Lire le micro-secteur avant de fixer le loyer
La proximité d’un métro, la vue, l’étage, l’extérieur, le DPE et l’environnement immédiat peuvent avoir un impact important sur la demande et le positionnement du logement.
Buttes-Chaumont, La Villette, Mouzaïa, Jourdain ou Flandre : le 19e réunit des paysages urbains, des architectures et des manières d’habiter très différentes.
Un arrondissement trop multiple pour être résumé à une seule image : la micro-localisation, le bâti et la qualité d’usage du logement y sont déterminants.
Le 19e fait partie de ces arrondissements sur lesquels on peut encore entendre beaucoup d’idées reçues.
Certains clients me disent spontanément qu’ils ne souhaitent pas y habiter, souvent parce qu’ils en gardent l’image d’un arrondissement très populaire, plus éloigné du Paris prestigieux ou, selon les secteurs, moins rassurant que d’autres.
Je peux comprendre cette perception.
Mais elle me paraît extrêmement réductrice dès que l’on connaît réellement le 19e.
Parce que cet arrondissement est probablement l’un des plus contrastés de Paris.
Il possède de grands ensembles urbains, des quartiers populaires et des secteurs où les difficultés sociales sont visibles, mais aussi des maisons avec jardin, des appartements bénéficiant de vues exceptionnelles, des rues qui ont presque un esprit de village, de grands parcs, des canaux, des équipements culturels majeurs et parfois de véritables petites pépites que l’on découvre uniquement en poussant une porte cochère.
C’est cette diversité qui m’intéresse.
J’associe La Villette à plusieurs souvenirs personnels.
J’y suis allé voir des spectacles lumineux en famille ou avec des amis, notamment avec un ami venu du Mexique. À la tombée de la nuit, les installations transforment complètement le parc et donnent parfois l’impression de redécouvrir un lieu que l’on connaît pourtant déjà.
Mais La Villette possède une dimension beaucoup plus large.
La Philharmonie de Paris, la Cité de la musique, le Musée de la musique et la Grande Halle composent un ensemble culturel assez exceptionnel.
La Philharmonie est évidemment un lieu majeur pour la musique classique, mais sa programmation est beaucoup plus vaste : jazz, musiques actuelles, musiques du monde, créations contemporaines, concerts familiaux et projets qui croisent souvent différentes disciplines.
Le Musée de la musique permet également de découvrir des instruments, leur histoire et des expositions temporaires très différentes. La programmation de la Philharmonie dépasse largement l’image traditionnelle d’une salle consacrée uniquement à la musique classique : expositions, créations visuelles, musiques actuelles et projets transversaux permettent d’y découvrir des univers très différents.
La Grande Halle ajoute encore une autre dimension.
C’est un lieu qui peut complètement changer de visage selon les événements : grandes expositions historiques, expériences immersives, installations, salons ou spectacles. La Grande Halle accueille régulièrement des expositions, expériences immersives, installations, salons ou spectacles très différents, ce qui montre la capacité du lieu à changer complètement d’univers selon les périodes.
C’est ce que j’aime à La Villette : on peut venir pour une exposition, un concert ou un spectacle, puis sortir et poursuivre simplement sa journée dans le parc.
La culture fait partie du quartier au lieu d’être isolée du reste de la ville.
En poursuivant vers le bassin de la Villette et le canal de l’Ourcq, on découvre encore une autre atmosphère.
La présence de l’eau change immédiatement la perception de la ville.
On peut y marcher, retrouver des amis, s’asseoir sur les quais, boire un verre ou simplement regarder passer les bateaux.
Aux beaux jours, les terrasses et les berges se remplissent et l’ensemble prend une atmosphère presque estivale.
Le bâti autour du canal participe lui aussi à cette transformation.
On y rencontre des constructions plus contemporaines, parfois assez hautes, des résidences beaucoup plus récentes et des appartements qui profitent de vues dégagées ou de la proximité immédiate de l’eau.
Ce n’est plus le Paris des immeubles anciens du centre.
Et c’est précisément cette différence qui peut plaire.
S’il existe un endroit auquel je suis particulièrement attaché dans le 19e, ce sont probablement les Buttes-Chaumont.
J’y suis allé pour marcher, pique-niquer, retrouver des amis ou simplement faire une balade.
Je ne l’associe pas uniquement à une jolie vue ou à une promenade touristique.
C’est un parc que les habitants utilisent réellement.
Ses grandes pelouses, ses pentes, les arbres, le lac, le relief et les différents points de vue créent une atmosphère assez différente de jardins plus ordonnés comme les Tuileries ou le Luxembourg.
Son relief, particulièrement marqué, explique aussi pourquoi il plaît aux amateurs de course à pied : les dénivelés permettent d’y trouver des parcours beaucoup plus exigeants que dans beaucoup d’autres parcs parisiens.
Et puis il y a évidemment le temple de la Sibylle, ce fameux kiosque perché au-dessus du lac, inspiré du temple de Vesta à Tivoli. Le parc est d’ailleurs le plus escarpé des grands jardins de la Ville de Paris.
Mais mon regard sur les Buttes-Chaumont vient aussi de mon métier.
J’ai la chance d’avoir des clients propriétaires d’un appartement donnant directement sur le parc.
C’est un très bel appartement, orienté plein sud, avec une vue qui change complètement la perception du logement.
Le matin, lorsqu’il y a encore peu de monde, le parc offre surtout le calme, les oiseaux, les arbres et la lumière.
Puis le paysage s’anime progressivement.
Les promeneurs arrivent, les familles s’installent, les amis se retrouvent, les pique-niques commencent, les enfants jouent et les rires remplacent peu à peu le silence du matin.
Depuis l’appartement, on observe presque plusieurs parcs différents au cours d’une même journée.
Et là, on comprend parfaitement ce qu’une vue exceptionnelle peut apporter à un bien immobilier.
Les Buttes-Chaumont ne doivent cependant pas masquer tout ce qui existe autour.
Autour de la mairie du 19e, de Laumière, de Bolivar, de la rue de Meaux ou encore dans les rues qui remontent vers Jourdain et la rue de la Villette, il existe une vraie vie de quartier faite de commerces, de restaurants, de cafés, de boulangeries, de fleuristes et de petites adresses que l’on découvre progressivement.
C’est un Paris beaucoup moins touristique.
Un Paris dans lequel les gens vivent réellement leur quotidien.
J’ai la chance d’y avoir des appartements en location et en gestion, et d’y avoir également accompagné des propriétaires à la vente.
Certains biens m’ont beaucoup marqué.
Depuis une rue relativement classique, on franchit une porte cochère puis une cour et, soudain, le bruit de la circulation disparaît.
On découvre un petit jardin, des arbres, parfois le chant des oiseaux et un logement qui semble presque coupé du Paris que l’on vient de quitter quelques secondes auparavant.
C’est l’une des choses que j’apprécie dans cet arrondissement : les petits trésors ne sont pas toujours visibles depuis la rue.
La Mouzaïa en est probablement l’exemple le plus évident.
On quitte un Paris dense et apparaissent tout à coup de petites rues, des villas, des passages, des maisons et des jardins.
Le changement est saisissant.
On retrouve une forme d’habitat que l’on associerait plus spontanément à certaines communes de proche banlieue qu’à Paris intra-muros.
C’est aussi un marché immobilier complètement différent.
Une maison avec un jardin, un appartement bénéficiant d’un petit extérieur ou un logement situé dans l’une de ces voies ne se compare pas directement à un appartement classique situé dans une grande résidence quelques centaines de mètres plus loin.
Le 19e peut passer de l’un à l’autre presque sans transition.
Puis l’architecture change complètement.
Autour de la Place des Fêtes, le paysage devient beaucoup plus vertical, dense et minéral.
On passe des petites maisons et des jardins à de grandes résidences et à des tours qui racontent une tout autre période de l’urbanisme parisien.
Les Orgues de Flandre constituent probablement l’un des exemples les plus spectaculaires.
Construit principalement dans les années 1970 et 1980, cet ensemble est composé de quatre grandes tours – Fugue, Cantate, Prélude et Sonate – dont la plus haute culmine à 123 mètres, au milieu d’un secteur qui compte environ 2 000 logements.
On peut aimer ou moins aimer cette architecture.
Mais elle fait partie de l’histoire de Paris et d’une époque où l’on imaginait autrement le logement collectif, la hauteur et la densité.
Aujourd’hui, le secteur fait d’ailleurs l’objet d’importants travaux de rénovation urbaine et énergétique.
C’est encore un exemple de la difficulté à parler « du marché immobilier du 19e » comme s’il existait un seul et même marché.
L’avenue de Flandre et les secteurs proches de Stalingrad et Jaurès montrent un autre visage du 19e.
Ici, le caractère populaire de l’arrondissement est beaucoup plus visible.
Les commerces, les marchés, les transports, la circulation et la diversité des habitants créent une atmosphère très urbaine et très quotidienne.
Stalingrad est d’ailleurs un important nœud de transports avec les lignes 2, 5 et 7.
Le métro aérien participe pleinement au paysage.
Il apporte quelque chose d’assez spectaculaire, presque cinématographique, avec les rames qui passent au-dessus des boulevards, les structures métalliques et le bruit qui accompagne leur passage.
Mais il ne faut pas non plus masquer les difficultés.
Le secteur situé sous la ligne 2 entre Jaurès et Colonel Fabien peut aussi être confronté à des situations sociales visibles dans l’espace public, notamment autour de certains grands axes et pôles de transport.
Je préfère parler de cette réalité plutôt que faire comme si elle n’existait pas.
Elle ne définit pas le 19e dans son ensemble, pas plus qu’elle ne permet de résumer les habitants du quartier.
Mais lorsque l’on conseille quelqu’un sur un logement, l’environnement immédiat fait partie de l’analyse.
Il faut pouvoir parler des qualités d’un secteur autant que de ses difficultés.
En remontant vers les hauteurs, l’atmosphère change une nouvelle fois.
Autour de Jourdain, de Belleville et de la rue de la Villette, la vie devient plus commerçante et presque villageoise par endroits.
Il y a des restaurants, des fleuristes, des épiceries, des commerces indépendants et des habitants qui fréquentent réellement leurs commerces de proximité.
La mairie du 19e recense d’ailleurs une association spécifique des commerçants de la rue de la Villette, tandis que le secteur Jourdain-Belleville possède depuis longtemps une dynamique commerciale locale.
C’est également dans cette partie du 19e que l’on retrouve certaines de ces rues qui cachent, derrière une façade ou une cour, des logements étonnamment paisibles.
Là encore, il faut pousser les portes pour comprendre le quartier.
J’ai parfois le sentiment que le 19e est moins facile à parcourir en métro que certains autres arrondissements.
Mais en regardant le réseau précisément, la réalité est plus nuancée.
Le 19e bénéficie de plusieurs lignes importantes, notamment les lignes 2, 5, 7 et 11, ainsi que de la ligne 7 bis. La 7 bis dessert notamment Bolivar, Buttes-Chaumont, Botzaris, Place des Fêtes et Danube ; elle est en revanche très courte puisqu’elle ne compte que huit stations.
La ligne 11 dessert notamment le secteur de Place des Fêtes et permet aujourd’hui de rejoindre directement Châtelet, puis de poursuivre jusqu’à Rosny-Bois-Perrier depuis son prolongement.
Le problème n’est donc pas réellement l’absence de transports.
Il tient davantage à leur répartition.
Selon que l’on habite près de Stalingrad, Jaurès, Laumière, Crimée, Place des Fêtes, Botzaris ou dans une rue plus éloignée d’une station, l’expérience quotidienne peut être très différente.
Et dans un arrondissement aussi étendu et aussi vallonné, quelques minutes supplémentaires à pied peuvent compter beaucoup plus qu’on ne l’imagine sur une carte.
C’est probablement cette inégalité de desserte qui alimente parfois l’impression d’un arrondissement un peu moins accessible que d’autres secteurs parisiens.
C’est probablement dans le bâti que le caractère multiple du 19e apparaît le plus clairement.
On trouve des immeubles anciens autour de certains secteurs historiques, des bâtiments plus classiques autour de la mairie et des Buttes-Chaumont, des maisons à la Mouzaïa, de grands ensembles à Place des Fêtes ou aux Orgues de Flandre, et des résidences plus modernes vers le bassin de la Villette et le canal de l’Ourcq.
Il y a du bâti haut et du bâti bas.
Du très ancien et du contemporain.
Des immeubles extrêmement qualitatifs et d’autres beaucoup plus simples.
Des appartements très lumineux et d’autres plus contraints.
Des vues dégagées, des jardins cachés, des cours paisibles et de grands axes très animés.
C’est un arrondissement où l’adresse seule ne raconte presque jamais toute l’histoire du logement.
J’ai également eu l’occasion de travailler sur un appartement autour de Simon-Bolivar nécessitant une rénovation importante.
Dans ce type de bien, la valeur ne peut évidemment pas être évaluée uniquement en fonction de la surface.
Il faut regarder le plan, l’étage, la lumière, l’absence ou la présence d’un ascenseur, l’état de la copropriété et surtout mesurer correctement l’ampleur des travaux.
La performance énergétique ajoute désormais une dimension supplémentaire à cette analyse.
Un logement très bien placé mais nécessitant une rénovation lourde ne se positionne pas comme un appartement immédiatement habitable, même s’ils se trouvent dans la même rue.
C’est probablement l’un des points que je trouve les plus intéressants dans cet arrondissement.
Le 19e ne possède pas toujours la cote de certains autres secteurs parisiens.
J’entends encore des personnes me dire qu’elles ne souhaitent pas y habiter avant même d’avoir visité un logement.
Cette réticence peut venir de son histoire populaire, de l’image de certains grands ensembles ou de difficultés sociales très visibles dans quelques secteurs.
Mais dès que l’on parcourt réellement l’arrondissement, l’image devient beaucoup plus complexe.
Il y a évidemment des endroits que certains apprécieront moins.
Mais il y a aussi des vues magnifiques sur les Buttes-Chaumont, des maisons et des jardins à la Mouzaïa, une vie culturelle exceptionnelle autour de La Villette, une vraie vie commerçante autour de Jourdain, des appartements contemporains près du canal et des logements cachés derrière des cours dont on ne soupçonnerait jamais l’existence.
Le 19e possède peut-être moins de prestige immédiat que certains arrondissements de l’ouest parisien.
En revanche, il possède beaucoup de caractère.
Et parfois, quelques très belles surprises.
D’un point de vue immobilier, c’est probablement la conclusion la plus importante.
Un appartement plein sud avec vue sur les Buttes-Chaumont, une maison à la Mouzaïa, un logement contemporain au bord du canal, un appartement dans les Orgues de Flandre ou un bien situé à proximité de Stalingrad ne répondent ni aux mêmes attentes ni aux mêmes valeurs.
L’étage, la lumière, le DPE, la qualité de l’immeuble, l’état de la copropriété, la proximité d’un métro, la présence d’un extérieur, la vue et l’environnement immédiat ont ici une importance considérable.
Dans le 19e, quelques centaines de mètres suffisent parfois pour changer complètement d’atmosphère.
C’est précisément pour cela que je préfère regarder le quartier, la rue, l’immeuble et le logement plutôt qu’une simple moyenne au mètre carré.
Parce que le 19e est trop multiple pour être résumé à un seul chiffre.
Et surtout parce que derrière un prix, il reste toujours la question essentielle : quelle vie ce logement permet-il réellement d’avoir ?
Ludovic NavarreQuand l’humain compte autant que le bien.
Dans le 19e, quelques rues peuvent changer fortement la perception d’un logement. LUDAEL adapte le positionnement et le suivi au secteur, au bâti et au profil du bien.
La proximité d’un métro, la vue, l’étage, l’extérieur, le DPE et l’environnement immédiat peuvent avoir un impact important sur la demande et le positionnement du logement.
Loyers, quittances, charges, révisions, travaux, sinistres et relation avec le locataire sont suivis en tenant compte de la situation réelle du logement.
Le cadre réglementaire parisien constitue le point de départ, mais il doit ensuite être confronté à la typologie du bien, au DPE, à l’époque de construction, à l’étage et au micro-secteur. Les références DRIHL Île-de-France et ANIL servent de base au contrôle.
Oui. LUDAEL peut accompagner un propriétaire autour des Buttes-Chaumont, de La Villette, de la Mouzaïa, de Jourdain, de Flandre et dans les autres secteurs du 19e.
Il faut partir de l’encadrement des loyers puis examiner le logement : rue, étage, lumière, vue, extérieur, DPE, type d’immeuble et proximité des transports.
Non. Une maison à la Mouzaïa, un appartement près des Buttes-Chaumont ou un logement dans un grand ensemble de Flandre ne répondent pas aux mêmes attentes.
Pour disposer d’un interlocuteur qui suit le bail, les encaissements, les charges, les travaux et les situations courantes avec une information claire du propriétaire.
Parlons du logement, de son environnement et de vos priorités avant de définir la bonne stratégie.