Mise en location • dossier • garanties

Sécuriser le choix du locataire et les garanties.

Choisir un locataire ne consiste ni à retenir le dossier le plus impressionnant, ni à se fier à une impression. En pratique, il faut vérifier des éléments objectifs, comprendre les garanties disponibles et respecter strictement la non-discrimination, tout en gardant une vraie qualité d’échange avec les candidats.

Échanger avec LUDAELVoir l’expertise Location
Conseiller immobilier et propriétaire bailleur étudiant plusieurs candidatures locatives
1ObjectivitéMêmes critères pour chaque dossier
2SolvabilitéRessources et garanties vérifiées
3HumainVisites individuelles et échanges réels
4DécisionPrésentation neutre au propriétaire
Principe de départ

Sécuriser une location commence par des critères clairs et identiques pour tous.

Le propriétaire a le droit de rechercher un dossier financièrement sécurisé. Toutefois, il n’a pas le droit de sélectionner un candidat selon un critère discriminatoire. Pour LUDAEL Immobilier, cette règle est à la fois légale, déontologique et professionnelle.

Non-discrimination

Une obligation légale, mais aussi une règle de travail LUDAEL.

D’abord, nous appliquons les mêmes critères utiles à tous les candidats : ressources, activité lorsqu’elle éclaire la solvabilité, cohérence du dossier et garantie envisagée.

La loi interdit en revanche de faire entrer dans le choix l’origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l’apparence physique, l’état de santé, le handicap, l’orientation sexuelle, l’identité de genre, l’âge, les opinions politiques, les activités syndicales, la religion ou l’appartenance vraie ou supposée à une ethnie ou à une Nation.

Par ailleurs, notre déontologie professionnelle impose le même niveau d’exigence. LUDAEL organise donc la présentation des candidatures pour réduire, autant que possible, les biais volontaires ou involontaires.

Comprendre notre cadre de non-discrimination →
Candidate locataire préparant un dossier de location avec documents et ordinateur
Dossier locatif

Un dossier solide se lit dans son ensemble.

Ensuite, l’analyse du dossier doit rester précise sans devenir intrusive. Le décret du 5 novembre 2015 fixe une liste limitative de pièces que le bailleur ou son mandataire peut demander au candidat et à sa caution. Nous vérifions ainsi l’identité, le domicile, l’activité professionnelle et les ressources à partir de documents autorisés.

IdentitéUne pièce autorisée et en cours de validité.
DomicileUn justificatif parmi ceux prévus par le décret.
ActivitéUn justificatif adapté au statut professionnel.
RessourcesLes justificatifs autorisés correspondant à la situation du candidat.
Repère fréquent

« Trois fois le loyer » : un repère courant, pas une règle légale.

En pratique, de nombreuses assurances loyers impayés utilisent un niveau de ressources nettes proche de trois fois le loyer charges comprises comme critère de solvabilité. Toutefois, ce seuil ne constitue pas une obligation légale universelle. LUDAEL regarde donc le dossier avec la garantie disponible, la nature des revenus et les critères du contrat concerné.

La sécurisation n’est pas une question d’âge. De nombreux propriétaires souhaitent une garantie quel que soit l’âge du candidat. L’enjeu consiste à retenir une protection compatible avec le dossier et avec les règles de non-cumul applicables.
Fixer un loyer cohérent avec le dossier recherché →
Sécuriser le paiement

Garant physique, GLI, Garantme ou Visale : des protections différentes.

Il n’existe pas une garantie parfaite pour tous les dossiers. Dès lors, il faut regarder le candidat, le bail, le niveau de protection attendu par le propriétaire et les règles de cumul avant de retenir une solution.

Locataire et proche se portant garant lors d’un échange avec un professionnel immobilier
Caution personne physique

Le garant physique engage réellement son patrimoine.

Ainsi, une caution apporte une protection supplémentaire, mais son efficacité dépend de la solvabilité du garant et de la qualité de l’acte signé.

À examiner : engagement du garant, solvabilité et règles de cumul.
Dossier de garantie loyers impayés avec ordinateur, clés et documents de location
Assurance et garantie privée

GLI et Garantme : sécuriser selon le contrat retenu.

De son côté, une GLI protège le propriétaire selon son contrat. Garantme propose par ailleurs des solutions distinctes de GLI et de caution locative.

À examiner : éligibilité, plafonds, exclusions et solution Garantme adaptée.
Candidat locataire échangeant avec un conseiller sur une garantie de location dématérialisée
Action Logement

Visale : une caution gratuite pour les dossiers éligibles.

Enfin, Visale peut sécuriser gratuitement certains dossiers lorsque le candidat, le logement et le bail respectent les conditions du dispositif.

À examiner : éligibilité, calendrier de mise en place et absence de cumul incompatible.
Approfondir

Les détails qui changent réellement la protection.

Chaque solution a ses avantages, ses limites et ses conditions. Les développements restent accessibles sans surcharger la lecture principale.

Garant physique : avantages, limites et règles de cumul

D’abord, une caution personne physique peut être simple ou solidaire selon l’acte. Avec une caution solidaire, le bailleur peut solliciter le garant dans les conditions prévues par l’engagement dès que la dette devient exigible. Cet engagement n’est jamais symbolique pour la personne qui se porte caution.

Côté bailleurProtection supplémentaire et interlocuteur identifié, mais solvabilité à contrôler et recouvrement pouvant devenir contentieux.
Côté garantPermet d’aider un proche à se loger, mais peut conduire au paiement des loyers, charges et sommes couvertes par l’acte.
Non-cumul important : un bailleur ayant déjà souscrit une assurance ou une autre garantie couvrant les obligations locatives ne peut en principe pas demander en plus un cautionnement, sauf notamment lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Service-Public — caution locativeArticle 22-1 — loi du 6 juillet 1989

GLI et Garantme : ce que le propriétaire doit vérifier

Ensuite, une assurance loyers impayés ne se résume pas à la promesse d’être remboursé. LUDAEL vérifie l’éligibilité du dossier, les plafonds, les franchises éventuelles, les exclusions, les obligations déclaratives et les garanties réellement souscrites.

LUDAEL Immobilier utilise principalement Garantme parmi les solutions proposées aux propriétaires. Garantme distingue notamment sa GLI, destinée au bailleur via le professionnel, et sa caution, portée par le locataire. La solution retenue dépend donc du dossier et de l’offre applicable au moment de la location.

Découvrir Garantme — propriétairesVoir les partenaires de confiance LUDAELANIL — caution et garanties

Visale : avantages et limites pour le bailleur et le locataire

Enfin, Visale est un cautionnement gratuit d’Action Logement. Depuis 2026, le dispositif couvre les trois premières années d’occupation et jusqu’à 36 termes d’impayés dans le parc privé, ainsi que certaines dégradations dans les limites prévues.

Pour le bailleurGarantie gratuite, procédure dématérialisée et recouvrement pris en charge par Action Logement. En contrepartie, le candidat, le logement et le bail doivent être éligibles et la garantie doit être mise en place avant la signature.
Pour le locataireAlternative gratuite à un garant proche et moyen de renforcer son dossier. En revanche, les sommes avancées au bailleur restent dues par le locataire à Action Logement.
Les conditions d’éligibilité évoluent. Visale couvre notamment les jeunes de 18 à 30 ans et certains profils de plus de 30 ans selon leur situation professionnelle ou leurs ressources. Le contrat Visale ne peut pas être cumulé, pour les mêmes risques, avec une autre caution ou assurance.
Visale — informations bailleurVérifier l’éligibilité Visale

Garantie bancaire ou garantie autonome à première demande : une pratique rare.

Certaines situations utilisent une garantie émise par une banque ou un organisme selon un montage contractuel spécifique. Ce n’est pas la solution habituelle en location résidentielle. Pour un bail d’habitation principale, la garantie autonome visée par l’article 22-1-1 de la loi de 1989 est strictement encadrée et peut notamment se substituer au dépôt de garantie dans sa limite. Sa portée exacte doit être lue dans l’acte : LUDAEL ne la présente pas comme une garantie standard des loyers.

Voir le cadre officielChoisir le cadre de location
La visite reste humaine

Une visite individuelle permet d’échanger vraiment.

LUDAEL privilégie les visites individuelles afin de respecter les candidats, de présenter correctement le logement et de laisser le temps aux questions. Dans la plupart des dossiers, nous organisons une série limitée de visites, souvent entre une et douze selon le bien et la demande.

De plus, cet échange permet de comprendre le projet locatif, d’expliquer le fonctionnement du bien et de vérifier que le candidat dispose des bonnes informations avant de déposer son dossier.

L’humain ne devient pas un critère personnel de sélection. La sympathie, l’apparence, l’accent, l’origine supposée, la situation familiale ou tout autre élément protégé ne doivent pas devenir des notes cachées dans l’arbitrage.
Préparer le logement avant les visites →
Visite individuelle d’un appartement avec échange entre un candidat locataire et une professionnelle de l’immobilier
Méthode LUDAEL Immobilier

Voir les candidats comme des personnes. Comparer les dossiers comme des dossiers.

Quand l’humain compte autant que le bien.

Ainsi, l’objectif est de conserver la qualité humaine de la visite tout en ramenant la décision finale vers des éléments objectifs, vérifiables et comparables.

Présentation neutre de plusieurs dossiers locataires anonymisés à un propriétaire bailleur
Décider sans créer de biais

Le propriétaire choisit sur des éléments utiles au bail.

Notre travail consiste à vérifier, hiérarchiser et présenter les candidatures de façon claire, sans faire entrer dans la décision des informations personnelles qui n’ont pas à y être.

Notre façon de travailler

Écouter, comprendre, vérifier puis conseiller.

En parallèle, le propriétaire reste décisionnaire, mais nous structurons l’information pour qu’il puisse comparer des candidatures solides sans être influencé par des critères inutiles ou discriminatoires.

ÉcouterComprendreConseillerSécuriser
01

Organiser des visites individuelles.

Chaque candidat peut découvrir le logement et poser ses questions dans de bonnes conditions.

02

Recevoir les pièces autorisées.

Le dossier est constitué dans le cadre du décret de 2015, sans demander de documents ou d’informations inutiles.

03

Contrôler la cohérence du dossier.

LUDAEL effectue des vérifications adaptées de cohérence et d’authenticité. Les méthodes de contrôle détaillées ne sont volontairement pas publiées.

04

Retenir les dossiers suffisamment solides.

En pratique, nous présentons généralement trois ou quatre candidatures répondant au niveau de sécurité recherché.

05

Neutraliser la présentation.

Pas de nom, prénom, origine ou information personnelle inutile. Nous parlons des cotitulaires, de leur activité, de leurs ressources et de la garantie.

06

Conseiller le propriétaire.

Nous expliquons les forces, les limites et la garantie de chaque dossier, puis le propriétaire décide sur une base comparable.

Présentation au propriétaire

Réduire le risque de discrimination, y compris involontaire.

La situation de famille étant elle-même protégée, nous privilégions une présentation neutre : par exemple « candidature A — deux cotitulaires » plutôt qu’une description personnelle du ménage. Lorsque l’activité professionnelle apporte une information utile à l’analyse financière, nous pouvons la préciser sans hiérarchiser les candidats selon le prestige supposé de leur métier.

Éléments présentésNombre de cotitulaires, activités professionnelles utiles à l’analyse, ressources vérifiées, type de garantie et éléments objectifs du dossier.
Informations écartéesNom et prénom dans la synthèse comparative, origine, âge, sexe, orientation sexuelle, religion, apparence ou information personnelle sans utilité locative.
Vérifications effectuéesCohérence des documents, concordance des informations et conformité aux critères de la garantie envisagée, sans publier nos méthodes anti-fraude détaillées.
Synthèse remise au propriétaireUne comparaison lisible de quelques dossiers sérieux afin de décider avec les informations qui comptent réellement pour le bail.
Approfondir la non-discrimination →
Questions fréquentes

Choisir un locataire et une garantie : les questions utiles.

Ces réponses donnent un cadre général. Le choix de la garantie dépend du bail, du dossier, de la situation du propriétaire et des conditions du contrat applicable au moment de la location.

Faut-il obligatoirement gagner trois fois le loyer ?

Non. La loi ne fixe pas une règle générale imposant trois fois le loyer. Ce niveau de ressources est en revanche un repère professionnel très répandu et un critère fréquent dans les contrats de garantie loyers impayés.

LUDAEL vérifie donc le dossier avec la garantie envisagée plutôt que de présenter ce seuil comme une règle légale.

Un propriétaire peut-il demander un garant à tout âge ?

La recherche d’une sécurisation n’est pas réservée aux étudiants ou aux jeunes actifs. De nombreux bailleurs souhaitent une garantie quel que soit l’âge du candidat.

En revanche, la solution doit respecter le cadre légal : notamment, une caution ne se cumule pas en principe avec une assurance couvrant déjà les mêmes obligations locatives, sauf exceptions prévues par la loi.

Garant physique ou GLI : que choisir ?

Le garant physique repose sur l’engagement et la solvabilité d’une personne. La GLI repose sur un contrat d’assurance avec ses propres critères, plafonds et exclusions.

Le bon choix dépend du dossier et du niveau de protection recherché par le bailleur. Il faut surtout éviter de cumuler des garanties incompatibles.

Quelle différence entre GLI Garantme et Caution Garantme ?

Garantme distingue une GLI destinée au bailleur, souscrite via le professionnel, et une caution locative qui se substitue à un garant physique. Les conditions et le coût ne sont donc pas nécessairement portés par la même personne.

LUDAEL explique la solution applicable au dossier au moment de la mise en location et renvoie vers les conditions contractuelles à jour.

Visale est-elle intéressante pour un propriétaire ?

Oui, lorsqu’un dossier est éligible. Visale est gratuite et couvre, dans le parc privé, les impayés pendant les trois premières années du bail dans la limite de 36 termes, ainsi que certaines dégradations.

Le visa et le contrat de cautionnement doivent être mis en place dans le bon ordre avant la signature du bail et la garantie ne peut pas être cumulée avec une autre protection pour les mêmes risques.

Le propriétaire peut-il choisir selon le métier du candidat ?

L’activité professionnelle peut être prise en compte lorsqu’elle apporte une information objectivement utile sur les ressources ou la conformité à une garantie. En revanche, la valeur sociale supposée d’une profession n’est pas un critère sérieux de sélection.

LUDAEL présente l’activité dans une logique financière et documentaire, sans classer les candidats selon le prestige de leur métier.

Comment LUDAEL vérifie-t-il qu’un dossier est cohérent ?

Nous vérifions la concordance des informations et des justificatifs autorisés, ainsi que l’adéquation du dossier avec la garantie envisagée.

Les procédures de contrôle détaillées ne sont pas publiées afin de ne pas fournir de méthode permettant de contourner les vérifications.

Combien de dossiers sont présentés au propriétaire ?

Il n’existe pas de nombre légal. En pratique chez LUDAEL, après les visites et l’analyse, trois ou quatre candidatures suffisamment solides sont généralement présentées au propriétaire.

Elles sont synthétisées de manière neutre afin que le propriétaire puisse comparer les ressources, l’activité et la garantie sans être influencé par des informations personnelles inutiles.

Sources officielles et repères utilisés dans cette page
Pièces et dossier locatif
Décret du 5 novembre 2015ANIL — dossier du candidatANIL — solvabilité et GLI
Non-discrimination
Code pénal — discriminationCode de déontologie immobilier
Caution, GLI et garanties
Article 22-1 — cautionnementANIL — caution et garantiesGarantme — propriétaires
Visale
Visale — bailleursVisale — éligibilité
Mise à jour réglementaire : août 2026. Les critères d’assurance, de cautionnement et d’éligibilité peuvent évoluer. Il faut toujours vérifier les conditions du contrat et du dispositif applicables au moment de la signature du bail.
Choisir avec méthode

Un bon dossier doit être solide, vérifié et présenté sans biais.

Vous voulez sécuriser votre location sans perdre la dimension humaine du choix ? LUDAEL Immobilier organise les visites, analyse les dossiers, vérifie les garanties et vous présente quelques candidatures solides selon une grille neutre. Vous gardez la décision, avec les bons éléments pour l’assumer.

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