Mise en location
Positionner le bien, sélectionner, sécuriser.
Encadrement du loyer, présentation, qualité des photos, visites et sélection des dossiers doivent être cohérents dès le départ.
LUDAEL Immobilier accompagne les propriétaires bailleurs du 11e pour fixer le loyer, préparer le logement, sélectionner les candidatures et suivre le bien dans la durée.
Le 11e associe des secteurs très animés, des rues commerçantes, des zones plus résidentielles et un parc immobilier très diversifié. Être directement sur un axe ou donner sur une cour, habiter au premier ou au cinquième étage, disposer d’un extérieur ou d’une bonne isolation acoustique peut transformer complètement l’usage du logement.
Un secteur vivant autour d’Oberkampf et de République, avec de fortes différences entre les grands axes et les rues secondaires.
Un tissu urbain dense, mêlant immeubles anciens, commerces, culture et rues plus calmes.
Un secteur très demandé entre Bastille, Voltaire et la rue de la Roquette, où la qualité acoustique peut être décisive.
Autour de Charonne, un environnement souvent plus résidentiel, avec une vraie vie de quartier.
La carte ci-dessous est affichée depuis Paris Data, le portail officiel de la Ville de Paris.
Source : Ville de Paris – Paris Data.
Ces données donnent un cadre général. La valeur locative se décide ensuite rue par rue et logement par logement.
Cirque d’Hiver, Bataclan, Atelier des Lumières et de nombreuses petites scènes participent à une identité culturelle très présente.
Oberkampf, Voltaire, Roquette et Charonne offrent des ambiances très différentes selon l’heure et la rue.
Une part importante des résidences principales date d’avant 1919, avec les qualités et contraintes propres aux immeubles anciens.
Le 11e est traversé par plusieurs lignes de métro et se trouve au contact de grands pôles comme Bastille et République.
Le 11e fait partie des arrondissements auxquels j’associe immédiatement le mouvement, la vie de quartier et les contrastes. Je pense à Bastille, Voltaire, Oberkampf, Charonne, aux bars, aux restaurants, aux rues extrêmement vivantes et à cette capacité qu’a l’arrondissement à retrouver quelques mètres plus loin une atmosphère beaucoup plus résidentielle. J’y associe également mes premières années parisiennes. Lorsque je suis arrivé à Paris au début des années 2000, retrouver d’anciens amis d’études autour d’Oberkampf faisait partie de ces moments où l’on découvre une ville en même temps que l’on commence une nouvelle vie. Les verres après le travail, les restaurants, les rues pleines de monde et les soirées qui se terminent beaucoup plus tard que prévu font partie des souvenirs que je conserve de cette partie de Paris.
La place de la Bastille fonctionne presque comme une grande plaque tournante. Elle se situe au contact de plusieurs arrondissements et ouvre plusieurs directions à la fois.
Depuis la place, on peut rejoindre la rue de la Roquette et entrer pleinement dans le 11e, partir vers Charonne ou remonter vers Voltaire. De l’autre côté, République joue elle aussi ce rôle de grande porte urbaine.
Quand on se déplace à pied, ces frontières administratives finissent d’ailleurs par perdre beaucoup de leur importance. Ce qui reste, ce sont les grands axes, les places, les flux de piétons, de vélos, de bus et de métros et, certains jours, les grandes manifestations qui traversent l’est parisien.
Le 11e est incontestablement un arrondissement de circulation. Mais il ne se résume pas à cela.
Oberkampf est probablement le secteur auquel j’associe le plus immédiatement mes premières années parisiennes.
Il y avait les bars, les restaurants, les groupes d’amis, beaucoup d’étudiants et de jeunes actifs. Certaines adresses ont disparu depuis longtemps. Je me souviens surtout de ces bars où l’on pouvait prolonger très tard des soirées déjà bien commencées ailleurs.
Ce qui reste aujourd’hui dans ma mémoire est avant tout une ambiance.
Certaines rues du 11e peuvent sembler extrêmement animées, bruyantes et actives. Puis on pousse une porte cochère et l’on découvre une cour intérieure où tout paraît soudain beaucoup plus calme.
En immobilier, cette différence compte énormément.
J’ai loué et géré pendant plusieurs années un appartement dans le 11e.
Il se trouvait dans un immeuble relativement moderne. Je me souviens de son parquet très caractéristique des années 1970, composé de petits éléments de bois formant des carrés, et surtout de deux grandes baies vitrées en aluminium, l’une dans le séjour, l’autre dans la chambre.
À chaque ouverture, elles produisaient un bruit assez strident qui faisait immédiatement sentir leur âge.
Les deux pièces donnaient sur une petite terrasse. Derrière, on apercevait le jardin de la copropriété et, un peu plus loin, une école. À certains horaires, la cour de récréation rappelait naturellement sa présence.
L’appartement avait beaucoup de lumière, un extérieur et de vraies qualités. Mais il vieillissait progressivement. Certains équipements auraient mérité d’être repris et les baies vitrées demandaient notamment une attention particulière.
Ce dossier m’a aussi appris quelque chose d’important : un propriétaire n’a pas toujours la possibilité financière de réaliser immédiatement tous les travaux que l’on pourrait recommander.
Dans cette situation, les revenus du logement avaient notamment un rôle important dans l’équilibre familial. Mon rôle n’était donc pas de dresser une liste de travaux puis de considérer que tout devait être réalisé immédiatement.
Il était de conseiller, de hiérarchiser les priorités, de distinguer ce qui devenait réellement nécessaire de ce qui pouvait attendre et de chercher des améliorations progressives compatibles avec la situation du propriétaire.
C’est aussi cela, accompagner.
Un bon conseil immobilier ne consiste pas à dire systématiquement « il faut tout refaire ». Il faut aussi comprendre le contexte économique et humain du propriétaire, tout en restant suffisamment clair lorsqu’un équipement ou un défaut finit par devenir un véritable problème pour le locataire ou pour le logement.
Cet appartement représente assez bien une réalité du 11e.
Un logement peut se trouver au cœur d’un secteur extrêmement recherché et rester silencieux parce qu’il donne sur une cour ou un jardin. À l’inverse, un très bel appartement situé directement au-dessus d’un bar ou sur un axe très passant ne conviendra pas à tout le monde.
L’étage, la qualité des fenêtres, l’isolation phonique, l’exposition et la position exacte du logement dans l’immeuble deviennent donc particulièrement importants.
Une moyenne de quartier raconte finalement assez peu de choses sur ce type de réalité.
Le 11e possède aussi une vraie tradition de salles de spectacle.
Le Cirque d’Hiver est probablement l’une des plus reconnaissables. J’y suis allé il y a longtemps. Je n’ai plus aujourd’hui un souvenir très précis du spectacle, mais je me souviens parfaitement de cette salle circulaire, des gradins, des familles, des enfants et de cette atmosphère particulière que possèdent les grandes salles de cirque traditionnelles.
Le Bataclan appartient évidemment lui aussi à la vie culturelle du 11e. Son histoire est malheureusement indissociable de la tragédie de 2015, mais il demeure également une salle de concerts et de spectacles profondément inscrite dans la vie du quartier.
Et puis il y a l’Atelier des Lumières. Installé dans une ancienne fonderie, il propose des expériences immersives dans lesquelles les images, la lumière et la musique transforment complètement l’espace.
Je n’y suis encore jamais allé. Pas par manque d’envie, mais simplement par manque de temps. Chaque nouvelle programmation me donne pourtant davantage envie de découvrir ce lieu, et il fait désormais clairement partie des endroits culturels parisiens que je me suis promis de visiter prochainement.
En poursuivant vers Charonne, le rythme peut encore changer. Certaines rues deviennent plus résidentielles, parfois plus tranquilles et plus proches de cette idée de village parisien que l’on retrouve dans plusieurs arrondissements.
C’est ce contraste que j’ai envie de faire découvrir.
Le 11e n’est pas uniquement le Paris des bars et de la nuit. C’est également un arrondissement où vivent des familles, où des cours intérieures cachent parfois des ateliers, où des immeubles anciens côtoient des constructions des années 1960 ou 1970 et où une terrasse donnant sur un jardin de copropriété peut exister à quelques centaines de mètres des rues les plus animées.
En y réfléchissant, ce n’est finalement pas vrai.
J’y ai travaillé, loué et géré des biens, accompagné des propriétaires et parcouru de nombreux secteurs. Il fait partie de ces arrondissements que l’on connaît parfois presque sans s’en rendre compte parce qu’ils sont au croisement de nombreux itinéraires parisiens.
Et je crois que le 11e illustre assez bien une règle immobilière simple.
Le nom d’un quartier donne une première impression. La rue, l’immeuble, l’étage, l’exposition et l’orientation réelle de l’appartement racontent la réalité.
Ludovic NavarreQuand l’humain compte autant que le bien.
LUDAEL adapte son accompagnement à la situation réelle du propriétaire et du logement.
Encadrement du loyer, présentation, qualité des photos, visites et sélection des dossiers doivent être cohérents dès le départ.
Révisions, charges, travaux, quittances et échanges avec le locataire sont suivis avec une information claire et des priorités hiérarchisées.
Un appartement lumineux, bien placé et doté d’un extérieur peut conserver de vraies qualités tout en vieillissant sur certains équipements. Dans ce type de situation, le rôle du gestionnaire n’est pas de demander une rénovation totale sans tenir compte du contexte du propriétaire.
Il faut distinguer les travaux réellement urgents, les améliorations utiles et ce qui peut être programmé plus tard, tout en veillant à ce que le locataire dispose d’un logement correct et fonctionnel. C’est cette recherche d’équilibre qui permet d’accompagner durablement le propriétaire.
La demande est globalement soutenue, mais un bon positionnement reste essentiel. Le bruit, l’étage, la qualité des fenêtres, l’état du logement et la micro-localisation peuvent fortement influencer l’attractivité d’un appartement.
Parce que quelques dizaines de mètres peuvent séparer un axe très animé d’une rue calme ou d’une cour intérieure. Une adresse de quartier ne suffit donc pas à décrire réellement l’environnement d’un logement.
Non. Le 11e attire aussi bien des personnes seules que des couples et des familles. La typologie du logement, son état, sa distribution et son environnement déterminent la clientèle la plus adaptée.
Oui. LUDAEL accompagne les propriétaires dans l’ensemble du 11e pour la mise en location et la gestion locative, avec une analyse concrète du logement et de son micro-secteur.
Un premier échange permet de cadrer le loyer, la mise en location, le dossier existant et, si nécessaire, la gestion dans la durée.