.
D’abord, le marché constitue la base de travail. Nous vérifions ensuite l’historique du bail, le DPE et les éventuelles règles de zone tendue avant de conseiller le montant.
Ensuite, le plafond du loyer de base s’ajoute à l’analyse de marché. Si le bien présente une caractéristique particulière, un éventuel complément est étudié séparément et seulement s’il peut être justifié.
En métropole, un logement classé G est considéré comme non décent depuis le 1er janvier 2025 et ne doit pas être remis en location comme résidence principale sans travaux permettant d’atteindre le niveau requis. Les logements F deviendront non décents au 1er janvier 2028, puis les logements E au 1er janvier 2034. Par ailleurs, les loyers des logements F et G ne peuvent plus faire l’objet des révisions et majorations prévues par la loi pour les contrats concernés depuis le 24 août 2022. À ce jour, aucun gel comparable des loyers E à compter de 2028 n’est prévu par ces textes.
Enfin, le loyer et le forfait restent deux montants distincts. Nous vérifions le cadre du bail et la cohérence du forfait avec les charges récupérables afin que le budget annoncé reste clair.
Certaines demandes du propriétaire peuvent être parfaitement compréhensibles, mais produire un mauvais résultat ou exposer le dossier à une contestation. C’est pourquoi notre rôle est de les expliquer clairement et de proposer une solution plus sûre.
Ces réponses donnent un cadre général. La fixation finale dépend toujours du logement, de son adresse, de son historique locatif, de son DPE et du bail envisagé.
D’abord, il faut comparer le logement à des biens réellement concurrents, puis vérifier les règles applicables à son adresse. Ensuite, la surface, l’étage, l’état, le DPE, les équipements, la demande locale et le type de location influencent le montant.
LUDAEL Immobilier croise donc le marché et le cadre juridique avant de proposer un loyer, plutôt que de reprendre un prix affiché sur une annonce voisine.
Il faut d’abord vérifier si la commune est située en zone tendue, puis si un dispositif local de loyers de référence y est effectivement en vigueur. Cependant, ces deux notions ne se confondent pas.
Le site Service-Public centralise les explications et les simulateurs officiels disponibles pour plusieurs territoires.
Dans un territoire appliquant le dispositif de l’article 140, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Ensuite, un complément peut seulement s’ajouter si toutes les conditions légales sont réunies.
Il ne s’agit donc pas d’une majoration libre : le complément doit être explicité dans le bail et défendable en cas de contestation.
Le complément n’est possible que si le loyer de base respecte le loyer de référence majoré et si le logement présente une caractéristique de localisation ou de confort déterminante, non déjà prise en compte par le loyer de référence, non récupérée dans les charges et réellement distinctive par rapport aux logements comparables du même secteur et de la même catégorie. Par exemple, une vue exceptionnelle, certaines qualités liées à un étage élevé ou une annexe privative peuvent être examinées, mais jamais de façon automatique.
Le bail doit distinguer le loyer de base et le complément, préciser le montant du complément et décrire les caractéristiques qui le justifient. Ensuite, le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation afin de contester le complément. Enfin, en cas de contestation, il appartient au bailleur d’en démontrer le bien-fondé.
Non. En effet, il n’existe pas de catalogue automatique. Ensuite, il faut apprécier si la caractéristique est réellement déterminante et distinctive par rapport aux logements comparables du secteur.
Les décisions de justice récentes montrent que le contexte concret du logement compte autant que le nom donné à la prestation.
D’abord, on ne reprend pas la totalité des appels de fonds de copropriété. Il faut isoler les dépenses récupérables autorisées par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ensuite, le propriétaire peut partir de la précédente régularisation, du budget prévisionnel et des comptes annuels de copropriété ; si la part récupérable n’apparaît pas clairement, il convient de la demander au syndic ou de vérifier les pièces justificatives.
Lorsque les charges sont provisionnées, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, à la hausse ou à la baisse. Ensuite, un mois avant la régularisation, le bailleur communique notamment au locataire le décompte par nature de charges et, dans un immeuble collectif, le mode de répartition.
Oui. En effet, pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 permet aux parties de prévoir au bail soit des provisions sur charges avec régularisation, soit un forfait. De plus, cette possibilité n’est pas réservée à la colocation : elle peut aussi être utilisée pour un locataire seul ou un couple, dès lors que le bail relève bien du régime de la location meublée. Enfin, le forfait est versé avec le loyer, ne donne pas lieu à complément ou régularisation ultérieure et ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges récupérables.
Oui. En effet, pour les contrats concernés depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent pas bénéficier des révisions et majorations de loyer prévues aux articles 17 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; lors d’une nouvelle location, le nouveau loyer d’un F ou G ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Par ailleurs, dans les territoires soumis à l’encadrement local, un F ou G ne peut pas non plus justifier un complément de loyer.
De plus, il faut distinguer le gel du loyer de l’interdiction de louer liée à la décence énergétique : en métropole, un logement G est non décent depuis le 1er janvier 2025 ; les logements F le seront à compter du 1er janvier 2028 et les logements E à compter du 1er janvier 2034. À ce jour, le texte ne prévoit pas de gel général des hausses de loyer pour les logements E à partir de 2028. Enfin, il existe des cas limités dans lesquels l’article 20-1 restreint les travaux que le juge peut ordonner pour atteindre la performance minimale, notamment en copropriété ou en présence de contraintes architecturales ou patrimoniales ; ces exceptions ne constituent pas une autorisation générale de remettre en location un logement G comme s’il était conforme au critère de décence énergétique.
Un véritable bail relevant du Code civil peut laisser une liberté contractuelle plus large, mais seulement lorsqu’il correspond réellement à une situation hors du régime de résidence principale.
Cependant, il ne doit pas être utilisé pour contourner artificiellement la loi du 6 juillet 1989 ou un dispositif local d’encadrement. Ainsi, le risque de requalification doit être examiné avant de retenir ce contrat.
Les liens utiles sont regroupés ici pour vérifier le cadre applicable sans alourdir la lecture.
Vous préparez une mise en location, une relocation ou vous hésitez sur le montant des charges ? LUDAEL Immobilier écoute votre objectif, analyse le logement et son marché, vérifie les règles applicables, puis vous conseille un montant argumenté. Vous gardez la décision, avec les bons repères pour l’assumer.
