Valoriser les qualités réelles du logement
Analyse du loyer, préparation du bien, présentation, visites, étude des candidatures, bail et état des lieux : la demande locative ne dispense jamais de préparer correctement l’appartement.
De Denfert-Rochereau à Montsouris, de Montparnasse à Porte d’Orléans, le 14e mêle vie quotidienne, grands espaces, culture et typologies de logements très différentes.
Un arrondissement que LUDAEL connaît par des ventes, des locations et des expériences très différentes, du grand appartement familial au logement plus résidentiel.
Le 14e n’est probablement pas l’arrondissement de Paris que je connais le plus intimement, et je préfère le dire simplement.
Je l’ai surtout découvert au fil de mon activité immobilière : un appartement vendu à proximité de la mairie, un autre logement que je loue pour le compte d’un propriétaire vers Porte d’Orléans, puis surtout plusieurs rendez-vous et mises en location autour de Denfert-Rochereau.
Et comme souvent dans mon métier, un appartement m’a finalement donné envie de regarder davantage ce qu’il y avait autour.
Le 14e m’apparaît aujourd’hui comme un arrondissement assez difficile à résumer en une seule image. Montparnasse apporte son agitation, Denfert-Rochereau constitue un véritable carrefour, la rue Daguerre offre une vie beaucoup plus quotidienne, le parc Montsouris ouvre de grandes perspectives végétales et, tout au sud, la Cité internationale universitaire fait presque entrer le monde entier dans Paris.
C’est cette succession d’ambiances qui m’intéresse.
Denfert-Rochereau est probablement le secteur du 14e que je connais le mieux.
La place est vaste, très animée, traversée quotidiennement par les habitants, les voyageurs et les personnes qui viennent travailler ou rejoindre le centre de Paris. Le Lion de Belfort lui donne immédiatement son identité, mais une grande partie de ce qui rend l’endroit particulier reste en réalité invisible depuis la rue.
Parce que sous cette place et les rues environnantes se trouve une autre ville.
L’entrée officielle des Catacombes se situe directement place Denfert-Rochereau, tandis que leur sortie se trouve quelques centaines de mètres plus loin. Je n’ai jamais visité les Catacombes : ce n’est pas forcément le type de visite qui m’attire personnellement, mais il est difficile de parler du 14e sans évoquer cette présence souterraine tellement particulière.
Des visiteurs viennent du monde entier pour descendre sous Paris alors qu’en surface, quelques mètres plus haut, les habitants prennent le métro, vont déjeuner ou rentrent simplement chez eux. J’aime assez ce contraste : on peut traverser Denfert-Rochereau sans penser une seconde à ce qui existe sous ses pieds.
C’est justement à proximité de Denfert-Rochereau et de la sortie des Catacombes que j’ai eu l’occasion de louer l’un des appartements les plus spectaculaires que j’aie découverts dans le 14e.
Il s’agissait d’un grand appartement familial de cinq pièces, situé au dixième étage d’un immeuble relativement récent. Le séjour était traversant.
D’un côté, la vue s’ouvrait très loin sur l’est de Paris et la banlieue. De l’autre, les fenêtres donnaient sur une bande de verdure entre les immeubles et, en se penchant légèrement, on pouvait apercevoir le parc Montsouris puis, plus loin, la Cité universitaire.
Mais le véritable spectacle se trouvait encore un étage plus haut.
L’appartement donnait accès à un toit-terrasse d’environ 50 m², complètement dégagé, avec une vue quasiment à 360 degrés sur Paris. On pouvait reconnaître la Tour Eiffel, Montmartre, Montparnasse, Porte Maillot, le Mont-Valérien, le secteur de Saint-Ouen et de nombreux autres repères de la métropole. Aujourd’hui, la silhouette de la Tour Triangle vient également s’inscrire au loin dans le paysage.
C’était l’un de ces endroits où l’on peut rester quelques minutes simplement à tourner sur soi-même pour essayer de reconnaître Paris.
Et cela rappelle aussi quelque chose d’important en immobilier : l’extérieur d’un immeuble ou son époque de construction ne disent jamais tout de ce que l’on va découvrir à l’intérieur. Cet immeuble relativement récent n’avait peut-être pas le charme immédiat d’une façade ancienne, mais il pouvait offrir quelque chose qu’un bel immeuble plus bas ne pouvait pas reproduire : cette hauteur, cette lumière et cette vue totalement dégagée.
J’avais obtenu ce dossier par recommandation.
L’appartement appartenait à un père de famille qui venait d’entrer en maison de retraite. Ses trois enfants avaient donc décidé de le mettre en location afin de participer notamment au financement de son nouvel hébergement.
Ce type de dossier demande une attention un peu particulière. On ne travaille pas uniquement sur un appartement vide : on intervient dans un logement qui a été celui d’un parent pendant de nombreuses années et qui possède nécessairement une histoire familiale.
Nous avons travaillé ensemble sur le positionnement du loyer et sur la manière de présenter le bien. J’avais notamment conseillé de repeindre certaines parties et surtout d’effectuer un nettoyage approfondi pour que les qualités de l’appartement, sa lumière et ses volumes soient réellement mises en valeur.
L’objectif n’était pas de transformer le logement. Il était simplement de lui permettre de présenter son meilleur visage.
L’appartement a finalement été loué à une personne travaillant dans le monde culturel et artistique français, qui s’y est installée avec ses enfants.
J’aime particulièrement ce type de dossier parce qu’il montre qu’une location peut répondre simultanément à plusieurs histoires : celle d’une famille qui doit prendre une décision patrimoniale pour accompagner un parent, et celle d’une autre famille qui commence une nouvelle vie dans le même appartement.
L’immobilier crée parfois ces passages de relais assez particuliers.
Lorsque l’on quitte les grands axes de Denfert-Rochereau, l’atmosphère peut changer très rapidement.
La rue Daguerre en est probablement l’un des meilleurs exemples. On retrouve les commerces, les terrasses, les restaurants et tout ce qui compose une vie de quartier beaucoup plus ordinaire que celle des grands sites touristiques.
C’est précisément ce que j’aime dans ces secteurs : on peut être à quelques minutes des Catacombes, qui attirent des visiteurs du monde entier, et retrouver presque immédiatement des habitants qui font leurs courses ou prennent simplement un café près de chez eux.
Cette proximité entre le Paris exceptionnel et le Paris du quotidien est finalement une constante dans beaucoup d’arrondissements. Dans le 14e, elle est particulièrement visible autour de Denfert et Daguerre.
En remontant vers Montparnasse, le rythme change encore.
La gare et la Tour Montparnasse se situent au contact des arrondissements voisins, mais Montparnasse appartient pleinement à l’histoire et à l’atmosphère du nord du 14e.
La gare reste évidemment associée aux départs vers l’ouest de la France, et notamment vers la Bretagne. Cette relation se retrouve aussi très concrètement dans les rues voisines : autour de la rue du Montparnasse et de certaines rues adjacentes, les crêperies se succèdent depuis longtemps. On peut passer devant plusieurs établissements en quelques dizaines de mètres et retrouver cette association presque immédiate entre Montparnasse, galettes, crêpes et Bretagne.
Mais Montparnasse possède également une histoire artistique beaucoup plus large. Peintres, écrivains, photographes et artistes ont longtemps fréquenté ses cafés et ses ateliers. Cette mémoire demeure dans l’identité du quartier, même si la ville contemporaine, les bureaux, la gare et la circulation ont profondément modifié son visage.
J’aime cette idée qu’un quartier puisse conserver la trace de ce qu’il a été tout en continuant à évoluer.
Montparnasse est aussi associé pour moi à cette possibilité de regarder Paris d’en haut.
J’ai eu l’occasion de dîner en hauteur dans le secteur de la Tour Montparnasse et, comme sur le toit-terrasse de l’appartement de Denfert, cela modifie complètement la manière dont on comprend la ville.
Au niveau de la rue, Paris est une succession de façades, de carrefours et de quartiers. Lorsque l’on prend de la hauteur, on retrouve les grands repères : la Tour Eiffel, les Invalides, Montmartre, les tours de La Défense, les grands axes et progressivement toute la structure de la ville.
C’est quelque chose que j’aime particulièrement. On comprend soudain que tous ces quartiers que l’on parcourt séparément font partie du même ensemble.
En descendant vers le sud, les rues deviennent progressivement plus résidentielles et la présence du parc Montsouris change vraiment l’atmosphère du quartier.
C’est l’un des grands espaces verts du sud parisien, avec ses pentes, ses grandes pelouses, ses arbres et son lac. C’est évidemment un endroit où l’on peut marcher, courir, s’installer avec des amis ou simplement traverser le parc pour changer d’itinéraire.
J’aime aussi cette idée que, derrière un grand parc parisien, se cachent souvent plusieurs histoires : le relief, les anciennes carrières, le méridien de Paris ou encore les observations du ciel qui y sont parfois organisées.
Là encore, c’est typiquement le genre de détail que l’on peut ignorer pendant des années. On vient chercher un espace vert et l’on découvre une histoire scientifique beaucoup plus ancienne.
Cette dimension scientifique se prolonge naturellement avec l’Observatoire de Paris, avenue de l’Observatoire.
Il fait partie de ces institutions que l’on peut connaître de nom sans forcément penser à les associer immédiatement au 14e. Il reste aujourd’hui un établissement d’enseignement supérieur et de recherche consacré notamment à l’astronomie et à l’astrophysique.
Je trouve assez intéressant de pouvoir passer, dans le même arrondissement, des profondeurs des Catacombes à un établissement dont le travail consiste à regarder l’univers.
Le raccourci est presque trop facile, mais il raconte assez bien le 14e : sous la ville, le sous-sol parisien ; quelques rues plus loin, le ciel et les étoiles.
En poursuivant vers le boulevard Jourdan, on arrive à l’un des endroits que je trouve les plus singuliers du 14e : la Cité internationale universitaire de Paris.
Ce n’est pas simplement un campus composé de résidences étudiantes. Depuis les années 1920, des pays, des mécènes et des institutions y ont construit des maisons destinées à accueillir étudiants, chercheurs, artistes et universitaires venus du monde entier.
Cette histoire a produit une diversité architecturale assez exceptionnelle. La Maison du Japon ne ressemble pas à la Fondation suisse de Le Corbusier, qui ne ressemble elle-même ni à la Maison du Brésil ni aux bâtiments inspirés de traditions venues d’autres pays.
On peut donc s’y promener presque comme dans un parc international d’architecture.
Mais ce qui m’y rattache personnellement est surtout un souvenir artistique.
C’est à la Cité universitaire que j’ai assisté à l’un de mes premiers spectacles de danse contemporaine.
Je m’en souviens encore parce que j’avais été assez déstabilisé.
Il n’y avait pas cette narration classique que l’on peut attendre d’une pièce de théâtre. Il y avait les corps, les mouvements, les respirations, des silences et, dans mon souvenir, de grandes plaques métalliques utilisées dans la scénographie.
Au début, je cherchais presque instinctivement une histoire. Je me demandais ce que l’on voulait me raconter et pourquoi personne ne me donnait les codes habituels pour le comprendre.
Puis, progressivement, j’ai arrêté de chercher des mots. J’ai commencé simplement à regarder les mouvements, les rapports entre les corps, l’espace et les matériaux.
Je ne pourrais pas aujourd’hui raconter précisément le spectacle ou prétendre en avoir compris toutes les intentions. Mais je me souviens très bien de ce déplacement dans ma manière de regarder.
Il fallait accepter qu’une œuvre puisse produire une sensation avant de produire une explication. C’est probablement une des expériences qui m’a ensuite rendu plus curieux face à certaines formes d’art contemporain.
Et c’est un souvenir que j’associe aujourd’hui très naturellement au 14e.
En poursuivant encore vers le sud, on arrive vers Porte d’Orléans.
J’y interviens également pour le compte d’un propriétaire, ce qui m’a permis de découvrir un autre visage du 14e.
On s’éloigne de l’image culturelle de Montparnasse et de la monumentalité de Denfert. Le quartier devient beaucoup plus résidentiel, avec des immeubles d’époques différentes, des rues plus calmes, de grands axes qui permettent de rejoindre rapidement le centre et cette proximité immédiate avec la banlieue sud.
C’est aussi une autre manière d’habiter Paris. Tous les locataires ne recherchent pas nécessairement une adresse au milieu des monuments : certains privilégient un appartement confortable, des transports efficaces et un environnement pratique.
J’ai également eu l’occasion de vendre un appartement dans le secteur de la mairie du 14e.
Le bâti du 14e est beaucoup plus varié que l’image que l’on peut en avoir : immeubles anciens en pierre ou en brique, constructions du XXe siècle, résidences plus récentes, petites copropriétés, ateliers, maisons ou bâtiments beaucoup plus hauts comme celui de l’appartement que j’ai loué près de Denfert.
Cette variété est intéressante parce qu’elle empêche justement de raisonner uniquement à partir d’une adresse ou d’une moyenne de prix.
Dans un même secteur, un étage élevé avec ascenseur et vue peut créer un produit immobilier complètement différent d’un appartement ancien situé plus bas. Le calme d’une cour, une exposition traversante, un extérieur ou simplement une vue dégagée peuvent devenir beaucoup plus déterminants que l’époque de construction.
C’est probablement ainsi que je décrirais aujourd’hui ma relation avec cet arrondissement.
Je ne prétends pas connaître chaque rue du 14e. Je l’ai découvert par morceaux.
Un appartement à Denfert avec une vue exceptionnelle sur Paris. Une vente près de la mairie. Un logement vers Porte d’Orléans. Une crêperie à Montparnasse. Une promenade autour de Montsouris. Un spectacle de danse contemporaine à la Cité universitaire qui m’a obligé à regarder l’art autrement.
Et finalement, ces expériences éparses forment quelque chose d’assez cohérent.
Le 14e peut être très urbain autour de Montparnasse, extrêmement animé à Denfert, presque villageois dans certaines rues, verdoyant autour de Montsouris, étudiant et international à la Cité universitaire, puis beaucoup plus résidentiel en descendant vers Alésia ou Porte d’Orléans.
En immobilier, cette diversité oblige justement à comprendre pourquoi une personne veut habiter ici. Certains chercheront la vie de quartier et les commerces. D’autres la proximité de Montparnasse. D’autres encore le calme, la lumière ou la possibilité de courir à Montsouris.
Et quelques-uns auront peut-être la chance d’ouvrir leur porte, de monter sur un toit-terrasse et de découvrir presque tout Paris devant eux.
Ludovic NavarreQuand l’humain compte autant que le bien.
Dans le 14e, le bon positionnement dépend du secteur, de l’immeuble, de la lumière, du calme, de la vue et de la manière dont le logement sera réellement habité.
Analyse du loyer, préparation du bien, présentation, visites, étude des candidatures, bail et état des lieux : la demande locative ne dispense jamais de préparer correctement l’appartement.
Loyers, charges, révisions, travaux, sinistres et relation avec le locataire sont suivis avec un objectif simple : sécuriser le logement sans perdre de vue le projet du propriétaire.
Le 14e est soumis à l’encadrement des loyers parisien. Les références réglementaires doivent ensuite être confrontées à la surface, au DPE, à l’époque de construction, à l’étage, aux prestations et au micro-secteur.
Oui. LUDAEL peut accompagner un propriétaire autour de Denfert-Rochereau, Montsouris, Alésia, Porte d’Orléans, Montparnasse et dans les autres secteurs du 14e.
Il faut appliquer l’encadrement des loyers puis tenir compte des caractéristiques réelles du logement. Une vue, un étage élevé, un extérieur ou au contraire un plan difficile peuvent changer fortement l’attractivité.
Non. Montparnasse, Denfert, Montsouris, Alésia ou Porte d’Orléans ne répondent pas exactement aux mêmes usages ni aux mêmes attentes.
Pour disposer d’un interlocuteur qui suit les obligations du bail, les encaissements, les charges, les travaux et la relation avec le locataire tout au long de la location.
Parlons du logement, de son environnement et de vos priorités avant de définir la bonne stratégie.