Mise en location
Positionner correctement un bien ancien.
Encadrement du loyer, état du logement, DPE, présentation, visites et vérification des candidatures doivent être pensés ensemble.
LUDAEL Immobilier accompagne les propriétaires bailleurs du 3e arrondissement pour estimer le loyer, préparer la mise en location, sélectionner les candidatures et organiser le suivi du bien. Dans un secteur où la rue, l’étage, le plan, l’état de l’immeuble et le caractère du logement peuvent peser fortement, la lecture doit rester très locale.
Le 3e concentre une grande diversité dans un périmètre réduit. Autour des Arts-et-Métiers, des Enfants-Rouges, des Archives ou de Sainte-Avoye, la typologie des immeubles, la largeur des rues, la présence de commerces, les cours intérieures et la qualité des rénovations font varier sensiblement la perception d’un logement.
Un secteur central et vivant, marqué par de petites rues anciennes, une forte présence de commerces et une excellente connexion avec le reste de Paris.
Autour de la rue de Bretagne et du marché des Enfants-Rouges, l’esprit de quartier, les commerces et la restauration renforcent l’attractivité résidentielle.
Au cœur du Marais, hôtels particuliers, immeubles anciens et adresses recherchées imposent une lecture très précise du bien et de sa micro-localisation.
Entre Rambuteau, Beaubourg et les rues anciennes du nord du Marais, petites surfaces et appartements de caractère cohabitent dans un bâti très ancien.
Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives et Sainte-Avoye forment un territoire très compact où les écarts se lisent souvent rue par rue.
Sources : INSEE – Paris 3e et Mairie de Paris Centre.
Dans le 3e, la qualité de vie se lit à l’échelle de la rue, de l’immeuble et de la proximité des principaux lieux de quartier.
Rue de Bretagne, commerces indépendants et petites rues du Marais entretiennent une vie locale très présente.
Musée Picasso, galeries et lieux patrimoniaux participent directement à l’identité du secteur.
Le 3e permet de rejoindre rapidement le centre de Paris, République et plusieurs arrondissements voisins.
Immeubles anciens, cours intérieures et plans atypiques rendent l’analyse du logement particulièrement locale.
Le 3e arrondissement correspond assez naturellement à ce que j’aime dans Paris : pouvoir marcher sans destination précise, lever les yeux vers une façade, entrer dans une petite rue, découvrir une cour derrière une porte cochère, une galerie, une boutique de décoration ou un commerce que l’on n’avait simplement pas remarqué quelques minutes auparavant.
C’est probablement l’un des arrondissements où j’aime le plus cette sensation de découverte permanente. Le bâti est ancien, les rues ne sont pas toujours régulières, les immeubles peuvent être très différents les uns des autres et, derrière des façades parfois assez discrètes, on découvre des cours, des escaliers étroits, de petites copropriétés ou, au contraire, de véritables hôtels particuliers.
Autour des Archives nationales, cette impression est particulièrement forte. Il suffit d’entrer dans le jardin des Archives, rue des Francs-Bourgeois, pour quitter presque immédiatement l’agitation de la rue et retrouver un ensemble de jardins classiques et romantiques. J’aime beaucoup cette idée qu’au cœur de Paris certains endroits restent presque cachés jusqu’au moment où l’on décide de pousser une porte. Le jardin Anne-Frank, impasse Berthaud, fonctionne un peu de la même manière : on entre par une petite impasse et l’on découvre soudain un jardin protégé du tumulte extérieur.
La rue de Bretagne et le marché des Enfants-Rouges occupaient une place particulière dans cette vie de quartier. J’aimais y aller manger un morceau sans forcément savoir à l’avance ce que j’allais choisir. On pouvait passer d’une cuisine à une autre, croiser des habitants du quartier, des touristes, des habitués ou simplement des personnes venues déjeuner. C’était vivant, parfois serré, parfois presque folklorique, mais justement jamais aseptisé.
L’incendie qui a ravagé le marché dans la nuit du 11 au 12 octobre 2026 est donc particulièrement triste. J’aimais cette structure, cette charpente, ces étals, ces comptoirs où l’on pouvait s’installer presque les uns contre les autres et cette manière qu’avait le lieu de mélanger les cuisines et les populations. J’espère surtout que sa reconstruction permettra de retrouver cette diversité, cette vie et cette ambiance joyeuse très particulière qui faisaient partie de son identité.
Le Marais apporte encore une autre dimension. On y retrouve les galeries d’art, les boutiques de décoration, les commerces indépendants, les ateliers, les musées et cette capacité à passer en quelques mètres d’une rue commerçante et animée à une rue presque silencieuse.
Le musée Picasso, installé dans l’hôtel Salé, participe évidemment à cette identité culturelle. Mon intérêt pour l’art moderne et contemporain me rend forcément sensible à cette partie de Paris : l’art ne s’arrête pas à la porte d’un musée. On continue à le retrouver dans les galeries, les vitrines, les ateliers et parfois tout simplement dans l’architecture et les bâtiments que l’on croise en marchant.
Le Marais est aussi l’un des hauts lieux de la vie LGBTQIA+ parisienne. Cela fait pleinement partie de son identité et de son atmosphère. On y trouve des bars, des terrasses, des commerces, des lieux de rencontre, une vie nocturne et une culture de l’ouverture qui participent naturellement à la vie du quartier. Ce que j’aime dans cette partie du Marais, c’est précisément que cela ne forme pas un monde à part : cette culture se mêle aux habitants, aux visiteurs, aux commerces, aux galeries et à toute la diversité du quartier. L’ambiance peut être joyeuse, festive, parfois surprenante lorsque l’on ne connaît pas le secteur, mais elle fait partie de ce qui rend le Marais vivant et accueillant pour des profils très différents.
Sur le plan immobilier, cette diversité se retrouve évidemment dans les logements. On trouve des petites surfaces, des appartements sur cour particulièrement calmes malgré l’animation de la rue, des plans atypiques, des étages sans ascenseur, des copropriétés très anciennes, mais aussi des biens de caractère dans des environnements patrimoniaux exceptionnels.
Dans mon activité, je constate également que le secteur du Temple et du Marais attire régulièrement une clientèle internationale. J’ai notamment eu plusieurs candidats suédois ou norvégiens qui recherchaient précisément ce secteur. Ce n’est pas un détail anodin : l’image du Marais dépasse largement Paris et participe directement à son attractivité locative.
On peut venir pour une exposition, pour déjeuner, regarder des boutiques de décoration, retrouver des amis ou simplement marcher. Et très souvent, on repart en ayant découvert quelque chose que l’on n’était pas venu chercher.
Ludovic NavarreQuand l’humain compte autant que le bien.
Le point de départ n’est pas le même, mais la précision du dossier reste essentielle.
Encadrement du loyer, état du logement, DPE, présentation, visites et vérification des candidatures doivent être pensés ensemble.
Loyers, charges, indexations, travaux, sinistres et échanges avec le locataire sont suivis avec une information claire du propriétaire.
Dans le 3e, deux logements de surface comparable peuvent offrir des situations très différentes selon leur implantation et leur configuration.
Cette lecture micro-locale est particulièrement importante dans un arrondissement aussi compact et contrasté.
Nous avons récemment accompagné la mise en location d’un appartement d’environ 80 m², entièrement rénové, situé au dernier étage avec ascenseur. Double exposition, vaste séjour avec cuisine aménagée, deux grandes chambres, salle de bain contemporaine, nombreux rangements et DPE D : le bien réunissait de nombreux atouts sans pour autant se résumer à une addition de prestations.
Notre mission a consisté à positionner le loyer dans le cadre réglementaire applicable, à présenter correctement les qualités réelles du logement et à organiser la mise en location sans dégrader son positionnement. Le propriétaire a souhaité conserver lui-même la gestion au quotidien : LUDAEL est donc intervenu sur la phase de location, jusqu’à la constitution et à la vérification objective des dossiers candidats.
Ce type de bien illustre bien notre manière de travailler : adapter la mission au besoin réel du propriétaire. Un propriétaire peut souhaiter déléguer l’ensemble de la gestion, ou seulement la recherche du locataire. Dans les deux cas, la sélection reste fondée sur des critères objectifs, légaux et documentés : capacité financière, garanties, complétude et cohérence du dossier.
La demande concerne l’ensemble de l’arrondissement, mais les profils diffèrent entre Enfants-Rouges, Archives, Arts-et-Métiers et Sainte-Avoye. Le caractère du logement et la rue comptent souvent autant que le nom du quartier.
Oui. Plus des deux tiers des résidences principales construites avant 2021 datent d’avant 1919. Cela rend l’état de l’immeuble, le plan, les parties communes, l’étage et le DPE particulièrement importants.
Oui. En 2023, 59,2 % des résidences principales étaient occupées par des locataires, ce qui confirme le poids du marché locatif dans l’arrondissement.
Oui. Le 3e fait partie des secteurs que LUDAEL souhaite développer davantage. L’approche reste la même : analyser le bien à l’échelle de sa rue et de ses caractéristiques plutôt que d’appliquer une lecture uniforme de l’arrondissement.
Un premier échange permet de cadrer le loyer, la mise en location et, si nécessaire, la gestion dans la durée.