LUDAEL Immobilier accompagne les propriétaires bailleurs du 9e arrondissement pour estimer le loyer, préparer la mise en location, sélectionner les candidatures et assurer le suivi du bien. Entre Saint-Georges, Rochechouart, Faubourg-Montmartre et Chaussée-d’Antin, les usages et les typologies de logements changent sensiblement.
Le 9e est à la fois résidentiel, commerçant, culturel et très central. Le nord de l’arrondissement offre une vie de quartier plus marquée, tandis que les secteurs Opéra et Haussmann concentrent davantage d’activités professionnelles et commerciales. Pour un bailleur, la rue, le type d’immeuble, l’étage, le DPE, la surface et la proximité des transports comptent autant que l’adresse « Paris 9e ».
Autour de la rue des Martyrs, de Notre-Dame-de-Lorette et du secteur souvent appelé SoPi, l’ambiance est très vivante et résidentielle. Le parc ancien et les petites ou moyennes surfaces y sont particulièrement présents.
Au nord du 9e, vers Trudaine, Anvers et la limite avec le 18e, le quartier combine proximité de Montmartre, commerces de quartier et immeubles anciens. La micro-localisation peut rapidement modifier la perception d’un logement.
Un secteur dense et central, proche des Grands Boulevards, avec de nombreux commerces, restaurants et théâtres. Le marché locatif y est très urbain et comprend beaucoup de surfaces compactes.
Autour d’Opéra, des grands magasins et du boulevard Haussmann, le quartier mêle logements, bureaux, commerces et flux touristiques. Les logements résidentiels y bénéficient d’une centralité exceptionnelle.
La carte ci-dessous est affichée directement depuis Paris Data, le portail officiel de la Ville de Paris. Elle reprend les limites administratives de Saint-Georges, Chaussée-d’Antin, Faubourg-Montmartre et Rochechouart.
Source : Ville de Paris – Paris Data, jeu de données « Quartiers administratifs ».
Quelques repères INSEE permettent de situer le contexte résidentiel du 9e avant d’analyser un logement à l’échelle de sa rue.
Dans le 9e, le locataire choisit autant une adresse qu’un mode de vie très parisien, avec des écarts importants entre les micro-secteurs.
Le 9e permet de rejoindre très rapidement le centre de Paris, les grands pôles d’emploi et plusieurs gares. Cette position est un atout fort pour la location longue durée.
L’arrondissement bénéficie d’un maillage dense. Plutôt que d’énumérer toutes les lignes, il est plus pertinent de vérifier la desserte exacte d’un logement selon son adresse.
Rue des Martyrs, Grands Boulevards, commerces, théâtres et restaurants créent des ambiances très différentes entre le nord et le sud de l’arrondissement.
Près de 68 % des résidences principales construites avant 2021 datent d’avant 1919, ce qui explique la forte présence d’immeubles anciens et de plans parfois atypiques.
Repères locaux : Mairie du 9e · Itinéraires RATP.
Le 9e est un arrondissement que je connais un peu moins en détail que le 8e, le 17e ou le 18e.
Je préfère le dire simplement.
Et pourtant, lorsque je réfléchis aux endroits que j’y connais, je m’aperçois que je l’ai finalement beaucoup plus parcouru que je ne le pensais.
Comme dans beaucoup d’arrondissements parisiens, j’aime le découvrir en marchant, en regardant les immeubles, les commerces et surtout la façon dont l’ambiance peut changer en quelques rues.
Autour de l’Opéra, des Grands Boulevards et des grands magasins, Paris devient immédiatement beaucoup plus international.
On y croise des visiteurs venus du monde entier, des touristes qui photographient l’Opéra ou découvrent les grands magasins, mais aussi tous ceux qui travaillent dans les bureaux, les commerces et les entreprises du quartier. Cette superposition de populations donne au secteur une énergie très particulière.
Quelques minutes plus tard, on peut pourtant se retrouver dans un passage couvert presque silencieux.
Le passage Jouffroy est probablement l’une de mes plus belles découvertes du 9e. Sa verrière, ses petites boutiques et son architecture lui donnent une atmosphère très particulière. Il a été le premier passage parisien construit entièrement en fer et en verre. Et en poursuivant la promenade, le passage Verdeau prolonge naturellement cette ambiance.
Mais s’il y a un domaine auquel j’associe maintenant vraiment le 9e, c’est le théâtre.
Mogador, le Théâtre de Paris, Saint-Georges, La Bruyère, les Folies Bergère, l’Athénée, les Nouveautés, le Théâtre Fontaine… La liste est déjà impressionnante. Et à côté de ces grandes salles, il existe tout un réseau de théâtres plus petits.
Ce sont souvent ces petites salles que j’aime le plus découvrir.
On peut se retrouver à quelques mètres de la scène, parfois avec seulement quelques dizaines de spectateurs, devant une pièce dont on ne connaît ni le texte, ni les acteurs, ni la mise en scène.
Il faut accepter de prendre un petit risque.
Parfois on sort enchanté, parfois beaucoup moins. Mais j’aime cette idée de découvrir de jeunes comédiens, de nouvelles écritures ou des mises en scène très inattendues. On a parfois le sentiment d’assister aux débuts de ceux que l’on retrouvera peut-être quelques années plus tard dans des salles beaucoup plus importantes.
Le quartier Saint-Georges illustre particulièrement bien cette profusion, avec des salles très différentes les unes des autres et une vraie culture de la découverte.
Là où, dans le 8e, je vais spontanément parler d’art contemporain, dans le 9e ce sont beaucoup plus les théâtres, les salles de spectacle, les passages et l’architecture qui retiennent mon attention.
Le bâti est lui aussi très varié.
Autour de l’Opéra et d’Haussmann, on retrouve les grandes perspectives et de beaux immeubles très parisiens. Puis, en remontant vers Saint-Georges, Notre-Dame-de-Lorette, la Nouvelle Athènes ou la rue des Martyrs, l’échelle devient plus intime.
La rue des Martyrs est un bon exemple. Elle est commerçante, animée, très recherchée et pourtant elle conserve un véritable esprit de quartier.
Avec la rue Cadet, elle fait d’ailleurs partie de ces véritables rues-marchés du 9e. Commerces de bouche, cafés, petites boutiques et habitudes quotidiennes y créent une ambiance très différente de celle des grands axes haussmanniens.
J’ai aussi le sentiment que, dans des secteurs comme Saint-Georges, la Nouvelle Athènes ou autour de la rue des Martyrs, les gens vivent davantage leur quartier. On croise ses commerçants, ses voisins, les mêmes cafés. Il existe quelque chose de plus proche et de plus familial que sur certains grands axes parisiens.
Sa taille joue peut-être aussi un rôle. Le 9e fait partie des plus petits arrondissements de Paris. On y passe donc très rapidement d’un univers à l’autre.
Et puis il y a Pigalle.
Le quartier s’étend de part et d’autre de la frontière entre le 9e et le 18e. Il conserve encore quelque chose de sa réputation sulfureuse, avec ses cabarets, ses clubs et ses sex-shops, même si ceux-ci côtoient aujourd’hui des bars, des restaurants, des hôtels et des commerces beaucoup plus classiques.
Cette cohabitation entre l’ancien Pigalle et le Pigalle d’aujourd’hui, les théâtres, les rues résidentielles et les grands magasins résume assez bien le 9e.
Et j’aimerais aussi avoir l’occasion d’y accompagner plus de clients : chaque nouveau projet immobilier serait une bonne raison de continuer à parcourir ses rues et à mieux comprendre ses quartiers.
Ludovic NavarreQuand l’humain compte autant que le bien.
LUDAEL adapte son accompagnement à la situation réelle du propriétaire, au type de logement et au micro-secteur concerné dans le 9e.
Encadrement des loyers, présentation du bien, visites, étude des candidatures, bail et état des lieux : dans le 9e, la forte attractivité ne dispense pas d’un positionnement rigoureux du loyer et d’une sélection méthodique du dossier.
Loyers, quittances, charges, indexations, TEOM, travaux, sinistres et échanges avec le locataire sont suivis avec une information claire et régulière du propriétaire.
Le 9e est un arrondissement que LUDAEL souhaite développer davantage. L’agence est implantée dans le 8e et intervient déjà dans plusieurs arrondissements voisins, ce qui permet d’accompagner un propriétaire du 9e sans prétendre à une présence historique que nous n’avons pas encore.
L’objectif est simple : développer une présence réelle dans le 9e en conservant la même méthode de travail que sur nos secteurs déjà établis.
Nous avons accompagné un propriétaire sur un petit appartement en rez-de-chaussée, agréable et bien distribué, mais classé G au DPE. La partie nuit donnait sur cour tandis que le séjour et la cuisine étaient orientés vers la rue. Le sujet n’était pas la demande locative : c’était la capacité du logement à rester durablement exploitable dans de bonnes conditions.
Nous avons étudié avec le propriétaire les travaux envisageables pour améliorer la performance énergétique. Dans ce dossier, le montant des interventions nécessaires devenait disproportionné par rapport à l’équilibre économique du bien. Continuer à raisonner uniquement en termes de relocation n’aurait donc pas été pertinent.
Le propriétaire a finalement choisi de vendre et nous l’avons accompagné dans cette nouvelle stratégie. C’est une situation qui résume assez bien notre rôle : notre objectif n’est pas de conserver un mandat à tout prix, mais d’aider le propriétaire à prendre la décision la plus cohérente pour son patrimoine, même lorsque cette décision conduit à sortir le bien du marché locatif.
Les questions générales sur le bail, le DPE, les garanties ou les charges sont traitées dans nos FAQ dédiées. Ici, nous restons concentrés sur le 9e arrondissement.
Le 9e est recherché dans son ensemble, mais les attentes changent selon les secteurs. Saint-Georges et la rue des Martyrs séduisent par leur vie de quartier et leur proximité avec Montmartre. Rochechouart offre une ambiance plus résidentielle au nord de l’arrondissement. Faubourg-Montmartre attire par sa centralité et ses commerces. Chaussée-d’Antin bénéficie de la proximité d’Opéra, des grands magasins et des grands pôles d’emploi. Le type de logement et la rue précise restent toutefois déterminants.
Pour un propriétaire, le 9e bénéficie d’une demande soutenue grâce à sa centralité, ses transports et son cadre de vie. La difficulté se situe davantage du côté des locataires, qui peuvent se retrouver en concurrence pour un nombre limité de biens disponibles. Pour le bailleur, l’enjeu reste de proposer un loyer cohérent, de présenter correctement le logement et de sélectionner un dossier solide.
Les deux. C’est précisément l’une de ses particularités. Le nord du 9e, autour de Saint-Georges, Rochechouart ou de la rue des Martyrs, présente une identité résidentielle très forte. Plus au sud, autour d’Opéra, de Chaussée-d’Antin et du boulevard Haussmann, l’activité professionnelle, commerciale et touristique est beaucoup plus importante. Cette dualité influence directement les profils de locataires et les usages des logements.
Oui. LUDAEL peut accompagner un propriétaire dans l’ensemble du 9e, de Saint-Georges à Chaussée-d’Antin, en passant par Rochechouart et Faubourg-Montmartre. Le 9e est aujourd’hui un secteur de développement pour l’agence : nous y appliquons la même méthode de mise en location et de gestion que dans les arrondissements où notre portefeuille est déjà plus installé.
Un premier échange permet de cadrer le loyer, la mise en location, le dossier existant et, si nécessaire, la gestion dans la durée.
