LUDAEL Immobilier accompagne les propriétaires bailleurs du 16e arrondissement pour estimer le loyer, préparer la mise en location, sélectionner les candidatures et assurer le suivi du bien. L’arrondissement réunit aussi bien de grandes surfaces familiales que des studios et deux-pièces, avec des marchés très différents selon le quartier.
Le 16e ne se résume pas aux grands appartements de prestige. Auteuil, Passy, La Muette, Porte-Dauphine ou Chaillot répondent à des attentes différentes en matière de surface, de budget, de cadre de vie et de mobilité. L’adresse, l’étage, l’ascenseur, la qualité de l’immeuble, le DPE, le plan et l’état du logement restent déterminants pour positionner correctement un loyer.
Un secteur résidentiel à l’identité marquée, apprécié pour ses commerces, ses écoles et sa proximité avec le Bois de Boulogne. On y rencontre des appartements familiaux mais aussi de nombreuses petites et moyennes surfaces.
Autour de Passy et de La Muette, la vie commerçante, les établissements scolaires, le Ranelagh et la proximité de la Seine soutiennent une demande régulière, notamment familiale.
Le secteur de l’avenue Foch et de Porte-Dauphine concentre de beaux immeubles, de grandes surfaces et une clientèle patrimoniale ou internationale, avec des niveaux d’exigence élevés sur les prestations.
Trocadéro, Victor-Hugo et la proximité de l’Étoile donnent au secteur une forte attractivité. Les biens de standing y côtoient également des appartements plus classiques et des surfaces plus compactes.
La carte ci-dessous est affichée directement depuis Paris Data, le portail officiel de la Ville de Paris. Elle reprend les limites administratives d’Auteuil, La Muette, Porte-Dauphine et Chaillot.
Source : Ville de Paris – Paris Data, jeu de données « Quartiers administratifs ».
Quelques repères INSEE permettent de replacer le marché locatif dans son contexte avant d’analyser un logement rue par rue.
Dans le 16e, l’attractivité locative se joue autant dans le logement que dans son environnement immédiat.
Le 16e est particulièrement recherché par les familles pour son environnement résidentiel, ses écoles et la présence de nombreuses grandes surfaces.
La desserte varie selon Auteuil, Passy, Trocadéro ou Porte-Dauphine, mais permet de rejoindre efficacement le centre et l’ouest parisien. Pour un trajet précis, mieux vaut utiliser le calculateur RATP.
Bois de Boulogne, jardins du Ranelagh et proximité des quais constituent des éléments importants du cadre de vie, particulièrement pour les logements familiaux.
Le parc est loin d’être uniforme : l’INSEE recense autant de petites surfaces que de grands appartements, avec des immeubles allant de l’ancien au bâti de l’après-guerre.
Repères locaux : Mairie du 16e · Itinéraires RATP.
Le 16e est probablement l’un des arrondissements sur lesquels j’avais le plus d’a priori avant de vraiment le connaître. Je l’imaginais très bourgeois, très codifié, composé de grandes familles parisiennes, de beaux appartements et d’un univers assez fermé sur lui-même. Le travail, les visites, les rendez-vous et les déplacements à pied m’ont progressivement obligé à revoir cette image.
Oui, le 16e possède de très beaux appartements, des hôtels particuliers, de grandes avenues, des ambassades et une population particulièrement aisée dans certains secteurs. Mais il possède également une richesse culturelle, artistique, architecturale, universitaire, sportive et internationale que je n’avais pas suffisamment perçue.
L’Arc de Triomphe est une bonne manière d’entrer dans le 16e. Depuis la place Charles-de-Gaulle, les grandes avenues partent dans plusieurs directions : on peut descendre Kléber vers le Trocadéro, rejoindre Victor-Hugo, suivre l’avenue Foch vers Porte Dauphine ou longer la Grande Armée vers Porte Maillot, puis Neuilly et La Défense.
J’aime particulièrement cette arrivée par Kléber. L’avenue est monumentale, avec de beaux immeubles, de grands hôtels et des perspectives très dégagées. Et au bout, le paysage s’ouvre soudain sur le Trocadéro.
Même lorsque l’on connaît Paris, cette vue sur la Tour Eiffel reste exceptionnelle.
Le Trocadéro est évidemment l’un des lieux les plus touristiques de Paris. La perspective sur la Tour Eiffel, la Seine et le Champ-de-Mars attire en permanence des visiteurs venus du monde entier et devient encore plus spectaculaire lorsque la Tour Eiffel s’illumine ou lors des grands feux d’artifice.
Mais j’aime aussi regarder tout ce qui se passe autour de cette image presque parfaite : les familles, les groupes de touristes, les photographes, les couples, les vendeurs de petites tours Eiffel et les tables de bonneteau qui font elles aussi partie du décor. C’est un mélange assez révélateur de Paris : l’une des perspectives les plus majestueuses au monde et, quelques mètres plus loin, toute la vie concrète d’un grand site touristique.
Dans les jardins du Trocadéro se cache même quelque chose d’assez inattendu : l’Aquarium de Paris, avec ses milliers de poissons et son grand médusarium installés sous cet ensemble monumental. C’est exactement le genre de surprise que j’aime dans Paris, lorsqu’un lieu que l’on croit connaître réserve encore autre chose derrière ou sous son décor le plus visible.
À quelques minutes du Trocadéro se trouve probablement l’un de mes lieux préférés du 16e : le Palais de Tokyo. Le bâtiment lui-même me plaît énormément. Construit pour l’Exposition internationale de 1937, il conserve une monumentalité très Art déco tout en accueillant aujourd’hui certaines des formes les plus contemporaines de création.
J’aime particulièrement entrer dans un lieu d’art contemporain sans savoir exactement ce que je vais ressentir. Certaines œuvres me parlent immédiatement, d’autres me laissent totalement perplexe, et parfois je peux même me demander pourquoi quelque chose est considéré comme une œuvre. Mais c’est aussi ce que je recherche : être surpris, obligé de regarder autrement ou de sortir avec une question plutôt qu’avec une réponse.
Le Musée d’Art moderne de Paris, installé dans le même ensemble architectural, prolonge naturellement cette dimension.
Autour d’Iéna et du Trocadéro, la densité culturelle est impressionnante. Le Palais Galliera apporte l’univers de la mode, Guimet ouvre sur les arts asiatiques et, dans le Palais de Chaillot, la Cité de l’architecture raconte encore une autre histoire, celle de l’architecture française et de son évolution.
Je ne vois pas ces lieux comme une liste de musées à cocher. Ce qui m’intéresse est justement la promenade : sortir d’une exposition contemporaine, longer quelques beaux immeubles, rejoindre Iéna puis le Trocadéro, apercevoir la Tour Eiffel entre les bâtiments et avoir presque sans s’en rendre compte traversé plusieurs siècles de création.
Plus loin, dans le Bois de Boulogne, la Fondation Louis Vuitton fait partie de mes lieux d’exposition préférés à Paris. J’aime évidemment ce que l’on peut y découvrir, mais aussi le bâtiment imaginé par Frank Gehry, qui est à lui seul une œuvre architecturale et s’intègre de manière étonnante dans le bois.
Plus je découvre le 16e, plus je trouve son architecture passionnante. Il ne se résume absolument pas aux façades haussmanniennes et aux grands appartements bourgeois. Hector Guimard y a laissé plusieurs bâtiments emblématiques de l’Art nouveau, Le Corbusier y a travaillé, la rue Mallet-Stevens forme à elle seule un ensemble architectural immédiatement reconnaissable et d’autres architectes du XXe siècle ont également profondément marqué cette partie de Paris.
On peut donc quitter une avenue très classique, tourner dans une rue et tomber sur une façade que l’on aurait pu imaginer dans une exposition d’architecture. J’aime beaucoup cette idée de musée à ciel ouvert, d’autant qu’elle a évidemment des conséquences en immobilier : deux immeubles situés à quelques centaines de mètres peuvent appartenir à des époques, des philosophies architecturales et des modes de vie complètement différents.
Lorsque l’on parle du 16e, on pense immédiatement aux grands appartements familiaux avec parquet, moulures, cheminées et beaux volumes. Mais ces immeubles racontent aussi une autre histoire.
Dans beaucoup de bâtiments bourgeois, le personnel de maison disposait autrefois de petites chambres situées au dernier étage, accessibles par un escalier de service beaucoup plus étroit, souvent en bois. Ces chambres pouvaient être minuscules, avec un point d’eau sommaire et parfois encore des toilettes communes sur le palier.
Au fil des décennies, elles ont accueilli des étudiants, de jeunes actifs ou des personnes disposant de revenus beaucoup plus modestes que les occupants des appartements situés quelques étages en dessous. Elles pouvaient être froides l’hiver, extrêmement chaudes l’été et peu confortables, mais certaines bénéficiaient d’un privilège inattendu : une vue magnifique sur les toits de Paris.
Aujourd’hui, beaucoup ont été rénovées. Certaines restent de petites surfaces indépendantes, tandis que d’autres ont été réunies pour former de véritables appartements sous les toits, correctement isolés et aménagés. Et le paradoxe est assez intéressant : ces logements issus d’anciennes chambres de service peuvent parfois bénéficier de perspectives sur Paris que les grands appartements prestigieux situés plus bas ne possèdent pas.
Passy, Auteuil et La Muette restent évidemment associés à une image aisée. On y trouve de beaux immeubles, des hôtels particuliers, de grandes surfaces et une population qui dispose souvent de moyens importants. Mais lorsque l’on s’éloigne des grands axes, la vie devient beaucoup plus quotidienne.
Des rues commerçantes, des marchés, des cafés, des restaurants et des habitudes de quartier reprennent leur place. Passy possède ce mélange assez intéressant entre grandes adresses et vie commerçante, Auteuil peut devenir beaucoup plus calme et résidentiel, et certaines petites voies comme la rue Berton donnent parfois l’impression d’être très loin des grandes avenues.
Le 16e est également l’un des grands quartiers diplomatiques de Paris. De nombreuses ambassades y sont installées, souvent dans des immeubles ou hôtels particuliers remarquables. À La Muette, le siège parisien de l’OCDE renforce encore cette dimension internationale.
Ce contexte compte aussi en immobilier : certains propriétaires résident à l’étranger, certaines familles ne viennent à Paris que pour quelques années et certains logements doivent être suivis par quelqu’un de présent sur place lorsque le propriétaire ne l’est pas. C’est là que la gestion locative prend une autre importance.
À quelques minutes des grandes avenues et du Bois de Boulogne, l’université Paris Dauphine apporte encore un autre visage. Le bâtiment avait été construit dans les années 1950 pour accueillir le siège de l’OTAN avant de devenir un établissement universitaire à la fin des années 1960.
J’aime ce contraste. Dans un arrondissement que l’on imagine spontanément composé de familles très installées et de grands appartements, on retrouve aussi des milliers d’étudiants, des enseignants, des chercheurs et toute la vie qui accompagne une grande université.
Dans le 15e, j’associe facilement la Seine aux embarquements touristiques, aux dîners sur les bateaux et aux bateaux-bus. Dans le 16e, je la ressens différemment : on la longe davantage.
Depuis le Trocadéro, Passy et la Maison de la Radio jusqu’au sud de l’arrondissement, les quais permettent de marcher, de courir, de regarder les ponts ou simplement de profiter de perspectives beaucoup plus ouvertes. Depuis certains appartements, la Seine devient évidemment un élément majeur de la vue et, comme souvent à Paris, la proximité de l’eau modifie complètement la sensation que l’on a d’un quartier.
Le Bois de Boulogne donne au 16e quelque chose que très peu d’arrondissements peuvent offrir. On peut quitter une grande avenue très urbaine et, quelques minutes plus tard, marcher sous les arbres ou se retrouver au bord d’un lac.
La journée, on y croise des coureurs, des cyclistes, des promeneurs avec leur chien, des familles avec les enfants, des groupes qui pique-niquent ou des personnes simplement venues marcher. Pour les amateurs de course, de vélo ou de promenade, c’est évidemment une qualité de vie importante.
Le bois possède aussi un autre visage lorsque la nuit tombe. Certains secteurs changent alors totalement d’atmosphère et la prostitution de rue fait historiquement partie de certains usages nocturnes du lieu. C’est une autre réalité du Bois de Boulogne, très différente de son image familiale et sportive de la journée, et elle rappelle simplement qu’à Paris un même endroit peut changer profondément selon l’heure et les usages.
C’est probablement l’un des aspects que j’avais le plus sous-estimés. Roland-Garros, le Parc des Princes, Jean-Bouin, l’hippodrome d’Auteuil et évidemment le Bois de Boulogne concentrent une activité sportive extrêmement importante.
Lors d’un match au Parc des Princes, tout le secteur change d’ambiance. Pendant Roland-Garros, c’est encore un autre public qui envahit les rues autour d’Auteuil. Je trouve cela assez amusant dans un arrondissement que l’on imagine parfois très codifié socialement : le sport efface pendant quelques heures une partie de ces frontières, et des personnes qui n’ont ni le même âge, ni les mêmes revenus, ni les mêmes parcours viennent partager exactement le même moment.
Oui, une partie de ce que j’imaginais existe. Le 16e est un arrondissement cher. Il y a de très grands appartements, des hôtels particuliers, des familles installées depuis longtemps, une population particulièrement aisée et des codes parfois assez marqués.
Mais le réduire à cela reviendrait à passer à côté de l’essentiel. J’y ai découvert des étudiants à Dauphine, des artistes contemporains au Palais de Tokyo, des touristes au Trocadéro, des architectes qui ont profondément marqué l’histoire de la modernité, des diplomates, des familles étrangères, des chambres de service sous les toits, des supporters de football, des spectateurs de tennis, des coureurs dans le Bois, des familles à Passy et à Auteuil et des propriétaires qui vivent parfois à plusieurs milliers de kilomètres de leur appartement parisien.
Mon métier m’a obligé à regarder cet arrondissement autrement. Et finalement, c’est peut-être l’une des meilleures choses que l’immobilier puisse apporter : entrer dans des immeubles, rencontrer des gens et découvrir qu’un quartier est presque toujours beaucoup plus complexe, beaucoup plus divers et beaucoup plus humain que l’image que l’on s’en était faite.
Ludovic NavarreQuand l’humain compte autant que le bien.
LUDAEL adapte son accompagnement à la situation réelle du propriétaire, au type de logement et au secteur du 16e concerné.
Analyse de l’encadrement des loyers, présentation du bien, visites, vérification des candidatures, bail et état des lieux : la rapidité de location ne doit pas se faire au détriment de la sécurité du dossier.
Loyers, quittances, charges, indexations, TEOM, travaux, sinistres et échanges avec les locataires sont suivis avec une information régulière du propriétaire.
LUDAEL accompagne déjà plusieurs propriétaires dans le 16e, en location comme en gestion. Cette expérience porte sur des logements de tailles et de niveaux de standing différents, ce qui permet d’éviter une lecture uniforme de l’arrondissement.
Cette diversité de situations est précisément ce qui rend une connaissance locale utile pour un propriétaire bailleur.
Les questions générales sur le bail, le DPE, les garanties ou les charges sont traitées dans nos FAQ dédiées. Ici, nous restons concentrés sur le 16e arrondissement.
L’ensemble du 16e bénéficie d’une forte image résidentielle, mais les attentes diffèrent selon les secteurs. Auteuil attire notamment pour son cadre de vie, ses commerces et la proximité du Bois de Boulogne. Passy et La Muette sont très recherchés par les familles grâce aux commerces, aux écoles et aux transports. Porte-Dauphine et l’avenue Foch correspondent davantage à une clientèle recherchant de grandes surfaces et un niveau de standing élevé. Chaillot et Trocadéro bénéficient pour leur part d’une proximité plus directe avec l’ouest et le centre de Paris. Dans tous les cas, le type de logement compte autant que le nom du quartier.
Pour un propriétaire, la demande est généralement solide lorsque le bien est correctement positionné et présenté. LUDAEL le constate sur les logements déjà suivis dans le 16e : petites surfaces, deux-pièces et appartements familiaux trouvent leur clientèle, mais pas nécessairement au même rythme ni avec les mêmes profils de candidats. Les grands appartements familiaux connaissent souvent une occupation plus longue, tandis que les petites surfaces génèrent davantage de mouvements. L’enjeu principal reste donc de fixer un loyer cohérent, de sélectionner le bon dossier et de sécuriser la location.
Non. L’image du 16e est souvent associée aux grandes surfaces, mais l’INSEE montre une réalité beaucoup plus diversifiée : en 2023, les studios représentaient 21 % des résidences principales et les deux-pièces 22,5 %. À eux deux, ils représentent donc près de 44 % des résidences principales. Le 16e offre ainsi aussi un marché important de petites et moyennes surfaces, en plus de son parc familial et patrimonial.
Oui. LUDAEL intervient dans différents secteurs du 16e et y accompagne déjà plusieurs propriétaires, en mise en location comme en gestion locative. Cette présence concerne aussi bien Auteuil et La Muette que les secteurs de Passy, Porte-Dauphine ou Chaillot. L’objectif n’est pas d’appliquer une approche identique à tous les biens, mais de tenir compte du quartier, du type d’appartement et du profil de location recherché.
Un premier échange permet de cadrer le loyer, la mise en location, le dossier existant et, si nécessaire, la gestion dans la durée.
