Positionner le bien dans son vrai micro-marché
Convention, Commerce, Vaugirard ou le Front de Seine ne répondent pas exactement aux mêmes attentes. Le loyer, la présentation et la sélection doivent être adaptés au logement réel.
De Convention à Grenelle, de Vaugirard au Front de Seine, le 15e est un arrondissement de vie quotidienne, d’architectures très différentes et de marchés locatifs multiples.
LUDAEL y accompagne plusieurs propriétaires et connaît aussi le 15e par une histoire familiale plus ancienne autour de Lourmel.
Le 15e fait partie des arrondissements que je connaissais avant même d’y exercer mon métier.
Une partie de ma famille a vécu autour de Lourmel et j’y ai passé du temps bien avant de regarder un immeuble pour sa copropriété, un appartement pour son exposition ou un quartier pour son marché immobilier.
Aujourd’hui, cette connaissance est devenue également professionnelle : j’y gère plusieurs appartements, dont par exemple un logement du côté de Convention, et j’y ai réalisé différentes mises en location dans plusieurs secteurs, notamment rue du Général-de-Castelnau.
Je connais donc le 15e de plusieurs manières : par des souvenirs familiaux, par la vie quotidienne et, désormais, par les propriétaires et les locataires que j’y accompagne. C’est probablement ce mélange qui influence le regard que je porte sur lui.
Le 15e ne cherche pas nécessairement à impressionner au premier regard. Il se révèle davantage lorsqu’on commence à y vivre, à y travailler ou simplement à le parcourir régulièrement.
Autour de Convention, Commerce, Lourmel ou Félix-Faure, on retrouve un Paris très résidentiel, assez éloigné de l’image de la capitale construite uniquement autour de ses monuments.
Et c’est précisément l’une de ses qualités.
On y retrouve une véritable vie de quartier, avec des rues commerçantes, des marchés, des cafés et des restaurants fréquentés autant par les habitants que par les personnes qui viennent travailler dans le secteur. Les habitudes s’y installent assez facilement : on retrouve son boulanger, son restaurant, son café ou simplement le trajet que l’on fait tous les jours entre son logement et le métro.
Le quartier de Convention illustre assez bien cette manière de vivre Paris : il est animé sans être uniquement tourné vers le tourisme et offre un environnement dans lequel beaucoup de familles, de couples ou de locataires peuvent facilement se projeter.
C’est un Paris moins spectaculaire, peut-être, mais extrêmement concret, et lorsque l’on accompagne des propriétaires en location ou en gestion, cette qualité de vie quotidienne compte énormément.
Le 15e donne parfois l’image d’un arrondissement très construit, avec de grands axes et beaucoup d’immeubles relativement récents. Pourtant, il possède aussi de vraies respirations.
Je pense notamment au parc André-Citroën, qui est probablement l’un des espaces verts les plus caractéristiques de cette partie de Paris. Il occupe l’ancien site industriel de Citroën et son architecture paysagère assume complètement son époque : de grandes pelouses, des perspectives larges, de l’eau, des serres et beaucoup plus d’ouverture que dans les jardins historiques parisiens.
J’aime cette transformation : un territoire autrefois occupé par l’industrie automobile est devenu un endroit où l’on vient marcher, s’allonger sur une pelouse, retrouver des amis ou simplement profiter de l’espace.
Plus au sud, le parc Georges-Brassens offre une ambiance différente, plus intimiste, dans un secteur plus résidentiel. Le 15e compte bien d’autres squares, promenades et petits espaces verts que l’on découvre au fil de ses déambulations dans l’arrondissement, sans qu’il soit nécessaire de tous les énumérer pour comprendre à quel point ils participent à la qualité de vie quotidienne.
Je n’associe pas spontanément le 15e à l’art contemporain de la même manière que le 4e avec Beaubourg ou le 16e avec le Palais de Tokyo. Pourtant, la création artistique y est bien présente, simplement de façon plus discrète.
La Ruche en est probablement l’un des exemples les plus singuliers. Cette cité d’artistes de Vaugirard a été créée au début du XXe siècle par le sculpteur Alfred Boucher à partir, notamment, d’éléments provenant de l’Exposition universelle de 1900. Son histoire est intimement liée aux artistes venus travailler à Paris et à cette idée d’un lieu permettant à la création d’exister à l’écart des grands circuits institutionnels.
Près de Montparnasse, le musée Bourdelle offre un autre rapport à l’art, puisqu’il conserve les anciens ateliers du sculpteur Antoine Bourdelle et organise régulièrement des expositions temporaires qui mettent ses œuvres en dialogue avec d’autres artistes, le design, la photographie ou la création contemporaine.
Autour du parc Georges-Brassens, le Théâtre Silvia-Monfort complète cette dimension culturelle avec une programmation consacrée à la création contemporaine, qui mêle théâtre, danse, cirque, musique ou marionnette.
Ce sont des lieux différents de ceux que l’on vient immédiatement chercher lorsque l’on visite Paris, mais ils correspondent assez bien au caractère du 15e : une vie culturelle présente, sans forcément chercher à occuper tout l’espace.
En se rapprochant de Grenelle, de Beaugrenelle et du Front de Seine, le décor change beaucoup plus nettement.
On retrouve une architecture qui raconte une autre époque de Paris, notamment les grands programmes immobiliers des années 1960 et 1970. Les bâtiments deviennent plus hauts, les ensembles plus imposants et certaines façades peuvent paraître moins séduisantes que celles des quartiers parisiens plus anciens.
Mais l’immobilier apprend justement à ne pas s’arrêter à la façade : ces constructions peuvent offrir des ascenseurs, des parkings, des plans assez fonctionnels, de grandes fenêtres et surtout, lorsqu’on monte dans les étages, des vues totalement impossibles à obtenir dans beaucoup d’immeubles anciens.
Dans certaines tours du Front de Seine, Paris devient presque un paysage. La Seine, les toits et bien sûr la Tour Eiffel peuvent entrer directement dans le décor de l’appartement.
C’est un autre rapport au logement, et c’est encore une caractéristique intéressante du 15e : quelques minutes suffisent pour passer d’un Paris très résidentiel et relativement classique à un véritable paysage de tours.
Le secteur de Beaugrenelle prolonge cette rupture architecturale.
Le centre commercial a profondément renforcé l’activité du quartier avec ses boutiques, ses restaurants et ses équipements, mais ce que je trouve surtout intéressant est sa proximité avec les logements, les quais et l’Île aux Cygnes.
On peut sortir d’un univers extrêmement urbain et commerçant puis, quelques minutes plus tard, se retrouver au bord de la Seine.
Le Village Suisse apporte encore autre chose, avec son histoire liée aux antiquaires, aux galeries et aux objets d’art. Ce sont ces transitions qui rendent la promenade intéressante : l’architecture moderne, les commerces, le design, puis soudain le fleuve.
Lorsque l’on poursuit vers la Seine, on rejoint le pont de Bir-Hakeim. Il relie les 15e et 16e arrondissements, avec la chaussée en dessous et le métro aérien au-dessus, dans une superposition assez spectaculaire.
Mais ce que l’on regarde surtout, évidemment, c’est la Tour Eiffel.
La perspective depuis le pont est tellement reconnaissable qu’il est devenu l’un des décors privilégiés des photographes et des couples. Il est assez rare d’y passer sans croiser une séance photo, et les jeunes mariés y sont particulièrement nombreux, au point qu’il fait presque partie des décors classiques du mariage à Paris.
Je trouve que cela participe aussi à la vie du lieu : pendant qu’un métro traverse bruyamment le viaduc, un couple pose quelques mètres plus bas devant la Tour Eiffel, des promeneurs traversent la Seine et des voitures continuent leur trajet. C’est très parisien, et surtout la vue est magnifique.
Depuis Bir-Hakeim, on peut rejoindre l’Île aux Cygnes.
Cette longue bande de terre au milieu de la Seine crée une promenade complètement différente du reste du quartier. Les arbres accompagnent le parcours, le 15e se trouve d’un côté, le 16e de l’autre et, à l’extrémité, la Statue de la Liberté regarde vers l’ouest.
Je trouve assez agréable cette sensation d’être au milieu de la ville tout en s’en éloignant légèrement. Le bruit est toujours là, les immeubles restent visibles, mais la présence de l’eau modifie complètement la perception de l’endroit.
C’est également un lieu où l’on croise des promeneurs et des sportifs, ce qui rappelle encore une fois que les endroits les plus photographiés de Paris restent aussi des lieux réellement utilisés par les habitants.
C’est probablement l’un des aspects que j’aime le plus dans cette partie du 15e.
La Seine ne se contente pas d’être belle depuis une fenêtre ou depuis un pont. Elle permet aussi de circuler, de se promener et de découvrir Paris autrement.
Depuis le secteur de la Tour Eiffel, j’ai eu l’occasion de faire différentes croisières sur la Seine, parfois simplement pour profiter du parcours, mais également lors d’afterworks ou de dîners. Le rapport à Paris devient totalement différent lorsqu’on le regarde depuis l’eau : on voit défiler les ponts, les quais et les monuments alors que le bateau suit ce qui reste finalement l’un des grands axes historiques de la capitale.
Et lorsque l’on préfère utiliser la Seine comme moyen de déplacement plutôt que comme simple promenade, les bateaux-bus permettent également de rejoindre différents secteurs et monuments. Je trouve intéressant qu’au milieu d’une ville où l’on pense immédiatement au métro, au bus ou au vélo, le fleuve puisse encore offrir une autre manière de circuler.
Dans la partie nord-ouest du 15e, la Tour Eiffel devient pratiquement une présence permanente.
On l’aperçoit depuis le pont de Bir-Hakeim, depuis les quais, depuis certaines rues et bien sûr depuis de nombreux appartements situés dans les étages élevés du Front de Seine.
Je ne trouve pas utile de rappeler ici les frontières administratives entre les arrondissements : lorsqu’on marche dans Paris, elles deviennent presque invisibles. Ce qui compte, c’est le paysage, et dans cette partie du 15e, la Tour Eiffel en fait incontestablement partie.
Cette promenade au bord de la Seine conduit également vers un lieu qui raconte une histoire beaucoup plus grave.
À proximité de Bir-Hakeim, le monument et le jardin mémorial consacrés aux victimes de la rafle du Vélodrome d’Hiver rappellent l’arrestation de milliers de Juifs à Paris en juillet 1942.
C’est un endroit que l’on peut traverser au cours d’une promenade dans un quartier aujourd’hui vivant, résidentiel et touristique, et ce contraste est important.
Paris n’est pas uniquement composé de beaux paysages et de bâtiments. Certains lieux portent une mémoire qui oblige à regarder la ville autrement, et je trouve important que ces traces restent présentes et accessibles, précisément parce que la vie quotidienne continue autour d’elles.
Plus loin sur les quais, la promenade Khalil-Gibran offre un détail que l’on n’attend pas forcément ici.
Une lanterne japonaise en pierre, offerte par Kyoto, y est installée depuis 2000 et des cerisiers à fleurs ont également été offerts à proximité.
J’aime ce genre de détail. Il ne transforme évidemment pas le 15e en jardin japonais, et ce n’est pas l’idée, mais pendant quelques mètres, au milieu de la Seine, des tours du Front de Seine et de l’architecture parisienne, cette lanterne et les floraisons de printemps apportent quelque chose d’inattendu.
Paris est rempli de ces petits signes qu’on ne remarque que lorsqu’on prend le temps de regarder.
À l’autre extrémité du 15e, la Porte de Versailles produit encore une ambiance complètement différente.
Le parc des expositions accueille toute l’année de grands salons, congrès et événements qui peuvent modifier pendant quelques jours tout le rythme du secteur. Lorsqu’un grand salon ouvre, les métros se remplissent, les hôtels accueillent davantage de visiteurs, les restaurants travaillent avec une clientèle différente et l’ensemble du quartier paraît soudain beaucoup plus animé, avant que la vie résidentielle ne reprenne son rythme une fois l’événement terminé.
Cette alternance est assez particulière et joue forcément sur la perception du quartier.
Et désormais, un nouvel élément domine le paysage de la Porte de Versailles : la Tour Triangle.
Avec ses 180 mètres, elle modifie profondément la silhouette de cette partie du 15e. Comme souvent lorsqu’une architecture nouvelle apparaît à Paris, les réactions sont très partagées : certains apprécient le projet, d’autres le trouvent totalement inadapté au paysage parisien.
Je trouve ces débats intéressants parce qu’ils ne sont finalement pas nouveaux. La Tour Eiffel avait elle-même provoqué une opposition extrêmement forte lors de sa construction, et le Centre Pompidou a lui aussi profondément dérouté lors de son apparition au cœur du vieux Paris.
Cela ne signifie évidemment pas que la Tour Triangle connaîtra nécessairement le même destin, mais cela rappelle qu’il faut parfois du temps avant qu’une architecture nouvelle trouve ou non sa place dans l’imaginaire collectif.
Le temps dira ce qu’elle deviendra pour Paris ; pour l’instant, une chose est certaine : elle a déjà changé le paysage du 15e.
Cette diversité se retrouve évidemment dans l’immobilier.
Le 15e possède des immeubles anciens en pierre ou en brique, des constructions des années 1930, de très nombreux bâtiments édifiés après-guerre, de grandes copropriétés des années 1960 et 1970, des résidences plus contemporaines et les tours du Front de Seine.
Certaines architectures sont immédiatement séduisantes, d’autres beaucoup moins au premier regard, mais ce serait une erreur d’en déduire automatiquement la qualité du logement.
Un immeuble relativement banal extérieurement peut cacher un appartement particulièrement lumineux, très bien distribué, avec un balcon, un ascenseur, un parking ou une vue exceptionnelle. Inversement, une belle façade ancienne ne garantit ni la lumière, ni l’ascenseur, ni un plan parfaitement adapté à la vie actuelle.
C’est justement dans ce type d’arrondissement qu’il faut éviter les jugements trop rapides.
Lorsque l’on gère plusieurs appartements dans le 15e ou que l’on y réalise régulièrement des locations, on voit rapidement que le même arrondissement peut répondre à des attentes très différentes.
Un appartement familial autour de Convention ne se vit pas comme un logement situé dans une tour du Front de Seine, et un bien proche de Commerce ne répond pas exactement aux mêmes usages qu’un appartement près de la Porte de Versailles ou du parc André-Citroën.
La proximité du métro, l’environnement commerçant, la lumière, le calme, la vue, un balcon ou un espace vert accessible à pied peuvent modifier complètement l’attractivité d’un logement.
C’est pour cela que je préfère toujours comprendre la manière dont un locataire ou un propriétaire va réellement vivre le bien plutôt que de m’arrêter à son adresse ou à sa surface.
Parmi les logements que nous remettons régulièrement en location dans le 15e, un grand studio d’environ 25 m² illustre bien l’importance de l’agencement sur une petite surface. Situé à proximité immédiate de Convention mais donnant sur cour, il combine une adresse très pratique et un environnement intérieur beaucoup plus calme que ce que l’on pourrait imaginer depuis les grands axes voisins.
L’entrée dessert un WC et un petit espace buanderie, puis une cuisine contemporaine avec de nombreux rangements et un espace repas. La pièce principale réunit les fonctions de séjour et de chambre tout en conservant un petit bureau, et la salle d’eau complète l’ensemble. Le logement est entretenu régulièrement par un propriétaire avec lequel nous travaillons depuis longtemps.
Ce dossier ne raconte pas la même chose qu’une grande surface familiale. Ici, la qualité vient surtout de l’utilisation des mètres carrés, du calme sur cour et du suivi entre deux locations. Comme pour nos autres biens suivis dans la durée, nous revisitons le logement lorsqu’un congé est reçu et signalons les petites interventions qui peuvent être utiles avant de le remettre sur le marché. L’objectif est de conserver un niveau de présentation cohérent sans engager de dépenses inutiles.
C’est probablement ce que j’apprécie le plus dans le 15e.
Il n’est pas constamment spectaculaire et ne cherche pas à être une carte postale à chaque coin de rue. Et pourtant, il offre beaucoup : une vraie vie résidentielle, des commerces, des espaces verts, la Seine, des architectures extrêmement différentes, des lieux culturels plus discrets, des vues exceptionnelles et parfois quelques surprises que l’on ne s’attend pas forcément à trouver ici.
On peut passer d’un appartement familial à Convention aux tours du Front de Seine, traverser Bir-Hakeim face à la Tour Eiffel, descendre sur l’Île aux Cygnes puis, quelques kilomètres plus loin, se retrouver devant l’architecture totalement nouvelle de la Porte de Versailles.
C’est un arrondissement qui se comprend moins par ses monuments que par la manière dont on le parcourt et dont on y vit, et finalement, c’est peut-être précisément ce qui le rend intéressant pour l’immobilier.
Ludovic NavarreQuand l’humain compte autant que le bien.
Dans le 15e, le type d’immeuble, l’étage, la lumière, les transports et la proximité des grands pôles de vie modifient sensiblement l’attractivité d’un logement.
Convention, Commerce, Vaugirard ou le Front de Seine ne répondent pas exactement aux mêmes attentes. Le loyer, la présentation et la sélection doivent être adaptés au logement réel.
Loyers, quittances, charges, révisions, travaux et relation avec le locataire sont suivis avec une information claire du propriétaire, du studio à l’appartement familial.
L’encadrement des loyers constitue le cadre de départ. La surface, le DPE, l’époque de construction, les prestations, l’étage et le secteur précis permettent ensuite de comprendre le positionnement réel du logement.
Oui. LUDAEL peut accompagner un propriétaire à Convention, Commerce, Grenelle, Vaugirard, Lourmel, Porte de Versailles et dans les autres secteurs du 15e.
Il faut appliquer l’encadrement des loyers puis regarder le bien réel : immeuble, étage, vue, extérieur, DPE, plan et environnement immédiat.
Non. Un appartement familial à Convention, un studio près de Commerce ou un logement dans une tour du Front de Seine ne répondent pas aux mêmes attentes.
Pour disposer d’un interlocuteur qui suit le bail, les encaissements, les charges, les travaux et les échanges avec le locataire tout en tenant le propriétaire informé.
Parlons du logement, de son secteur et de vos priorités avant de définir la bonne stratégie.